Calculer les frais de gestion locative
Écrit par : Rachel Bertrand - Relu par : Jules Stalin
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L'essentiel en quelques mots
Après avoir investi dans un bien immobilier dans l’optique de le louer, vous envisagez peut-être d’en confier la gestion à une agence. Pour ce faire, apprenez en plus sur le coût et les prestations assurées par celles-ci.
- Les frais d’une agence immobilière pour une location sont librement fixés. Plusieurs éléments peuvent influencer leur montant, comme le nombre et la nature des prestations, le type de bien en location et son positionnement sur le marché.
- Les tarifs d’une gestion locative s’élèvent en moyenne à 5 à 10 % hors taxes du montant du loyer et peuvent être déduits des revenus fonciers en régime réel d’imposition.
- Mandater une agence immobilière pour administrer un bien locatif présente plusieurs avantages : gain de temps, tranquillité d’esprit… Mais cela représente un coût.
- S’occuper soi-même de la gestion locative demande de la disponibilité et de l’organisation. Cela implique aussi une bonne connaissance du droit immobilier. Néanmoins, la totalité des loyers vous revient.
Combien coûte la gestion locative réalisée par une agence immobilière ?
Quel tarif prévoir ?
La gestion locative réalisée par une agence immobilière coûte en moyenne entre 5 et 10 % hors taxes du montant du loyer. Cependant, chaque structure est libre de fixer ses tarifs.
Ceux-ci peuvent varier notamment en fonction des prestations assurées, du type de bien loué, du secteur géographique et du positionnement de l’agence (entrée de gamme, premium…).
Les frais de gestion locative, c’est-à-dire les dépenses liées à la mise en location d’un logement (hors frais de dossier, de visite, de rédaction de bail et d'état des lieux d’entrée), sont payés par le propriétaire.
Obligations d’affichage
L’agence est tenue d’afficher ses prestations de gestion locative et leur tarif à différents endroits stratégiques de son bureau, ainsi que sur les sites d’annonces en ligne. Elle doit indiquer le prix maximum de chaque prestation. Elle doit également préciser qui paie entre le propriétaire et le locataire, et ce pour chaque prestation.
Bon à savoir
Si le prix de la gestion locative dépend du montant du loyer, l’agence doit indiquer les critères servant à calculer le prix maximum.
Gestion locative vs charges locatives
- La gestion locative regroupe toutes les actions et les démarches nécessaires à l’administration et la location d’un bien immobilier. Elle peut être confiée à un tiers (le plus souvent une agence immobilière) par un propriétaire bailleur.
- Les charges locatives font référence à toutes les dépenses liées au logement loué (entretien des parties communes, chauffage collectif, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…). Elles sont réglées par le propriétaire, mais peuvent être imputées au locataire de façon régulière (tous les mois ou tous les trimestres) ou ponctuelle lors de la régularisation annuelle des charges locatives.
Quelles sont les missions d’une agence qui gère une location ?
Une agence immobilière en charge de gérer un bien loué peut mener différentes missions. Elle peut ainsi :
- rechercher un locataire ;
- gérer l’encaissement des loyers et des charges locatives ;
- calculer la régularisation annuelle des charges et gérer le règlement ;
- envoyer les quittances de loyer ;
- suivre les petits travaux engagés ;
- gérer les sinistres (fuite d’eau…) avec l’assureur…
Les missions réalisées varient bien souvent selon les structures et/ou les besoins des propriétaires bailleurs. Elles font l’objet d’un contrat précis, clair et détaillé, appelé généralement “mandat de gestion locative”, signé par les deux parties (l’agence immobilière et le propriétaire).
Par ailleurs, seuls les professionnels de l’immobilier détenteurs de la carte G portant la mention “gestion immobilière” sont habilités à proposer ces services, en application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Cette carte assure que le professionnel possède les aptitudes et les connaissances nécessaires à l’exercice de son activité. Elle indique aussi que le professionnel a souscrit une assurance responsabilité civile et qu’il dispose d’une garantie financière.
A combien s'élèvent les frais de dossier, de visite et de rédaction du bail ?
Certains frais ne font pas partie des dépenses de gestion locative imputables seulement au propriétaire. En effet, les frais de dossier, de visite du logement, de rédaction du bail et d’état des lieux d’entrée sont à partager entre le propriétaire et le locataire.
Cependant, la part réglée par le locataire ne peut pas excéder :
- la moitié des frais facturés par l’agence immobilière ;
- et un montant maximum déterminé en fonction d’un prix TTC par m² de surface habitable.
Ce prix par m² dépend de la localisation du bien, à savoir en zone très tendue, tendue ou non tendue. Vous pouvez utiliser le simulateur proposé par service-public.Fr pour estimer la part du locataire dans les frais d’agence immobilière.
Les frais de gestion locative sont-ils déductibles des impôts ?
Oui, les frais de gestion locative font partie des charges déductibles des impôts fonciers, au titre des frais d’administration et de gestion du bien, dans le cadre du régime réel, qu’ils concernent une location vide ou meublée.
Gestion locative : faut-il faire appel à une agence ou la faire soi-même ?
Tout dépend de votre projet et de vos attentes.
S’adresser à une agence : avantages et inconvénients
Confier la gestion locative de son bien à un professionnel est une solution pour :
- se délester des tâches administratives, des déplacements pour les visites… ;
- gagner du temps et en sérénité (l’agence se charge des éventuelles relances pour impayé, des contentieux et litiges…) ;
- rédiger le bail et autres documents dans les règles en conformité avec les textes de loi…
En contrepartie de ces services, vous n’encaissez pas les loyers en totalité. Vous réglez des frais d’administration à l’agence.Cependant, le coût de la gestion locative est déductible des revenus fonciers.
S’occuper soi-même de la gestion locative : points forts et faibles
En réalisant vous-même la gestion locative, vous gardez la main sur l’ensemble des procédures et vous les gérez à votre manière. Vous pouvez choisir les locataires au regard de vos priorités et vous encaissez les loyers en totalité, sans en affecter une partie à une agence immobilière.
Toutefois, vous devez vous tenir au faîte des réglementations et des évolutions de loi. Vous devez faire preuve de disponibilité, notamment lors des visites de locataires, et d’organisation (envoi mensuel de la quittance…).
La gestion locative en ligne : une alternative équitable ?
Il est également possible de faire appel à une agence locative immobilière en ligne. Celle-ci réalise généralement les mêmes missions qu’une structure physique (recherche de locataire, loyers et charges…). Seule différence : vous n’avez pas de contact direct avec un professionnel. Les opérations se font à distance par Internet.
Selon vos attentes et vos besoins, cette solution peut s’avérer intéressante. Il convient toutefois de bien vous renseigner sur les missions assurées par l’agence immobilière en ligne, ses tarifs et ses services pour comparer avec les offres de structures locales.
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