Mettre un terme à une indivision entre frère et sur : quelles options ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Lors d’un héritage, les frères et sœurs deviennent propriétaires des biens hérités en indivision. Cette situation temporaire leur permet de décider quoi faire de ces biens. Le régime de l’indivision présente des spécificités particulières. Il est important de les connaître pour gérer au mieux un patrimoine en indivision.
- En indivision, chaque héritier possède des droits sur l’ensemble des biens du leg.
- Les droits sur l’indivision sont divisés en parts. Les frères et sœurs peuvent posséder un pourcentage équivalent ou différent en fonction de ce qui est prévu dans le testament.
- Les indivisaires ont l’obligation de payer les charges liées à l’entretien du bien indivis.
- Ils disposent de droits sur les biens. Ils peuvent les utiliser, les louer ou les vendre.
- Il est possible de sortir de l'indivision à tout moment en vendant ses parts ou en se mettant d’accord sur le partage des biens.
- Pour sortir de ce mode de propriété, il est également possible de décider à l’unanimité de vendre en indivision.
L’indivision entre successorale : comment ça marche ?
Lors du décès du dernier parent, les biens de la succession sont mis en indivision. Autrement dit, ces derniers doivent désormais être gérés par les héritiers directs, à savoir les enfants.
Le bien concerné est dit « indivis » et chaque enfant dispose d’une quote-part. Toutefois, les parts respectives ne sont pas matériellement individualisées. De la même manière, les quote-part ne sont pas forcément égales. Un indivisaire peut détenir 50 % du bien, un autre 30 % et un dernier 20 % si le défunt en a décidé ainsi dans son testament.
Les décisions relatives à la gestion du bien doivent faire l’objet d’une majorité des deux tiers des parts pour être acceptées. Chacun peut réaliser des actes conservatoires sans en référer aux autres. Enfin les décisions impactant le plus le bien doivent être prises à la majorité absolue. C’est par exemple le cas pour un acte de vente.
Bon à savoir
L'indivision est possible si et seulement si les enfants ont des droits de même nature sur un même bien.
Indivision : quels sont les droits et devoirs des frères et sœurs ?
Après un héritage, des frères et sœurs peuvent se retrouver à gérer ensemble le patrimoine légué. La situation est appelée « indivision successorale ». Elle dure jusqu’au moment où la fratrie tombe d’accord sur la destination des biens indivis (vente, gestion commune, location, etc.). Dans les faits, si les héritiers ne parviennent pas à s’entendre, l’indivision perdure.
Ces derniers disposent de droits sur le bien indivis. Ils peuvent notamment profiter des bénéfices provenant des biens (loyer, dividende, etc.). Mais les héritiers peuvent aussi faire usage du bien, à condition de respecter les droits des autres membres de la famille concernés. Par exemple, s’ils ont reçu une maison de vacances en héritage, ils peuvent décider de l’utiliser tour à tour ou en même temps.
Les indivisaires ont également des obligations. Ils sont notamment redevables de toutes les dettes liées à l’indivision. L’obligation s’étend à hauteur de la quote-part. Toutefois, en cas de non-paiement par un des membres, les autres sont solidaires et doivent prendre en charge sa part.
Bon à savoir
Dans la majorité des situations, le légataire fait hériter chaque membre d’une fratrie de la même quotité de parts. Il a toutefois la possibilité d’avantager un enfant par rapport aux autres. Les règles particulières de répartition devront être précisées dans un testament notarié.
Comment sortir de l’indivision entre frère et sœur ?
L’indivision est une situation temporaire pour laisser aux enfants le temps de décider comment gérer leur héritage. Ils disposent de plusieurs options pour mettre fin à l’indivision successorale.
Vendre le bien
Si tous les frères et sœurs sont d’accord entre eux, ils peuvent décider de vendre le bien. Le prix du bien sera alors divisé entre tous les enfants en fonction de leur quote-part d’indivision.
Pour que la vente ait lieu, tous doivent s’accorder sur :
- le prix de vente ;
- les règles de partage ;
- les éventuels travaux.
Il est possible de nommer un des indivisaires comme mandataire. Il se chargera seul d’effectuer les actes administratifs de la vente pour le compte de ses frères et sœurs. Les mandats doivent avoir été signés chez le notaire.
Bon à savoir
Si la répartition des parts entre héritiers n’est pas connue au moment de la vente, le prix doit être divisé de manière égalitaire entre tous les indivisaires.
Partager le bien entre les indivisaires
Pour sortir de l’indivision, les héritiers peuvent décider de se partager le bien ou les biens. Cela consiste à attribuer à chacun une part de biens pour une valeur égale à ses droits dans l’indivision.
Par exemple, si celle-ci porte sur un immeuble constitué de plusieurs appartements, chacun disposera d’un appartement et d’un pourcentage des parties communes. L’indivision se transforme alors en copropriété.
Il est également possible de créer une société civile immobilière (SCI). Lorsque l’héritage est constitué de bien meuble et immobilier, le notaire peut proposer une répartition de valeur.
Vendre ses parts
Chaque indivisaire peut quitter l’indivision en vendant ses parts à :
- un autre héritier ;
- une personne tierce.
Il doit notamment obtenir l’accord de ses co-indivisaires. Dans le cas contraire, la vente n’aurait pas de valeur. Les indivisaires possèdent un droit de préemption en cas de vente à un tiers.
Un héritier ne peut pas être forcé à demeurer dans l’indivision. Si la fratrie ne parvient pas à trouver un accord, celui souhaitant vendre devra passer par une vente par voie judiciaire. Cette procédure est appelée licitation. Elle consiste à mettre le bien aux enchères pour permettre aux frères et sœurs de sortir de l’indivision malgré leur absence d’accord
Sortir d’une indivision entre frère et sœur : combien ça coûte ?
Pour sortir d’une indivision, il est nécessaire de recourir aux services d’un notaire. Ce dernier doit rédiger l’acte de partage puis l’enregistrer. Le droit d’enregistrement est d’un montant de 2,5 % de la valeur de l’indivision.
Il faut ajouter les frais notariés qui sont équivalents à ceux liés à une acquisition immobilière. Ils sont constitués des débours (les coûts de démarches administratives) et des émoluments.
Les frais sont répartis entre les indivisaires en fonction de leur pourcentage de parts.
En cas de désaccord entre les frères et sœurs, il faudra également débourser des frais de procédure judicaire.
FAQ : les questions fréquemment posées sur l’indivision entre frères et sœurs
Qui peut habiter dans une maison en indivision ?
La maison peut être habitée par un ou plusieurs enfants, à la condition de respecter trois principes clés :
- obtenir l’accord de principale des autres membres de la famille concernés à l’amiable (dans le cas contraire, il faut s’adresser au président du tribunal judiciaire) ;
- respecter la nature du bien, à savoir l’usage réglementaire de la maison (une maison de vacances ne peut pas être transformé en local commercial par exemple) ;
- verser une indemnité aux autres membres de la familles concernés si vous utiliser le bien seul (ces derniers peuvent toutefois passer outre et vous laissez occuper le logement à titre gracieux)
Quels sont les inconvénients de l’indivision ?
Lors d’une succession, le partage des biens peut entraîner des conflits durables entre les enfants. En l’absence d’une décision partagée à l’unanimité, les tensions peuvent s’accumuler et bloquer la sortie de l'indivision. En outre, le bien peut perdre de sa valeur au fil des années et engager des frais importants.
Combien de temps une maison peut rester en indivision ?
Si les enfants du défunt sont d’accord, ils peuvent signer une convention d’indivision. Cette convention autorise un maintien fixé à cinq années. Elle nécessite un vote à l’unanimité et peut être reconduite par une décision expresse des parties.
Qui doit payer la taxe foncière quand on est en indivision ?
Dans le cadre d’une succession, chaque enfant du défunt paie une partie de la taxe foncière selon sa part dans l’indivision.
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