Comment faire cesser l'indivision par licitation ?

Licitation : définition

La licitation est une solution juridique permettant de mettre fin à une situation d’indivision lorsque le partage du bien n’est pas possible ou risque de porter atteinte aux intérêts des indivisaires. Elle consiste généralement à vendre un bien indivis afin de répartir le produit de la vente entre les indivisaires selon leurs droits respectifs.

Dans quelles situations la licitation est-elle nécessaire ?

La licitation intervient lorsqu’il devient impossible de partager un bien entre plusieurs propriétaires indivisaires. Cela peut concerner un bien immobilier (maison, appartement, terrain dans une certaine mesure) ou d’un bien mobilier (meuble, objet de collection, tableau…).

La licitation est notamment envisagée lorsque :

• la division du bien entraîne une dépréciation ;
• le morcellement du patrimoine rend son exploitation difficile et coûteuse ;
• le partage en nature cause un préjudice aux héritiers ;
• l’établissement des lots crée des servitudes ou des contraintes importantes.

La vente aux enchères permet de récupérer une somme d’argent qui est répartie entre les indivisaires. La licitation fait de facto cesser l’indivision. Cette procédure est courante dans le cadre d’une succession, lorsqu’un ou plusieurs héritiers ne sont pas d’accord sur la répartition des lots. La licitation peut également intervenir après un divorce, une séparation ou dans toute autre situation de blocage entre copropriétaires indivis.

Comment la licitation met-elle fin à l’indivision ?

Le principe est relativement simple : au lieu de partager le bien lui-même, les indivisaires se partagent le produit de sa vente. Une fois le bien vendu, le montant obtenu est réparti entre les différents propriétaires selon leurs droits dans l’indivision. Chacun récupère ainsi sa quote-part et l’indivision prend fin.

La licitation est-elle la seule solution pour sortir de l’indivision ?

Non. La vente du bien n’est pas toujours la seule issue. Lorsque les indivisaires parviennent à se mettre d’accord, d’autres solutions peuvent être envisagées. L’un d’entre eux peut notamment racheter les parts des autres afin de conserver le bien. Il est également possible d’organiser un partage amiable avec l’aide d’un notaire.

Dans certaines situations, le notaire peut également organiser un partage amiable ou mettre en œuvre une attribution préférentielle lorsque les conditions prévues par le Code civil sont réunies.

Comment se déroule une licitation pour cesser une indivision ?

Lorsqu’aucun accord n’est trouvé entre les indivisaires, plusieurs solutions permettent d’organiser la sortie de l’indivision. La licitation peut être réalisée à l’amiable ou dans un cadre judiciaire selon le niveau d’accord entre les parties.

Licitation à l’amiable : comment ça marche ?

Dans la majorité des situations, la voie amiable est privilégiée. Elle permet aux indivisaires de trouver un accord sans passer devant le juge, ce qui limite les coûts et réduit les délais. La procédure judiciaire ne peut intervenir qu’en second lieu.

Plusieurs scénarios sont alors possibles :

• les indivisaires décident de vendre leurs parts à celui qui veut conserver la propriété du bien ;
• si au moins deux tiers des indivisaires veulent sortir de l’indivision, ils peuvent interroger le tiers restant sur une vente amiable.

Le notaire rédige un acte transmis par huissier aux indivisaires qui ont trois mois pour faire connaître leur réponse. Cette solution préserve également davantage les intérêts des parties puisque le prix du bien est librement négocié.

La licitation forcée avec la règle des deux tiers 

La sortie de l’indivision ne nécessite pas toujours l’accord unanime de tous les indivisaires.

Depuis la réforme de l’indivision prévue à l’article 815-5-1 du Code civil, les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent, dans certaines situations, engager une procédure afin de vendre le bien malgré l’opposition d’une minorité.

Concrètement, les indivisaires majoritaires doivent faire connaître leur intention au notaire. Celui-ci informe alors les autres indivisaires par acte de commissaire de justice. Ces derniers disposent d’un délai de trois mois pour faire connaître leur position.

En cas de refus ou d’absence de réponse, le notaire peut dresser un procès-verbal constatant le désaccord. Les indivisaires majoritaires peuvent alors saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir l’autorisation de vendre le bien.

Attention toutefois : cette procédure ne permet pas de passer automatiquement outre l’opposition d’un indivisaire. Le juge vérifie notamment que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres copropriétaires.

La licitation judiciaire

Lorsque le dialogue est rompu ou qu’aucun accord n’est trouvé, la licitation judiciaire constitue le dernier recours pour sortir de l’indivision. La demande doit être adressée au tribunal d’instance du lieu d’ouverture de la succession, c’est-à-dire la dernière résidence du défunt.

Le demandeur doit préciser :

• la nature du bien indivis à partager ;
• ses prétentions au partage ;
• les démarches effectuées pour tenter un partage à l’amiable.

Le tribunal ordonne alors la vente aux enchères judiciaires du bien. Un avocat dépose au greffe du tribunal un cahier des charges déterminant les conditions de la vente. Un procès-verbal de description du bien est rédigé par un huissier de justice.

Les indivisaires sont informés de la date d'adjudication au moins un mois avant et disposent dans tous les cas de la priorité sur le bien. Une fois la vente prononcée, n’importe qui peut faire une surenchère dans les dix jours, faute de quoi le montant de la vente est réparti entre les indivisaires par le notaire selon leur quote-part respective.

Combien coûte une licitation ?

Le coût d’une licitation dépend notamment de la valeur du bien concerné, du type de procédure engagée et des intervenants sollicités. Une licitation amiable est généralement moins coûteuse qu’une licitation judiciaire.

Les frais liés à l’adjudication

La licitation judiciaire est une procédure longue et coûteuse. Surtout, elle est moins intéressante, car le prix d’adjudication est toujours plus faible que la valeur réelle. C’est pour cette raison que la voie amiable est toujours favorisée. La licitation peut occasionner les dépenses suivantes :

• frais de représentation de l’avocat ;
• honoraires de l’avocat ;
• frais de procédure pour les actes et intervenants à la vente aux enchères ;
• frais d’émoluments proportionnels pour un actif immobilier ;
• frais d’inscription foncière.

Lorsque les acquéreurs sont originaires de l’indivision (par exemple ayant-droit, parent ou enfant, conjoint, etc.), les frais de licitation sont limités à la taxe de publicité foncière.

Qui paie les frais dans le cas d’une licitation ?

Les frais de licitation sont à la charge de l’acheteur à l’issue de la vente aux enchères. Néanmoins, ils peuvent être partagés entre l’acquéreur et les vendeurs par convention. Après la vente, le produit de la cession est réparti entre les indivisaires selon leurs droits respectifs dans l’indivision. Les frais engagés viennent généralement diminuer le montant effectivement perçu par chacun.

Quel est le rôle du notaire et de l’avocat dans une licitation ?

Plusieurs professionnels peuvent intervenir pour accompagner les indivisaires tout au long de la procédure.

• Le notaire joue un rôle central dans la gestion de l’indivision. Il vérifie les droits de chacun, recherche une solution amiable et peut accompagner les héritiers dans la préparation du partage ou de la vente du bien. Il intervient également lorsque la situation implique un usufruit ou la présence d’un usufruitier, notamment afin de déterminer les droits de chaque partie sur le bien concerné.
• L’intervention d’un avocat est généralement indispensable lorsque la situation est bloquée ou qu’une procédure judiciaire devient nécessaire. Il représente les indivisaires devant le tribunal, prépare les actes de procédure et veille à la défense de leurs intérêts tout au long de la licitation.