Comment vendre un bien en indivision 50/50 ?

Qu’est-ce qu’une indivision 50/50 ?

Une indivision 50/50 est une situation dans laquelle deux personnes sont copropriétaires d'un même bien à parts égales, chacune détenant 50 % des droits sur ce bien.

Aucun des deux ne possède une partie matérielle précise du bien (par exemple une moitié de la maison) : chacun est propriétaire de la moitié de l'ensemble du bien.

Indivision : quelle est la procédure dans le cas d’une vente ?

On parle d’indivision lorsqu’un bien (maison, appartement, terrain, etc.) appartient à deux ou plusieurs personnes. Le bien immobilier en indivision est alors appelé bien indivis. Quant aux propriétaires, ce sont les indivisaires. Ces derniers possèdent, à ce titre, des droits comme des obligations.

L’indivision peut résulter de nombreuses situations, parmi lesquelles :

• un achat en commun pour un couple marié, pacsé ou en concubinage ;
• une succession ;
• un achat en famille ;
• une donation ;

Chaque indivisaire est propriétaire. Pour le respect des règles de jouissance des biens et pour faciliter les rapports entre chacun des membres, il est tout à fait possible d’établir une convention d’indivision. Notez toutefois que si un indivisaire peut sortir d'une indivision en vendant ses parts, il ne peut pas décider de mettre seul le bien en vente. En principe, pour vendre un bien en indivision, il est nécessaire d’obtenir l’accord de tous les partenaires. Si un ou plusieurs membres s’y opposent, une situation de recours est néanmoins possible.

Le ou les indivisaires souhaitant vendre le bien sans l’accord des autres peuvent en effet saisir le tribunal de grande instance. Cela peut être le cas d’un divorce. Il faut savoir que cette demande a des chances d’être acceptée, notamment lorsqu’il y a urgence ou si l’intérêt commun est menacé. Plusieurs cas de vente en indivision peuvent en effet se présenter, comme :

• la vente en indivision à l’unanimité ;
• la vente d’un bien indivis malgré un désaccord ;
• la vente de sa quote-part suite, par exemple, à un divorce ;
• la vente par licitation.

Comment vendre un bien en indivision 50/50 si un des co-indivisaires refuse la vente ?

En droit français, lorsqu’un bien est détenu par un acte en indivision à 50/50 et que l’un des deux partenaires, héritiers, concubins ou conjoints, refuse de vendre, l’autre ne peut pas imposer seul la vente du logement à un acheteur. Néanmoins, plusieurs solutions existent.

1.   Tenter un accord amiable

C'est toujours la solution la plus simple :

• négocier la vente du bien ;
• proposer le rachat de la part du co-indivisaire récalcitrant ;
• ou lui proposer l’acquisition de votre propre part.

2.   Demander le partage de l’indivision

Le principe fondamental du droit français est que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (article 815 du Code civil).

Si aucun accord n'est possible, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage de l'indivision.

3.   Vente judiciaire du bien

Lorsque le partage en nature est impossible (ce qui est souvent le cas pour un logement unique), le juge peut ordonner :

• soit l’attribution du bien à l’un des indivisaires moyennant indemnisation de l’autre ;
• soit la vente aux enchères judiciaires (licitation) du bien, puis le partage du prix entre les indivisaires à 50/50 (ou selon leurs droits).

4.   Procédure spécifique lorsque la majorité des droits veut vendre

La loi permet parfois aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis de demander l'autorisation de vendre malgré l'opposition d'un minoritaire.

Mais dans une indivision 50/50, cette procédure ne s'applique pas : aucun des deux indivisaires ne détient les deux tiers des droits.

Conséquences pratiques 

Dans une indivision 50/50 :

• un seul indivisaire ne peut pas vendre le bien entier sans l'accord de l'autre ;
• mais il peut demander judiciairement la fin de l'indivision ;
• si aucun rachat n'est possible, le juge peut aboutir à une vente forcée du bien et au partage du produit de la vente.

Zoom sur les différents cas de vente en indivision

La vente en indivision de manière unanime

Comme indiqué précédemment, la vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de tous les indivisaires. Ils doivent décider du prix de vente d’un commun accord et de la règle de partage. La vente d’un bien immobilier indivis décidée à l’unanimité par les propriétaires en indivision est encadrée par la loi.

La vente du bien en indivision malgré un désaccord

Pour éviter les situations de blocages liées à une vente en indivision, il existe des mécanismes qui permettent de passer outre l’unanimité requise. C’est par exemple le cas d’une vente de bien meuble en indivision dès lors que les indivisaires sont majoritaires et représentent au moins 2/3 des droits indivis.

Ils doivent alors signaler leur intention de vendre chez un notaire. Ce dernier dispose par la suite d’un mois pour informer de l’intention de vente aux autres indivisaires par huissier. Les indivisaires bénéficient d’un délai de trois mois pour donner leur réponse :

• si les autres indivisaires sont d’accord : la vente pourra se faire ;
• en cas de désaccord des autres indivisaires : le notaire doit constater le refus par un « procès-verbal de difficulté ».

En présence d’un refus, le tribunal de grande instance peut être saisi de façon à autoriser la vente. Une fois autorisée, celle-ci pourra se faire aux enchères. Le montant de la cession permettra alors de régler les frais de justice avant d’être partagé entre les co-indivisaires.

La vente de sa quote-part de l’indivision

Il est toujours possible pour un indivisaire qui le souhaite de vendre sa part. En effet, nul n’est contraint de rester en indivision et il a parfaitement le droit de sortir de l’indivision en cédant sa quote-part. Dans ce cas, deux cas de figure peuvent se présenter :

• soit il propose sa part de l’indivision aux autres indivisaires ;
• soit il cède sa quote-part indivise à un tiers.

L’indivisaire est tenu d’informer au préalable et par lettre recommandée ses co-indivisaires. Il doit communiquer les conditions de cession et le prix. Les autres propriétaires disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption et répondre à l’offre de vente.

À défaut de rachat de la quote-part par un tiers ou un autre indivisaire, le tribunal peut ordonner la vente du bien en indivision.

La vente par licitation

Si vous êtes en possession de 2/3 des droits indivis, vous avez également la possibilité de demander au juge l’autorisation de vendre le bien en indivision. Il est indispensable de prévenir le notaire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour communiquer aux autres indivisaires votre intention de céder le bien indivis.

Les indivisaires ont trois mois pour y répondre. Il faut savoir cependant que cette autorisation judiciaire doit être justifiée et ne doit pas porter atteinte aux droits des différents indivisaires. Cette vente du bien détenu en indivision est aussi appelée vente par licitation.