Tout savoir sur la SCI de location et son fonctionnement

Qu’est-ce qu’une SCI de location (ou SCIL) ?

Une SCI de location est un type de société civile immobilière destiné à la réalisation d’investissements locatifs à plusieurs. La SCIL est donc une structure financée par plusieurs associés dont le but est d’investir dans des biens immobiliers avec pour objectif d’en tirer des revenus locatifs. Comme toutes les SCI, celle-ci présente des avantages pour ceux qui y participent :

• des avantages fiscaux ;
• une responsabilité proportionnelle à l’investissement de chaque associé ;
• la possibilité de préparer la transmission d’un ou de plusieurs biens immobiliers.

Comment fonctionne une SCI de location ?

Comme évoqué plus haut, une SCIL est un type de SCI. À ce titre, son mode de fonctionnement est soumis aux mêmes règles. Des associés vont investir une certaine somme dans la société et ainsi en recevoir des parts sociales. Celles-ci seront proportionnelles au montant alloué.

Les associés définissent, au moment de la création de la SCIL, les statuts de cette dernière. Ils vont aussi, à cette occasion, désigner un gérant qui aura pour mission d’assurer la gestion courante de la structure. Le fonctionnement d’une SCI est très variable selon les statuts rédigés. Ses membres peuvent ainsi choisir les modalités de prise de décision lors des assemblées générales.

SCI et location non meublée

La location d’un logement non meublée, aussi appelée location nue, doit répondre à certaines conditions :

• le bail doit être au minimum de trois ans ;
• le dépôt de garantie ne peut pas dépasser le montant d’un loyer ;
• si le locataire souhaite quitter le logement, celui-ci doit, selon la localisation du logement, respecter un préavis allant d’un à trois mois ;
• de son côté, le propriétaire, s’il ne souhaite pas renouveler le bail, doit prévenir le locataire au moins six mois avant la date d’échéance ;
• le propriétaire devra déclarer des revenus fonciers.

Pour louer un logement vide, une SCI doit transmettre à l’administration fiscale une déclaration n°2072.

SCI et location meublée

Les conditions citées ci-dessus ne seront pas les mêmes dans le cas d’une location meublée. Cette fois :

• le bail doit être au minimum d’un an, voire neuf mois si le locataire est étudiant ;
• le dépôt de garantie peut représenter jusqu’à deux loyers ;
• le préavis de départ pour le locataire est de un mois minimum ;
• celui du propriétaire passe à trois mois avant la date d’échéance ;
• enfin, le propriétaire devra déclarer des revenus locatifs.

Pour louer un logement meublé avec votre SCI, il faut que cette dernière dépose auprès de l’administration fiscale une déclaration n°2065.

Sauf cas exceptionnel, une location meublée par une SCI est considérée comme une activité commerciale. Il en est de même pour une location saisonnière. Dans cette situation, il faudra donc choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). La structure perdra aussi sa transparence fiscale.

SCI de location pour louer un local

Il est également possible, via une SCI, d’acheter un bien afin de le louer à une entreprise. Il faut cependant être vigilant au fait d’entretenir une relation financière normale avec la société louant le local professionnel. Le loyer appliqué doit être cohérent avec le marché immobilier et ne doit en aucun cas être minoré ou excessif.

Pourquoi créer une SCI pour de la location ?

Une SCI de location présente plusieurs avantages pour les investisseurs :

Investir à plusieurs dans un projet immobilier

Les SCI sont particulièrement utiles pour encadrer des investissements à plusieurs, notamment grâce à la formalisation des prises de décision à travers les assemblées générales de la structure. De plus, les associés sont responsables à hauteur de leur contribution. Ils ne sont donc pas soumis à un devoir de solidarité avec les autres investisseurs.

Dissocier son activité et ses locaux

En louant un local via une SCI, vous dissociez du patrimoine de l’entreprise le bien immobilier. En cas de liquidation judiciaire, celui-ci ne sera alors pas concerné par la procédure. De la même manière, vous pourrez conserver, après l’arrêt de votre activité professionnel, les revenus locatifs généré par le local via vos parts dans la SCI qui le possède.

Simplifier la transmission d’un patrimoine immobilier

Le recours à une SCI est avantageux dans le cadre d’une succession :

• le patrimoine transmis est « liquide ». Il ne s’agit pas de biens immobiliers mais de parts sociales. Vous évitez ainsi l’indivision ;
• un héritier peut ensuite décider de vendre ses parts unilatéralement ;
• les décisions importantes, notamment la vente du bien, doivent être prises à l’unanimité.

Bénéficier d’avantages fiscaux

Une transmission via une SCI permet de diminuer les droits de succession et les droits de donation. En effet, l’impôt est réduit lors d’une transmission, car c’est la valeur nette des parts sociales qui est prise en compte dans le calcul. Il est aussi possible de profiter d’une décote sur la valeur des parts, ainsi que de certains abattements.

SCI de location : quelle fiscalité ?

Avec l’impôt sur le revenu (IR), chaque associé n’est imposé que sur les bénéfices de la SCI et proportionnellement aux quotes-parts qu’il détient. Il est possible de déduire fiscalement un éventuel déficit foncier de ses revenus dans la limite de 10 700 €.

Lors que le choix se porte sur le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), les bénéfices de la SCI ont une imposition à hauteur de 15 % jusqu’à 38 120 € et de 26,5 % au-delà. Cette solution est particulièrement avantageuse si votre taux d’imposition sur le revenu est supérieur.

Comment constituer une SCI de location ?

Pour créer une SCI pour louer, il faut suivre les étapes suivantes :

Les statuts

Tout commence par la définition des statuts de votre future structure. Vous devrez notamment nommer un gérant, choisir la durée de votre société (99 ans maximum) et fixer les modalités d’assemblée générale. C’est aussi à cette occasion que d’autres éléments, comme le nom et l’adresse de la société, sont établis.

Le capital social

En fois les statuts rédigés, vous aurez besoin de déposer le capital social de la société sur un compte bancaire dédié. Le montant de ce dernier aura été déterminé lors de l’étape précédente.

L’annonce légale

L’immatriculation d’une nouvelle SCI doit être précédée par la publication d’une annonce légale. Cette dernière vous sera facturée. L’annonce rend public certaines informations liées à la société, comme son nom, celui de son gérant et l’adresse de son siège social.

Le dossier d’immatriculation

Il faudra ensuite préparer un dossier d’immatriculation, notamment en complétant une déclaration d’immatriculation d’une société civile (M0).

L’immatriculation

Une fois votre dossier d’immatriculation prêt, il ne vous reste plus qu’à le transmettre au Greffe du tribunal de commerce. Ce dernier, s’il valide votre demande, vous fournira votre extrait Kbis et, ainsi, officialisera la naissance de votre SCI.