Dépôt de garantie en location : définition, montant et restitution

Dépôt de garantie : définition

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Comme son nom l’indique, cette somme sert de garantie en cas de défauts d’obligations du locataire. Il peut notamment s’agir :

• de loyers impayés ;
• de charges non acquittées ;
• de dégradations du logement constatées lors de l’état des lieux de sortie. 

Même s’il est couramment demandé par les propriétaires, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire (article 22, alinéa 1 de la loi de 1989), qu’il s’agisse d’une location meublée ou d’une location vide.. Il est toutefois quasiment systématiquement exigé pour faciliter la gestion des comptes et de la sortie du logement

Quelle différence entre caution et dépôt de garantie ?

Il est important de ne pas confondre dépôt de garantie et caution :

• la caution désigne généralement une personne (parent, ami, employeur, etc.) qui se porte garante du locataire, s’engageant à payer les dettes locatives en cas de défaillance de ce dernier ;
• le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail. 

Ainsi, la personne qui se porte caution ne verse pas de somme au bailleur lors de la prise d’effet du bail. 

À noter que ni la caution pour la location ni le dépôt de garantie ne sont obligatoires. Ce sont deux sécurités qui peuvent être demandées par le bailleur lors de la mise en place d’un contrat de location.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant de la caution en location est encadré par la loi. Le propriétaire ou l’agence immobilière ne peut pas demander un dépôt de garantie supérieur à :

• un mois de loyer hors charges pour la location d’un bien non meublé ;
• deux mois de loyer dans le cas d’un appartement meublé. 

Ces plafonds visent à protéger les locataires contre des exigences financières excessives de la part des propriétaires. Le versement peut être fait par virement bancaire, en chèque ou en espèces, auquel cas le locataire remet la somme directement au propriétaire. Dans cette situation, il est vivement conseillé de demander un reçu écrit du versement précisant que le montant correspond bien à un dépôt de garantie.

Peut-on ne pas payer le dépôt de garantie ?

En principe, le dépôt de garantie est exigible dès la signature du bail, sauf si le propriétaire a expressément renoncé à cette somme. Refuser de le payer sans accord du bailleur constitue un manquement aux obligations du contrat de location. Dans ce cas, le propriétaire peut refuser de remettre les clés tant que le dépôt n’est pas versé, voire annuler la signature du bail si les conditions ne sont pas remplies. 

À noter que certains dispositifs d’aide au logement (comme les garanties Visale ou certains fonds de solidarité logement - FSL) peuvent prendre en charge le dépôt de garantie, en totalité ou en partie. Si vous avez des difficultés financières, mieux vaut vous renseigner en amont.

Peut-on déduire le dernier loyer du dépôt de garantie ?

La réponse est non ! En tant que locataire, vous êtes tenu de verser l’ensemble des loyers jusqu’à la date de fin du bail, même si vous avez versé un dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux. Ce montant ne peut en aucun cas se substituer au paiement du dernier loyer. 

Si vous décidez unilatéralement de retenir ce loyer, le propriétaire est en droit de vous mettre en demeure de régler la somme due, et (en l’absence de paiement) d’engager un recours judiciaire via un huissier de justice. 

En cas de non-paiement du dernier mois, le bailleur ne délivrera pas de quittance de loyer, un document pourtant essentiel si vous devez fournir une preuve de paiement pour une demande d’aide au logement (CAF, par exemple).

Comment financer son dépôt de garantie  ? 

Pour beaucoup, le dépôt de garantie en location peut être un frein à l’entrée dans un logement, surtout lorsque cette dépense s’ajoute aux frais de déménagement ou au premier loyer. Heureusement, plusieurs solutions existent pour vous aider à le financer sans déséquilibrer votre budget :

• l’avance LOCA-PASS : proposée par Action Logement, cette aide prend la forme d’un prêt à taux zéro, remboursable sur 25 mois maximum. Elle est destinée aux salariés du secteur privé non agricole, aux jeunes de moins de 30 ans en formation, alternance ou recherche d’emploi ;
• le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) : géré par les départements, le FSL peut accorder une aide sous forme de prêt ou de subvention. Cette aide est soumise à conditions de ressources et doit être demandée auprès des services sociaux ou d’un travailleur social ;
• la garantie Visale : même si la Visale ne finance pas directement le dépôt de garantie, elle peut le remplacer par une caution gratuite. Ainsi, certains propriétaires peuvent renoncer au dépôt en échange d’une sécurité apportée par Action Logement ;
• un prêt personnel ou un microcrédit : en dernier recours, il est possible de solliciter un petit crédit à la consommation ou un microcrédit social (via la CAF ou une association comme l’ADIE). Attention toutefois à bien évaluer votre capacité de remboursement !

Le propriétaire a-t-il le droit d’encaisser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est-il encaissé ? Le propriétaire peut tout à fait encaisser le dépôt de garantie à réception. Cette somme doit être conservée durant toute la durée du bail.

Encaissement de dépôt de garantie en location : quelles conséquences ?

Pour le propriétaire

Une fois le dépôt de garantie encaissé, le propriétaire dispose d’une sécurité financière en cas de manquement du locataire à ses obligations (loyer impayé, dégradations, absence de nettoyage, etc.). Cette somme doit être conservée jusqu’à la fin du bail, sans être utilisée pendant la location (sauf litige majeur). 

À la sortie du locataire, le propriétaire dispose d’un délai légal de 1 mois (ou de 2 mois en cas de dégradations constatées) pour restituer tout ou partie du dépôt, accompagné d’un justificatif en cas de retenue. Une mauvaise gestion ou un non-remboursement injustifié peut mener à des pénalités financières au profit du locataire.

Pour le locataire

Le dépôt de garantie ne dispense pas le locataire de payer son loyer et ses charges jusqu’à la fin du bail. Ce n’est pas une avance sur le dernier mois de loyer, ni un crédit à consommer. En fin de location, il peut être partiellement ou totalement retenu en cas d’incident (dégradations, loyers impayés, absence de régularisation de charges, etc.). 

Le locataire a droit à une restitution dans les délais légaux (1 ou 2 mois selon l’état des lieux de sortie) et peut contester toute retenue abusive, notamment si aucun justificatif n’est fourni. En cas de litige, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, le juge des contentieux de la protection.

La restitution du dépôt de garantie

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le délai de restitution du dépôt de garantie dépend de la conformité de l’état des lieux :

• jusqu’à un mois de délai pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
• deux mois de délai maximal en cas de dégradations constatées ou de manquements. 

Le propriétaire peut bien entendu rendre le montant versé en guise de garantie dès la remise de clés par le locataire. Simplement, la date de remise des clés marque le début du délai légal de restitution.

Que faire si mon propriétaire ne veut pas me rendre le dépôt de garantie ?

Que faire si le dépôt de garantie n’est pas rendu ? Le bailleur peut retenir des sommes sur le dépôt de garantie, sous réserve que celles-ci soient justifiées. En cas de rétention abusive, des solutions existent. Si vous faites partie des locataires qui clament : « mon propriétaire ne veut pas me rendre ma caution », voici les étapes à suivre :

• envoyer une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec avis réception ;
• exiger la restitution du dépôt de garantie. 

Si cette démarche reste infructueuse, vous avez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation (CDC), voire de porter l’affaire devant le tribunal judiciaire (si le montant du litige est supérieur à 5000 €).

Dans quels cas le propriétaire peut-il garder le dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie dans plusieurs cas spécifiques. On peut notamment citer :

• loyers impayés ou charges locatives non réglées,
• réparations locatives si nécessaires suite à des dégâts causés par le locataire ;
• frais engagés pour la remise en état du logement ;
• autres manquements aux obligations locatives prévues par le bail (entretien courant des équipements, etc.) 

Attention, les sommes retenues au titre du dépôt de garantie doivent impérativement être justifiées. Également, dans le cas d’un immeuble en copropriété, certaines charges récupérables peuvent ne pas être encore  régularisées au moment du départ du locataire. Le propriétaire peut alors retenir provisoirement une partie du dépôt, en attendant l’approbation des comptes de copropriété (sans dépasser le maximum autorisé par la loi).

Quelles démarches le propriétaire doit-il effectuer s’il veut garder la caution ?

Pour retenir tout ou partie du dépôt de garantie sans qu’aucune contestation ne soit possible, il est important de s’appuyer sur l’état des lieux de sortie. Si les deux parties s’accordent sur la non-conformité entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, le locataire admet ainsi le principe de retenue sur le dépôt de garantie. 

À noter que le propriétaire a l’obligation de fournir des justificatifs précis comme des devis, des factures. Il est, par ailleurs, vivement recommandé de prendre des photos du logement et de les joindre à l’état des lieux d’entrée. Cela permettra de limiter les éventuelles différences d’interprétations. En cas d’accord, le propriétaire restitue le dépôt de garantie, déduction faite des éventuelles retenues justifiées et des pénalités de retard. 

Si vous envisagez d’acheter un logement plutôt que de louer, sachez que certaines règles liées au dépôt de garantie s’appliquent aussi dans le cadre d’un crédit immobilier notamment lorsqu’un acompte est versé avant la signature de l’acte définitif ! Un projet d’acquisition en vue ? Découvrez notre outil de simulation de prêt immobilier pour avoir une idée sur les conditions dont vous pouvez bénéficier pour être financé.