Qu'est-ce qu'une SCI de construction vente (SCCV) ? Principe, fonctionnement et avantages
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
La SCCV signifie société civile de construction vente. C’est une SCI destinée aux opérations de construction dont le bien est vendu une fois terminé. Il s’agit d’encadrer cette transaction lorsqu’il y a plusieurs associés. L’avantage principal est de bénéficier d’un régime fiscal spécifique. Contrairement aux autres types de SCI, elle ne permet pas de gérer un bien puisque celui-ci est prévu d’être vendu une fois achevé. Les SCI de gestion (familiale, de location, d’attribution ou de jouissance) le permettent.
Dans les grandes lignes, la SCCV c’est :
- une structure juridique permettant de construire un bien qui sera vendu une fois terminé ;
- une exonération fiscale de l’IS (impôt sur les sociétés) ;
- aucun capital social minimum requis ;
- des statuts rédigés librement signés sous seing privé ou devant notaire ;
- une publication obligatoire au journal d'annonces légales ;
- une immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce.
Qu’est-ce qu’une SCCV ?
La SCCV, pour société civile de construction vente, fait partie des différents types de SCI (société civile immobilière). Elle permet de réaliser une construction d’un ou plusieurs biens dans le but de les vendre une fois la construction achevée.
La SCCV bénéficie d’un régime fiscal spécifique à savoir l'exonération de l’IS (impôt sur les sociétés). Ainsi, les associés (au minimum au nombre de 2) sont imposés à titre personnel uniquement. En effet, cette SCI construction vente n’est pas destinée à recevoir des revenus puisque le ou les biens sont vendus une fois construits. C’est justement ce qui la distingue des autres types de SCI, par exemple celles pour louer.
La SCCV est alors par définition temporaire même si sa durée de vie est de 99 ans au maximum.
Cette société peut également intégrer d’autres activités :
- l’achat d’un terrain en vue d’y construire un ou plusieurs biens ;
- l’acquisition d’un bien dont le but est d'être détruit puis de construire de nouveaux édifices en lieu et place ;
- la conclusion d’un contrat de bail à construction ;
- la rénovation ou la transformation de biens anciens.
Comment créer une SCCV en 4 étapes ?
Mettre en place une SCCV passe par 4 étapes.
1.Constitution du capital social
La première étape est la constitution du capital social. Dans le cadre de la création d’une SCCV, aucun minimum n’est requis. Il peut aussi s’agir d’un capital variable. Les associés injectent ce qu’ils souhaitent.
Le capital social d’une société civile de construction vente peut être versé sous différentes formes :
- en numéraire : sommes d’argent versées sur un compte bancaire spécifique à la SCCV, en une seule fois ou de manière échelonnée ;
- en nature : biens meubles ou immobiliers intégrés au capital de la société ;
- en industrie : connaissances ou savoir-faire apportés à la SCCV.
2.Rédaction des statuts
Les statuts mettent un cadre à la SCCV et à son fonctionnement. Ils déterminent le gérant ou les co-gérants de la société. Ils peuvent être rédigés librement et se signer sous seing privé. Il est aussi possible de faire appel à un notaire, expert dans son domaine.
Les statuts de la société civile de construction vente doivent obligatoirement comporter l’objet suivant : construction d’un ou plusieurs biens immobiliers en vue de leur revente totalement ou par lots. Ensuite, il n’y a pas de règles spécifiques dans la rédaction des statuts d’une SCCV. Ils doivent enfin être signés par l’ensemble des associés de la société.
3.Publication dans le journal d’annonces légales
Le responsable légal de la SCCV est tenu de publier une annonce de création de la société au journal d’annonces légales, dans un délai de 1 mois après la signature des statuts.
4.Immatriculation de la SCCV
L'immatriculation de la SCI de construction vente se fait auprès du greffe du Tribunal de commerce. C’est lui qui va immatriculer la société au RCS (registre du commerce et des sociétés) et émettre un numéro d’identification (SIREN et SIRET).
La SCCV reçoit ensuite son extrait Kbis reprenant les caractéristiques de la société.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI construction-vente ?
La SCCV présente des avantages intéressants pour ses associés :
- revendre immédiatement un bien en construction une fois achevé ;
- engranger un bénéfice dans le cadre d’une structure juridique spécifique ;
- créer une société sans capital minimum obligatoire ;
- être associé d’une SCCV, peu importe sa nationalité, personne physique et personne morale ;
- être dispensé d’IS (impôt sur les sociétés).
Son principal inconvénient est de ne pas pouvoir gérer de bien immobilier. Il s’agit dans ce cas d’une SCI de gestion (familiale ou de location).
Avantages
- Pas de capital minimum obligatoire
- Pas d’impôt sur les sociétés
Inconvénients
- Impossibilité de gérer le bien
- Obligation de vendre le bien
Quels sont les autres types de SCI ?
Voici les autres types de SCI qui existent pour acquérir, gérer ou louer un bien immobilier.
SCI familiale
La SCI familiale est une structure dont les associés sont des membres d’une même famille jusqu’au 4ᵉ degré. Elle permet d’acquérir et de gérer un bien immobilier dans un cadre différent de celui de l’indivision. Son avantage principal est de faciliter la donation d’un bien immobilier.
SCI de location
La SCI de location est une société dont les membres sont des personnes physiques et/ou morales, non issues de la même famille (au moins un associé en tout cas). Le but de cette SCI est d’acquérir ou de gérer un bien facilement et de manière encadrée.
SCI d’attribution
La SCI d’attribution est une société dont les associés acquièrent ou font construire des biens immobiliers dont ils partagent ensuite la propriété. Il s’agit en général de projet d’envergure. Le partage des biens peut être en pleine propriété, en usufruit ou bien en nue-propriété.
SCI de jouissance
On parle de SCI de jouissance à temps partagé. Dans ce cas, les associés se partagent un seul bien immobilier avec un droit d’occupation personnel défini pour le logement.
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