Comment est calculé un viager ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Le viager est une forme de vente immobilière réalisée en échange du versement d’une rente. L’acheteur, appelé débirentier, fait le choix d’une vente en viager libre ou occupé, qui lui permet de compléter ses revenus à vie. Cette rente est dite viagère, car elle cessera au jour du décès du vendeur, appelé crédirentier.
Si le bien reste occupé, il est vendu pour une valeur inférieure à sa valeur réelle sur le marché de l’immobilier, c’est ce qu’on appelle la valeur vénale après décote ou la valeur de la nue-propriété. Si le bien est vendu libre, il est alors vendu au prix de sa valeur vénale.
Le calcul viager tient compte des éléments suivants : la valeur marché du bien immobilier, l’abattement du droit d’Usage et d’Habitation et la valeur du bouquet. La valeur de la rente est également déterminée en fonction de l’âge du crédirentier et de son espérance de vie. Les barèmes de la table de mortalité établis par l’INSEE et les compagnies d’assurance sont généralement utilisés.
Le principe du viager
Le viager est une vente immobilière dont le prix équivaut à un bouquet auquel s’ajoute une rente périodique. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Il existe deux types de viagers :
- le viager libre ;
- le viager occupé.
Viager libre
L’acheteur (débirentier) peut occuper le bien immédiatement. Il peut le louer ou y loger. Les frais d’acquisition sont calculés sur la valeur du bien, sans décote.
Viager occupé
Le vendeur (crédirentier) conserve son droit d’usage et d’habitation (DUH). Afin de compenser, une décote est appliquée sur le prix du bien. Ce type de viager constitue la majeure partie des ventes.
Comment calculer un viager occupé ?
Le droit d’usage et d’habitation étant conservé par le vendeur, le débirentier bénéficie d’une décote sur le bien. Cet abattement pour occupation est propre au viager occupé.
Estimer la valeur vénale du bien
Le prix de la transaction immobilière est fixé d’un commun accord. Ce montant correspond à la valeur vénale du bien, autrement dit le prix de marché de ce logement.
Prenons l’exemple de Mr Durand, 80 ans. Il souhaite vendre en viager son T3 lumineux situé à la Baule, en front de mer. La superficie est de 76 m2. Le bien est estimé à 680 000 euros. Le coefficient diviseur est de 8,6.
Déterminer le bouquet du viager occupé
Le bouquet correspond au paiement d’un capital versé comptant par le débirentier lors de la signature du contrat. Cette somme est négociée entre les parties et doit être mentionnée par le notaire dans l’acte authentique de vente. Le calcul du bouquet pour le viager est libre, il représente en général 20 à 30% de la valeur vénale du logement.
En reprenant notre exemple, considérons que Mr Durand peut demander un bouquet de 200 000 euros afin de répondre à ses besoins de trésoreries.
Le versement du bouquet n’est pas obligatoire et relève de la libre négociation entre l’acheteur et le vendeur.
Calculer le droit d’usage et d’habitation (DUH)
Le DUH est le droit d’habitation que conserve le crédirentier du viager. Sa valorisation se fait en multipliant le loyer normalement applicable au logement au coefficient multiplicateur du barème du viager. Ainsi si l’appartement de Mr Durand génère un loyer mensuel estimé de 1 700 euros, le DUH sera de 175 440 euros (1 700 x 8,6 x 12).
Comment un notaire calcule un viager ?
Les frais de notaire sont généralement calculés sur la valeur fiscale d’un bien, autrement dit la valeur vénale à laquelle on soustrait le DUH.
Calculer le capital global des rentes à verser
Le capital global des rentes à verser pour un viager occupé se calcule à partir de la valeur vénale du bien immobilier, à laquelle on soustrait le bouquet et le DUH. Pour Mr Durand le capital des rentes à verser sera de : 144 560 euros (520 000 - 175 440 - 200 000).
Déterminer les rentes viagères
Pour un loyer de 1 700 euros mensuels sur 8,6 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 175 440 euros (170*8,6*12). La valeur décotée du bien s’élève donc à : 344 560 euros (520 000 - 175 440).
| Exemple du viager de M. Durand | En chiffres |
|---|---|
Valeur du bien de Mr Durand |
520 000 € |
Décote pour un loyer estimé de 1700 €/mois |
175 440 € (1 700 x 8,6 x 12) |
Valeur décotée du bien |
344 560 € |
Bouquet souhaité par Mr Durand |
200 000 € |
Espérance de vie du vendeur (selon l’INSEE) |
8,6 ans |
Rente viagère (valeur décotée — bouquet/espérance de vie) |
16 809€/an soit 1 400€/mois |
Exemple à titre indicatif, juillet 2021
Le viager occupé sans rente viagère peut être négocié. L’acheteur ne verse que le bouquet à la signature de l’acte de vente. Le calcul est simplifié puisqu’il suffit de soustraire le DUH à la valeur vénale du bien immobilier. Dans le cas de Mr Durand, le montant du viager occupé sans rente est de 344 560 euros (520 000 - 175 440).
Quel calcul pour un viager sur 2 têtes ?
Le contrat de viager peut se faire sur deux têtes. C’est le cas pour des époux qui souhaitent se constituer une rente viagère. Il est nécessaire de prévoir une clause de réversibilité. Cette dernière autorise une baisse du calcul viager lorsque l’un des deux crédirentiers décède.
Comment calculer un viager libre ?
L’impact de l’âge du vendeur sur la rente viagère est calculé en utilisant les indices de l’INSEE et des compagnies d’assurance après estimation. Par ailleurs, le contrat de viager prévoit également une indexation de la rente sur l’indice des prix à la consommation. Le montant de la rente pourra donc être réévalué en cas d’inflation.
Calcul de la rente de l’appartement de Mr Durand dans le cadre d’un viager libre :
| Exemple du viager libre de M. Durand | En chiffres |
|---|---|
Valeur du bien de Mr Durand |
520 000€ |
Bouquet souhaité par Mr Durand |
200 000€ |
Valeur résiduelle du bien |
320 000€ |
Espérance de vie du vendeur (selon l’INSEE) |
8,6 ans |
Rente viagère (valeur résiduelle/espérance de vie) |
37 209€/an soit 3 100€/mois |
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