Est-il possible d'augmenter le loyer entre deux locataires ?
Écrit par : Caroline Pasquereau - Relu par : Hiba Khayati
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L'essentiel en quelques mots
Lorsqu’un bien immobilier change de locataire, la question de l’augmentation du loyer se pose souvent. Cependant, les propriétaires doivent se conformer à des règles strictes. Voici ce qu’il faut savoir quant aux augmentations de loyer entre deux locataires :
- en zone tendue, les loyers sont strictement encadrés avec des plafonds définis par décret ;
- les trois critères légaux permettant de revaloriser un loyer sont la réalisation de travaux d'amélioration apportant une valeur ajoutée, un loyer sous-évalué par rapport au marché et une révision annuelle basée sur l'Indice de référence des loyers (IRL) ;
- la procédure d'augmentation consiste à vérifier la zone géographique, à consulter l'IRL, à réaliser des travaux le cas échéant, à mettre à jour le bail, et communiquer de manière transparente avec le nouveau locataire ;
- il existe des situations exceptionnelles d’augmentation de loyers inhérentes aux logements classés F ou G et aux logements inoccupés depuis plus de 18 mois.
Est-il possible d’augmenter un loyer lors d’une relocation ?
Augmenter le loyer lors d’une relocation est possible si la clause d’indexation du loyer le prévoit dans le contrat de location. De plus, l’augmentation de loyer lors d’un changement de locataire dépend étroitement de la localisation du bien immobilier. En effet, la distinction entre les zones tendues et non tendues joue un rôle fondamental.
Zones tendues
Les zones tendues sont des zones urbaines où la demande de logement est particulièrement forte. Dans ces zones, l'encadrement des loyers est strictement appliqué pour éviter des hausses excessives. Les villes comme Paris, Lille, Lyon, et Bordeaux, ainsi que certaines communes autour de ces métropoles, sont soumises à ces régulations strictes.
En zone tendue, l’augmentation de loyer ne peut pas dépasser un certain plafond, fixé par décret. Ce plafond est déterminé en fonction de la surface habitable et de la localisation du bien.
Zones non tendues
Dans les zones non tendues, les propriétaires ont plus de liberté pour fixer le montant du loyer lors d'une relocation. Cependant, des augmentations doivent rester raisonnables et en accord avec les prix du marché local.
Bon à savoir
Quels sont les critères légaux pour revaloriser un loyer ? Il en existe trois :
- réaliser des travaux d'amélioration : les propriétaires peuvent augmenter le loyer s'ils réalisent des travaux d'amélioration apportant une valeur ajoutée au logement ;
- en cas de loyer sous-évalué : si le loyer est significativement inférieur à celui du marché, une réévaluation est possible ;
- en respectant l’Indice de référence des loyers (IRL) : une révision annuelle est possible en fonction de l'IRL.
Quelle est la procédure à suivre pour augmenter un loyer entre deux locataires ?
Lorsqu’un propriétaire souhaite augmenter le loyer entre deux locataires, il doit suivre une procédure stricte pour s'assurer que cette augmentation est conforme à la loi.
Étapes administratives
Pour augmenter le loyer entre deux locataires tout en respectant la législation, le propriétaire doit suivre les étapes suivantes :
- vérifier la zone en identifiant si le bien se situe en zone tendue ou non tendue ;
- consulter l'IRL pour déterminer le montant maximum d'augmentation de loyer à appliquer ;
- réaliser des travaux d'amélioration le cas échéant pour justifier une augmentation substantielle du loyer ;
- inscrire le nouveau montant du loyer dans le bail, en précisant les motifs de l'augmentation.
Communication avec le nouveau locataire
Il est essentiel de communiquer de manière transparente avec le nouveau locataire. Informez-le des raisons de l'augmentation du loyer et des améliorations apportées au logement. Cette transparence prévient les conflits et facilite l’acceptation des nouvelles conditions tarifaires.
Dans quels autres cas est-il possible d’augmenter le loyer entre deux locataires ?
En sus des augmentations de loyer basées sur l'Indice de référence des loyers (IRL), il existe différentes situations permettant aux propriétaires de revoir à la hausse le montant du loyer lors d’une relocation.
Certaines situations permettent une augmentation du loyer supérieure à l’IRL, même en zone tendue.
Travaux majeurs
Lorsqu'un propriétaire réalise des travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer, ce dernier peut être majoré de 15 % du montant des travaux TTC. Ces travaux doivent apporter une valeur ajoutée au logement, comme l’installation d’une cuisine équipée, la pose de parquet, ou encore la sécurisation de l'immeuble via un digicode.
Non-révision du loyer
Si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut l'augmenter selon la variation annuelle de l’IRL. Cela permet de compenser l'inflation et de maintenir le loyer en adéquation avec le marché.
Bon à savoir
Comment calculer l’augmentation d’un loyer sur la base de l’IRL ?
Pour calculer la révision du montant mensuel du loyer, vous avez besoin des trois éléments suivants :
- montant du loyer actuel ;
- IRL du trimestre de référence ;
- IRL du même trimestre de l'année N-1.
Le calcul de la révision du loyer se fait ensuite de la manière suivante :
Nouveau loyer = Loyer en cours × nouvel IRL du trimestre de référence du bail/IRL du même trimestre de l'année précédente.
Par exemple, si le loyer actuel est de 1 000 €, l'IRL du trimestre de référence est de 130, et l'IRL du même trimestre de l'année précédente est de 125, le nouveau loyer sera calculé ainsi : 1 000 × 130/125 = 1040 €
Ainsi, le nouveau loyer mensuel révisé sera de 1040 €.
Première mise en location
Pour un logement mis en location pour la première fois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. Cette liberté est toutefois limitée en zones tendues par les plafonds réglementaires.
Cas spécifiques
Certaines situations particulières permettent d'ajuster le loyer indépendamment des règles précédemment évoquées. C’est notamment le cas :
- des logements classés F ou G, énergivores, pour lesquels il est interdit d'augmenter le loyer, sauf en cas de travaux majeurs améliorant leur classification énergétique ;
- d’un logement inoccupé pendant plus de 18 mois, dans ce cas précis, le propriétaire peut fixer librement le nouveau loyer, à condition de respecter les règles en matière de performance énergétique.
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