Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Liste des travaux à la charge du locataire

Les travaux devant être pris en charge par le locataire sont définis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et concernent l’entretien courant du logement, de ses extérieurs et de ses équipements. Un décret de 1987 (n°87-712) fixe par ailleurs la liste des réparations locatives du ressort du locataire. Le rôle du gestionnaire locatif est, d'une part, d'informer le locataire de ses droits et, d'autre part, de vérifier qu'il a bien rempli ses devoirs en matière d’entretien.

L’entretien courant du logement

Il s’agit des frais d’entretien et de réparations courantes :

• des revêtements muraux (peinture, papier peint, faïence…) ;
• des revêtements de sol (carrelage, parquet, moquette…) ;
• des portes et fenêtres.

Le locataire doit veiller à ce que ces éléments restent propres et en bon état, en effectuant par exemple des raccords de peinture, en remplaçant un carreau cassé ou en rebouchant des trous dans le mur.

L’entretien des équipements intérieurs

Tous les équipements intérieurs fournis par le propriétaire doivent rester également en bon état de fonctionnement, comme les sanitaires et la plomberie de la salle de bains ou de la cuisine. Les meubles, placards et autres étagères présents dans le logement doivent être entretenus, ainsi que les appareils électroménagers fournis par le bailleur (lave-linge, réfrigérateur, lave-vaisselle…).

Les petits appareillages électriques (interrupteurs, ampoules, fusibles…) doivent aussi être remplacés par le locataire, qui doit en outre entretenir les canalisations de gaz ou d’eau.

Pour ce qui concerne le chauffage, l’entretien annuel de la chaudière est à la charge du locataire, ainsi que les menues réparations. En revanche, les réparations importantes ou le remplacement de l’appareil relèvent du propriétaire.

Entretien des extérieurs

Le locataire est enfin tenu d’entretenir les extérieurs du logement compris dans le bail : jardin, espaces verts, haies, terrasses, balcons, loggias… Il doit nettoyer le sol et les murs, réparer les trous éventuels, mais aussi tailler les haies, tondre la pelouse et élaguer les arbres si nécessaire.

Les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire

Le propriétaire-bailleur est tenu, par la loi, de fournir un logement décent et en bon état. En raison de leur importance, certains travaux restent du ressort du propriétaire.

Réparations structurelles et grosses réparations

Certaines réparations sont causées par des défaillances structurelles de l’immeuble (par exemple l’entretien des toitures ou la réparation de fissures). Il revient au propriétaire d’en assumer les frais.

Le propriétaire finance également les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives d’un immeuble (mise en place d’un digicode ou d’une porte sécurisée).

Les travaux d’isolation ou améliorant la performance énergétique du logement sont aussi à la charge du propriétaire.

Réparations causées par la vétusté

Un immeuble se dégrade inévitablement avec le temps. Le propriétaire doit s’assurer que l’état du logement reste décent en réglant les frais de réparation (changement de volets par exemple).

En revanche, les travaux occasionnés par une défaillance du locataire devront être financés par ce dernier.

Travaux pour mise en conformité (sécurité, etc.)

Enfin, le propriétaire doit prendre en charge toutes les dépenses liées à la mise en conformité et le respect des normes, notamment de sécurité ou de performance énergétique. En cas de force majeure, certaines réparations locatives normalement à la charge du locataire peuvent être financées par le propriétaire.

Comment gérer les travaux et réparations ?

Le locataire peut effectuer des travaux de transformation, d’adaptation (handicap) ou de rénovation énergétique dans le logement avec l’accord du propriétaire. Lorsque c’est le propriétaire qui décide des travaux, il doit en informer le locataire.

Communication avec le propriétaire

Avant d’entamer des travaux ou lorsque le logement nécessite des réparations devant être à la charge du propriétaire, le locataire doit impérativement informer le propriétaire. Pour cela, il doit lui remettre ou envoyer un courrier précisant la nature des problèmes ou des travaux à entreprendre.

Le propriétaire doit également autoriser par écrit le locataire à effectuer les travaux. Dans certains cas, il devra au préalable avoir l’autorisation de la copropriété.

Conserver les preuves des réparations

Pour toutes réparations et travaux entrepris par le locataire, il est préférable de conserver les devis et factures afin de justifier des dépenses. Le locataire peut aussi faire des photos avant/après.

Sanctions et litiges en cas de non-respect des obligations

Il peut arriver que le locataire ou le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Conséquences pour le locataire

Lorsque le locataire entreprend des travaux sans autorisation du propriétaire, ce dernier peut exiger la remise en état à la fin du bail (cette obligation ne s’applique pas pour des travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie). Les frais de remise en état peuvent être déduits du dépôt de garantie pris à la location du bien.

Si le locataire effectue des gros travaux relevant du propriétaire (par exemple l’isolation ou le changement d’une douche) sans autorisation, le bailleur peut en conserver le bénéfice sans rembourser le locataire.

Conséquences pour le propriétaire

Si le propriétaire n’assure pas les travaux dont il a la charge, le locataire peut le mettre en demeure de faire le nécessaire, au moyen d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Au bout de deux mois sans effet, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal pour obliger le propriétaire à effectuer les travaux.

Si au contraire le propriétaire entreprend des travaux dans le logement loué de manière abusive (par exemple sans prévenir le locataire ou pendant plus de 21 jours sans réduction de loyer), le locataire peut faire intervenir la justice pour faire interrompre ou interdire les travaux, ou bien pour obtenir la résiliation du bail.