Comprendre la caution solidaire en location
Écrit par : Marion Moisa - Relu par : Luigi Delmet
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L'essentiel en quelques mots
Louer un logement n’est pas toujours évident, surtout dans les grandes villes. Les locataires doivent fournir aux propriétaires un dossier prouvant leur sérieux et leur capacité à payer chaque mois le loyer.
Dans la pratique, les bailleurs exigent souvent des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer. Tous les locataires ne disposent pas d’un tel salaire. C’est le cas, par exemple, des étudiants, qui peuvent alors présenter une caution au propriétaire et trouver un garant.
Comment fonctionne la caution solidaire ? En quoi consiste-t-elle ? Empruntis vous explique tout sur ce type de contrat.
- La caution solidaire est une personne acceptant de payer le loyer à la place du locataire si celui-ci fait défaut.
- Le garant du bail peut être une personne physique (un proche du locataire) ou une personne morale (entité publique, banque, etc.).
La caution solidaire permet au bailleur de se retourner directement auprès de la caution en cas de défaut de paiement du locataire.
En quoi consiste la caution solidaire dans le cadre d’une location ?
La caution solidaire est une garantie apportée par le locataire. Un tiers s’engage à payer le loyer si le locataire fait défaut. Il s’agit d’une sécurité pour le propriétaire.
Trois personnes sont impliquées dans l’acte de cautionnement.
- Le locataire : la personne habitant le logement.
- Le propriétaire : la personne louant l’appartement ou la maison au locataire.
- La personne garante (aussi appelé la « caution ») qui accepte de prendre à sa charge les loyers impayés par le locataire.
Le cautionnement est un acte sous seing privé. C’est un engagement fort pour la caution. Celle-ci rédige à la main un acte de cautionnement pour officialiser la garantie.
Pour un bail, la caution mise en place peut être de deux types.
- La caution solidaire : le bailleur peut s’adresser dès le premier impayé du locataire à la caution. Il n’a aucune démarche obligatoire à faire auprès du locataire.
- La caution simple : le propriétaire doit effectuer toutes les démarches légales pour réclamer les dettes de loyers au locataire avant de s’adresser au garant. C’est seulement si l’insolvabilité (c'est-à-dire l'impossibilité pour lui d'assumer ses dettes) du locataire est décidée par un juge que la caution simple peut être actionnée.
La caution solidaire n’est pas la seule garantie locative pouvant être apportée au propriétaire. Le locataire ne disposant pas d’un garant peut donc consolider son dossier autrement.
Il peut, par exemple, proposer la mise en place d'une garantie Visale. L’organisme Action Logement se porte alors garant du locataire. Il s’agit d’un dispositif (sous condition) gratuit pour aider les jeunes ou les travailleurs à trouver une habitation plus facilement.
Il est également possible de s’adresser au FSL (fonds de solidarité pour le logement). Il accorde des aides financières ou se porte garant dans certains départements.
Bon à savoir
Il ne faut pas confondre caution solidaire et dépôt de garantie. Ce dernier est une somme remise par le locataire au propriétaire à la signature du bail. Il sert à indemniser le propriétaire au moment de la résiliation du bail, si le locataire a dégradé le logement.
Caution solidaire : qui peut se porter garant et quelles sont les conditions ?
La caution solidaire dans le cadre d'une location (à ne pas confondre avec ce qui est fait pour un crédit immobilier) peut être :
- une personne physique : c’est le plus souvent un proche du locataire, un parent ou un ami.
- une personne morale : un organisme peut se porter garant pour le locataire. Certaines structures publiques le font gratuitement afin d’aider une personne à trouver une habitation. Des sociétés privées spécialisées peuvent également se porter caution en contrepartie du versement d’une rémunération mensuelle. Les banques ou les assureurs proposent ce type de service.
Pour pouvoir se constituer caution, il faut respecter certaines conditions. La personne concernée doit fournir des justificatifs au propriétaire pour prouver sa situation.
- La copie d’une pièce d’identité.
- Un justificatif de domicile.
- Un justificatif de la situation professionnelle.
- Un justificatif des ressources (généralement, les propriétaires demandent à la caution de disposer de revenus mensuels trois fois supérieurs au loyer).
Si le garant est une personne morale, il doit fournir son extrait Kbis et un justificatif d’identité de la personne morale.
Quels sont les engagements d'une caution solidaire ?
Se porter caution solidaire, c’est prendre un engagement fort : payer le loyer du locataire si celui-ci fait défaut au propriétaire. Au bout de 31 jours sans paiement du loyer, le bailleur peut se retourner contre la caution.
Dans quels cas demander une caution solidaire au locataire ?
Le propriétaire peut demander une caution à son locataire. Il s’agit bien d’une possibilité et non d’une obligation. Il est envisageable de demander une caution pour tous les types d’habitation.
Il existe deux situations dans lesquelles il est interdit au propriétaire de demander un cautionnement dans le cadre de relations locatives.
- Le bailleur particulier a souscrit une assurance privée contre les risques locatifs. Si le locataire est un apprenti ou un étudiant, il peut quand même demander une caution.
- Si le bailleur est une personne morale, il ne peut pas exiger une caution solidaire à un étudiant boursier.
Comment établir la caution solidaire à la signature du bail ?
Le cautionnement est un engagement important avec des obligations. Il demande donc de suivre une procédure spécifique pour que le contrat soit valide.
1.Rassembler les documents nécessaires pour se porter caution solidaire
La caution solidaire doit prouver au propriétaire qu’elle peut assumer le paiement des loyers à la place du locataire. Pour cela, le garant doit fournir des justificatifs de sa situation personnelle et financière.
Les documents à fournir sont :
- la copie d’une carte d’identité, passeport, carte de séjour, permis de conduire ;
- la copie du contrat de travail, de fiches de paie ou d’un avis d’imposition ;
- la copie d’une facture d’électricité, de gaz ou d’une facture de télécommunication.
2.Définir la durée de la caution solidaire
Il est essentiel de fixer une durée à l’engagement de la caution. En effet, si l’acte de cautionnement n’en définit pas un, la caution peut faire intervenir une résiliation à la date de son choix. Il lui suffit d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire pour l’informer de la fin du cautionnement. Il s’agit d’une situation locative peu sécurisante pour le bailleur.
Si une durée est définie, le garant ne peut pas y mettre fin de manière unilatérale. L’enjeu pour le propriétaire est de fixer une durée suffisamment longue pour couvrir toute la durée de la location.
3.Définir le montant maximal
Il est possible de fixer un plafond d’engagement dans l’acte de cautionnement. C’est une clause du contrat permettant au garant de se projeter plus facilement. Il connaît le montant maximum qu’il devra payer si le locataire fait défaut.
Ce montant peut se calculer en fonction du montant du loyer et de la durée d’engagement. Il suffit de multiplier le montant du loyer par le nombre de mois définis dans l’acte de cautionnement. D’un commun accord, les parties peuvent fixer un engagement financier moins important.
4.Rédiger l’acte de cautionnement
La dernière étape pour constituer une caution consiste à rédiger l’acte de cautionnement.
Il s’agit forcément d’un document écrit. Une partie de l’acte est même manuscrite. En inscrivant à la main son engagement sous forme de contrat, le garant est à même de prendre conscience de l’importance de son acte.
La mention manuscrite doit comprendre le montant maximum du cautionnement en toutes lettres et en chiffres. Le document doit être signé par la caution. Il est possible de réaliser l’acte de cautionnement chez un notaire.
Bon à savoir
Une colocation, définie par la loi comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. (loi ALUR)
Appartenir à une colocation implique donc des obligations importantes. Le bail est unique, et donc identique pour tous les colocataires. Chaque colocataire est alors soumis à une clause de solidarité ou à une clause d'indivisibilité de la dette. Concrètement, cela signifie que si un colocataire à une dette, le propriétaire est en droit d'exiger le remboursement de celle-ci auprès des autres colocataires.
Loyers impayés : comment activer la caution solidaire ?
La caution solidaire permet au propriétaire de demander le paiement du loyer à la caution dès le premier impayé. La procédure pour recouvrir les dettes locatives est donc très simple. Il suffit au bailleur d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception pour demander les paiements des loyers en retard au garant. Si ce dernier n’est pas en mesure de payer, il peut demander un délai en saisissant le tribunal compétent.
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