Gestion et obligations comptables d'une société civile immobilière (SCI)
Écrit par : Hugo Boudjlal
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L'essentiel en quelques mots
Détenir une société civile immobilière (SCI) permet de simplifier la gestion de son patrimoine immobilier. La création d’une telle société amène aussi son lot de questions. Parmi elles revient souvent celle du suivi comptable. Quelles sont les obligations comptables pour les associés d’une SCI ? La réponse dépend en grande partie du régime d’imposition de la SCI. Voici tout ce que vous devez savoir sur la gestion comptable d’une SCI.
- Les SCI (sociétés civiles immobilières) n’ont pas d’obligations de comptabilité aussi strictes que les commerciales.
- Les règles de comptabilité à suivre dépendent de l’imposition de la SCI. Une SCI à l’impôt sur le revenu a des obligations limitées.
- Une SCI à l’impôt sur les sociétés en a des plus strictes, comme la réalisation d’un bilan comptable tous les ans.
- Il n’est pas obligatoire de nommer un comptable pour réaliser la comptabilité de la SCI. Le gérant peut s’en charger.
Tenir une comptabilité en SCI : est-ce obligatoire ?
La SCI (société civile commerciale) est une organisation bien spécifique. Contrairement aux organisations commerciales, elle n’a pas forcément l’obligation de tenir une comptabilité. Tout dépend, en réalité, de son régime d’imposition.
Pourquoi faire une comptabilité pour une SCI ?
Si les SCI n’ont pas d’obligation particulière de tenir une comptabilité, il est généralement avantageux de le faire.
En effet, cela permet de :
- respecter ses obligations entre associés ;
- de connaître exactement la situation financière de la SCI ;
- de faciliter ses devoirs envers l’administration fiscale.
Bon à savoir
Il est souvent possible de se contenter d’une comptabilité de trésorerie avec une entrée pour les débits et une entrée pour les crédits. C’est le cas pour les SCI familiales. Lorsque les associés sont des proches (parents et enfants, par exemple), il est plus facile de simplifier la tenue des comptes de la SCI.
Quels sont les risques d’une gestion comptable négligée ?
En négligeant la comptabilité de leur SCI, les associés s’exposent à la perte de suivi de leurs activités. C’est notamment le cas lorsque la société est composée d’investisseurs ou quand des travaux importants sont effectués.
En ne prêtant pas attention à leur comptabilité, les associés oublient bien souvent également de conserver les justificatifs des paiements (factures, notamment). Ces documents sont pourtant essentiels pour déclarer ses revenus chaque année. Il est essentiel de garder les justificatifs de paiement en cas de contrôle.
Enfin, sans comptabilité, les associés auront du mal à suivre les apports de chacun pour répartir les bénéfices correctement.
Comment fonctionne la gestion comptable en SCI ?
En principe, il ne pèse pas d’obligation de comptabilité sur la SCI du fait de son activité patrimoniale non commerciale. Toutefois, il existe quelques règles.
- Tenir à jour une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire un récapitulatif des recettes et des dépenses.
- Déclarer résultats chaque année.
- Faire approuver les comptes une fois par an au moment de l’assemblée générale.
La SCI est-elle tenue de faire un bilan comptable annuel ?
La SCI n’a pas à réaliser un bilan comptable annuel si elle est soumise à l’impôt sur le revenu. En effet, dans cette situation, les revenus de la SCI sont directement renseignés dans la déclaration de chaque associé.
Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les obligations comptables sont plus importantes. Le bilan financier de l’année écoulée doit alors être effectué.
Bon à savoir
Pour réaliser le bilan comptable de l’exercice de la SCI, il est nécessaire de réunir différents documents :
- les relevés bancaires ;
- les justificatifs de paiement ;
- les tableaux d’amortissement des prêts souscrits par la SCI (crédit immobilier etc) ;
- le compte de résultat.
Un comptable est-il obligatoire en SCI ?
La loi n’impose pas aux associés d’une SCI de recourir aux services d’un comptable. Ce n’est jamais obligatoire, peu importe le régime d’imposition choisi.
Néanmoins, le recours à un comptable vaut largement l’investissement que cela représente. En effet, il permet aux associés d’obtenir une comptabilité claire et précise tout en gagnant un temps précieux. C’est surtout utile pour les SCI soumises à l’imposition. Dans cette situation, la comptabilité double est assez complexe à tenir. Il est alors important de s’entourer de professionnels de la comptabilité.
Bon à savoir
En recourant à un expert-comptable, vous bénéficiez d’une garantie de qualité de ses prestations. Le professionnel met en jeu sa responsabilité pénale, fiscale et disciplinaire.
SCI et SCI familiale : y a-t-il une différence de gestion comptable ?
La seule différence entre une SCI standard et une SCI familiale repose sur la qualité des associés. Dans une SCI familiale, il existe un lien de parenté entre eux.
En théorie, il n’existe pas de différences dans le suivi comptable due à la nature de la SCI. En pratique toutefois, la SCI familiale requiert généralement une comptabilité moins complexe. En effet, elle sert généralement à faciliter le suivi d’un patrimoine détenu en commun par une même famille. Les associés sont proches les uns des autres et se font confiance.
L’objectif de la SCI familiale est souvent de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier détenu par les parents et non la gestion de biens immobiliers pour investissement.
Quelles sont les obligations comptables d’une SCI à l’IS et à l’IR ?
Voici le détail des obligations de comptabilité en fonction de l’imposition de la SCI.
Les obligations comptables d’une SCI à l’IR
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) doit établir une comptabilité de trésorerie. Concrètement, le gérant doit tenir un livre récapitulant les recettes et les dépenses de l’activité sur une année. Le livre doit également contenir tous les justificatifs des opérations et des recettes.
Pour ces dernières, il est nécessaire de prendre note du mode de règlement et du solde de trésorerie.
Le gérant a également une obligation de déclarer fiscalement. Il doit indiquer chaque année à l’administration compétente, les retours fonciers de la société. Il doit déduire les charges de fonctionnement de l’entité.
Les obligations comptables d’une SCI à l’IS
Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) doivent réaliser une comptabilité similaire à celles des sociétés commerciales.
La SCI doit avoir à disposition un plan de compte, un compte de résultat, un résumé annuel, un livre inventaire et une déclaration fiscale.
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Les obligations comptables |
SCI soumise à l’impôt sur le revenu |
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|---|---|---|
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Type de comptabilité d’engagement |
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Livre d’inventaire |
❌ |
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Bilan comptable annuel |
❌ |
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Livre des comptes |
❌ |
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Balance des comptes |
❌ |
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Compte de résultat |
❌ |
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Déclaration fiscale |
❌ |
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Les bonnes pratiques de gestion comptable pour une SCI
Peu importe votre type de SCI, il suffit d’adopter quelques bonnes pratiques pour faciliter le suivi de sa comptabilité.
- Conserver tous les justificatifs de paiement ou de recette en les classant par date ou par type.
- Prendre note de tous les mouvements financiers, sans attendre, en conservant la date de l’opération et le montant concerné.
- Se fixer un rendez-vous régulier pour faire le point sur la situation financière de la SCI.
À qui faire appel pour la comptabilité d’une SCI ?
Afin de gérer la comptabilité de votre SCI, vous disposez de deux options.
Un expert-comptable
Pour une SCI disposant de plusieurs biens immobiliers, la comptabilité sera bénéfiquement tenue par un expert-comptable. En plus de garantir la véracité de vos comptes, il pourra vous apporter une veille constante sur les nouvelles normes à respecter.
Un logiciel de gestion comptable adapté aux SCI
Si la comptabilité de votre SCI n’est pas très complexe, vous pouvez la réaliser vous-même en vous aidant d’un logiciel de comptabilité. C’est une solution intermédiaire (entre les services d’un expert-comptable et la réalisation de la comptabilité par le gérant seul) qui permet de tenir leur comptabilité.
Comptabilité en SCI : ce qu’il faut retenir
Le suivi de la comptabilité d’une SCI, bien que non obligatoire, est indispensable. Elle permet de s’assurer de conserver tous les justificatifs nécessaires en cas de contrôle de l’administration et de disposer de finances claires, transparentes et à jour.
Pour assurer un suivi rigoureux de leur comptabilité, de nombreuses SCI choisissent de tracer chaque opération dans un journal comptable, que ce soit via des logiciels spécialisés ou un simple tableau Excel. Même si la loi ne l'impose pas systématiquement selon les statuts de l'entreprise, cette pratique facilite grandement la déclaration fiscale. En effet, en cas de contrôle, pouvoir justifier chaque mouvement en euros est un gage de transparence vis-à-vis du droit fiscal. Les SCI soumises à la TVA, en particulier, doivent être très attentives au suivi précis de chaque ligne de dépense ou de recette. Lorsque la SCI prend de l’ampleur, il peut être judicieux de passer à une solution plus complète, notamment en adoptant un logiciel d’entreprise, capable d’automatiser certaines tâches et de garantir la conformité des données fiscales.
- Les obligations de gestion de la comptabilité d’une SCI dépendent de son régime d’imposition.
- Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés doivent réaliser une comptabilité d’engagement.
- Les SCI soumises à l’IR peuvent se contenter d’une comptabilité de trésorerie.
- Les SCI familiales ne disposent pas de règles de comptabilité différentes des autres SCI.
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