Dans quels cas créer une SCI ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Actuellement, la forme sociale de la société civile immobilière connaît un franc succès. Elle permet à deux personnes ou plus de mettre en commun une ou plusieurs propriétés immobilières, avec de nombreux avantages. Alors, dans quels cas créer une SCI ?
- Cette structure est pertinente pour gérer et transmettre son patrimoine en famille sans passer par l’indivision, acheter en couple et revendre plus facilement son entreprise en séparant l'immobilier et l'exploitation commerciale.
- Acheter en SCI permet d’obtenir plus facilement un emprunt immobilier, avec des démarches très simples à réaliser.
- Il faut accorder de l’importance à la rédaction de statuts qui régissent les règles de fonctionnement de la SCI.
Dans quels cas créer une SCI ?
La création d’une SCI induit peu de contraintes, avec de nombreux avantages pour les associés. Voici trois cas de figure dans lesquelles elle se révèle particulièrement intéressante :
Gérer son patrimoine en famille
Avec une société civile immobilière, il est possible d’organiser juridiquement la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier :
- tous les associés (ici vous et vos enfants) détiennent alors des parts de la SCI détenant elle-même le bien immobilier ;
- un associé ne peut pas vendre ses parts à une tierce personne, du moins pas sans avoir d’abord obtenu l’accord de tous les autres associés.
Acheter ou gérer un immeuble en couple
Vous désirez investir dans l’immobilier en couple ? Il peut alors être pertinent de créer une SCI pour acheter la propriété que vous avez en ligne de mire. En effet, vous pourrez ainsi librement décider de la répartition du pouvoir, mais aussi du nombre de parts sociales que chacun d’entre vous détiendra.
Vous pouvez prévoir la division de l'usufruit et de la nue-propriété des parts sociales, en sachant qu’en cas de décès de l’un d’entre vous, le conjoint survivant peut hériter de la propriété totale du bien.
Transmettre son entreprise
Un dernier cas de figure très intéressant avec une SCI est la gestion de son patrimoine professionnel. En effet, la SCI permet de séparer l'immobilier et l'exploitation commerciale au sein de deux structures différentes.
Cette scission du patrimoine immobilier simplifie grandement la transmission de votre entreprise, puisque l’immobilier n’est plus inscrit à l’actif du bilan : il est alors plus simple de trouver des repreneurs à votre activité ! En effet, un éventuel repreneur ne devra payer que la valeur de l'exploitation commerciale.
La création d'une SCI représente également un bon moyen de mettre à l’abri votre patrimoine immobilier.
Vis-à-vis des problèmes économiques de votre entreprise. Dans la mesure où vous auriez des difficultés financières, la SCI protège vos biens immobiliers des créanciers professionnels (à la condition que vous respectiez toutes les règles rattachées à cette forme de gestion).
Un moyen d’accès à l'acquisition d’un bien immobilier : la SCI
Sachez qu’il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier via une SCI : puisque les associés sont tenus de contribuer aux pertes, la banque y voit moins de risques de défaut de paiement. Ainsi, plus le nombre d'associés (ou leur patrimoine personnel) est important, plus vous représenterez un profil sûr pour un organisme de prêt. Le financement de votre achat immobilier est grandement simplifié.
Autre élément qui peut jouer en votre faveur : il n’est pas nécessaire de doter une SCI d’un capital équivalent au prix d'achat de la propriété convoitée. Vous pouvez tout à fait apporter ce financement via des avances faites par les associés ou grâce à la souscription d'un prêt bancaire.
La SCI permet de ne pas passer par l’indivision
Le principal point fort de la SCI réside dans l’achat d’un bien immobilier à plusieurs sans passer par le régime de l’indivision. C’est la raison pour laquelle les SCI sont souvent familiales : les associés sont généralement en couple ou membres d’une ou plusieurs familles. C’est une excellente solution pour développer le patrimoine immobilier familial tout en contournant l’indivision.
En effet, le régime légal de l'indivision se révèle plus contraignant que celui de la SCI. Avec une société civile immobilière, vous conservez les mains libres concernant le choix du locataire, les travaux et la vente du bien grâce à la rédaction de statut et votre nomination comme gérant.
Bon à savoir
Rien n'empêche toutefois de constituer une SCI avec des associés qui n’ont aucun lien de parenté entre eux, ou bien de faire rentrer un membre extérieur de la famille dans une SCI dite « familiale ».
Comment bien gérer un bien immobilier en SCI ?
Pour créer la société, les démarches sont très simples et peu coûteuses :
- rédaction et dépôt des statuts auprès des impôts ;
- publication dans un journal d'annonces légales ;
- enregistrement au greffe du tribunal de commerce ou du centre de formalités des entreprises.
Ensuite, concernant le mode de fonctionnement et le processus de décision, le tout est défini dans les statuts par les associés. Il est nécessaire de fixer les règles d'administration de la SCI et les rapports entre associés pour éviter au maximum les litiges. C’est la raison pour laquelle il faut apporter une attention toute particulière à la création des statuts : n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel (notaire ou avocat) pour être accompagné dans cette formalité.
Par exemple, une clause d’agrément peut exiger que la vente des parts d'un associé à une tierce personne nécessite d’obtenir l’accord des associés. Les statuts vont également déterminer les pouvoirs du gérant de la SCI et les règles de majorité pour convenir des décisions importantes et parer les situations de blocage : les votes peuvent se faire à majorité simple, accord de ⅔ des associés, à l’unanimité, etc.
Bon à savoir
Vous pouvez faire entrer de nouveaux associés sans pour autant leur accorder de pouvoir décisionnel dans le fonctionnement de la SCI : un associé à qui l’on n’octroie pas la nue-propriété de ses parts sociales ne peut pas participer à la prise de décision.
Quelles sont les options fiscales pour les associés d’une SCI ?
Au niveau de la fiscalité, les associés d'une SCI sont généralement assujettis à l'impôt sur le revenu (IR) sur la part de bénéfice qui leur est reversée par la SCI. Il reste toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, seule la SCI est imposée pour les bénéfices obtenus grâce à l'exploitation d'un bien immobilier. Les associés sont quant à eux taxés uniquement sur les dividendes qu'ils touchent de la SCI (ils ne payent donc pas d’impôts s’ils ne perçoivent pas de dividendes).
À savoir que dans le cas du régime fiscal de l’IR, les associés peuvent, sous conditions, déduire la fraction des dépenses de la SCI correspondant à leurs parts sociales de leur revenu imposable. On parle ici des frais de gestion de l'immeuble, des travaux d'amélioration, des charges de copropriété, des taxes foncières et des intérêts d'emprunt.
Grâce à la SCI, la transmission du patrimoine immobilier est plus facile
Il est également intéressant de savoir quand créer une SCI pour anticiper certains conflits successoraux entre héritiers, après le décès et à la succession d'un associé (principalement en présence d'enfants nés de différentes unions) et entre des enfants et un conjoint qui habite les lieux.
Grâce à la SCI, le démembrement croisé des parts sociales peut être une bonne solution face à de nombreuses situations. Ainsi, les concubins (ou partenaires de Pacs) détiennent chacun une moitié des parts sociales en usufruit, et l'autre moitié en nue-propriété.
Également, si un associé désire léguer un héritage à ses enfants sans leur imposer les droits de mutation (l’impôt sur les donations), il doit respecter les abattements fiscaux existants. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant, et ce, tous les 15 ans sans payer de droits de donation.
En revanche, donner un bien immobilier à ses enfants ou ses petits-enfants présente un risque important de dépasser cet abattement à cause des variations de la valeur du bien, alors que l'associé d'une SCI peut déjà mesurer la valeur des parts sociales qu'il souhaite transmettre à ses enfants ou petits-enfants.
Ses descendants ne doivent alors pas supporter le coût des droits de mutation.
Quand créer une SCI : ce qu’il faut retenir
- La SCI est une forme sociale généralement recommandée pour la gestion et la transmission du patrimoine en famille, l’achat en couple et en cas de revente d’une entreprise (séparation de l'immobilier et de l'exploitation commerciale).
- Une SCI permet de passer outre le régime de l’indivision pour une gestion simplifiée.
Les démarches sont très simples et peu coûteuses. - La rédaction de statuts est l’une des étapes les plus importantes pour définir les règles de fonctionnement de la SCI et éviter les litiges.
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