Quand et comment augmenter le loyer d'un locataire en cours de bail ?
Écrit par : Audrey Brisac - Relu par : Luigi Delmet
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L'essentiel en quelques mots
Pour augmenter son loyer, il est nécessaire de respecter un cadre spécifique. Un bailleur ne peut pas majorer le loyer comme il l’entend. Mais quand et comment est-il possible de le réviser ? Voici les éléments à retenir :
- la révision des loyers peut intervenir lorsque le contrat de bail le prévoit ;
- la majoration du loyer est plafonnée et indexée selon la valeur de l’évolution annuelle de l’IRL (indice de référence des loyers) publié par l’Insee ;
- l’indexation n’est pas automatique et doit être demandée par le propriétaire ;
- en l’absence de clause de révision dans le contrat de location, il n’est pas possible de réviser le loyer en cours de bail ;
- dans certaines agglomérations en zone tendue, il existe une mesure d’encadrement des loyers qui définit le calcul.
Le loyer peut-il être augmenté en cours de bail ?
Il existe plusieurs situations pour lesquelles le loyer peut être augmenté en cours de bail.
Révision annuelle du loyer
Si le contrat de bail comprend une clause de révision, le propriétaire peut alors réévaluer le montant du loyer une fois par an. À défaut, le montant du loyer reste identique durant toute la durée du bail.
À noter que cette réévaluation ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est publié trimestriellement par l’Insee et doit être indiqué dans le bail. Vous souhaitez augmenter le loyer ? Voici les étapes à suivre :
- vérifier que le contrat de bail indique une clause de révision de loyer ;
- avertir le locataire au moins un mois avant la date anniversaire du bail ;
- le loyer est alors indexé à compter de la date de l’annonce de la majoration du bail.
Bon à savoir
L’augmentation de loyer intervient habituellement à la date anniversaire du bail.
Majoration exceptionnelle en cours de bail
Il est possible de prévoir une majoration consécutive à la réalisation de « travaux d’amélioration » dans le contrat de location ou par le biais d’un avenant au contrat. L’accord du locataire est dans ce cas nécessaire.
Attention, cette augmentation de loyer ne peut pas s’appliquer :
- pour de simples travaux d’entretien ;
- lorsque le logement est considéré comme passoire thermique (classé F ou G au DPE) avec un bail renouvelé, reconduit tacitement ou signé depuis août 2022.
Bon à savoir
Toute augmentation de loyer, dans les zones dites tendues, doit être soumise au dispositif d’encadrement de loyer. Pour rappel, ce dispositif s’applique dans des villes où une pénurie de logements est constatée et qui comptent plus de 50 000 habitants. Au total, près de 30 agglomérations sont concernées, par décret.
Comprendre l’indice de référence du loyer pour l’augmentation d’un loyer en cours
L’indice de référence des loyers (IRL) est, comme indiqué précédemment, un indicateur qui sert de base pour réviser le montant du loyer. Publié tous les trois mois par l’Insee, il permet de refléter l’évolution des prix à la consommation.
Si votre contrat indique une clause de révision, l’augmentation annuelle du loyer peut alors s’appliquer. Elle sera toutefois plafonnée par l’évolution de l’IRL, sur un an.
Bon à savoir
Le retour de l’inflation a contraint le gouvernement à mettre en place un bouclier loyer provisoire dans le but de protéger le pouvoir d’achat des locataires. Ainsi, entre le 3e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, le plafond de la variation des IRL s’élève à :
- 3,5 % en métropole ;
- 2,5 % en outre-mer ;
- 2 % en Corse.
Comment est calculée l’augmentation d’un loyer ?
Pour calculer l’augmentation du montant du loyer mensuel, le propriétaire doit reprendre les trois éléments suivants :
- le montant actuel du loyer mensuel, hors charge ;
- l’IRL applicable à la date de signature du bail ;
- l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Le calcul se fait alors selon la méthode suivante :
Nouveau loyer = (loyer en cours hors charge x nouvel IRL du trimestre de référence du bail) / IRL applicable au même trimestre de l’année précédente (ou IRL de l’année N-1).
À titre d’exemple, vous avez signé un bail pour la mise en location d’un logement le 20 février 2023. Ce contrat fixe un loyer mensuel de 725 € et prévoit une révision de loyer à la date anniversaire, au 20 février 2024.
L’indice publié à la date de révision est celui du 4e trimestre 2023, soit 142,06.
L’indice correspondant à la dernière date de révision est donc celle du 4e trimestre 2022 (IRL année N-1), soit 137,26.
À partir du 20 février, qui correspond à la date de la 1re révision du loyer, vous pouvez demander une augmentation calculée de la manière suivante : (725 € x 142,06) / 137,26 = 750,35 €.
Bon à savoir
La révision du loyer n’est pas automatique. Si vous êtes propriétaire, vous devez en faire la demande, à compter de la date prévue dans le bail.
Quels sont les recours en cas de désaccord sur l’augmentation ?
En cas de désaccord sur l’augmentation du loyer, voici les recours possibles entre locataire et propriétaire :
Contester l’augmentation
Si vous souhaitez contester l’augmentation de loyer, sachez que le dialogue est toujours à privilégier. Aussi, il est vivement conseillé de signifier au propriétaire les motifs de ce désaccord. Pour cela, n’hésitez pas à suivre les étapes suivantes :
- adresser une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- argumenter et expliquer les raisons pour lesquelles vous contestez la révision de loyer ;
- tenter de résoudre le différend à l’amiable et de trouver un accord entre le bailleur et le locataire.
Attention, vous disposez d’une période d’un mois pour contester la décision de révision de loyer.
Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC)
Si vous ne trouvez pas de compromis, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC). Celle-ci va mettre en place une procédure à l’amiable de règlement de litige.
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