Une hypothèque de premier rang est-elle obligatoire pour un prêt immobilier ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
La concession d’un crédit immobilier à un acheteur implique très souvent d’importantes sommes engagées. Pour se couvrir, l’établissement bancaire accordant le prêt cherche à disposer de garanties pour réduire au maximum le risque de non-remboursement.
L’hypothèque fait alors figure de garantie pouvant être demandée par les banques aux emprunteurs. Il peut s’agir d’une hypothèque de premier rang ou de second rang :
- l’hypothèque permet à une banque d’être remboursée d’une grande partie des fonds avancés en cas de non-remboursement des échéances de prêt après que le bien immobilier ait été vendu par un notaire ;
- l’hypothèque de premier rang donne la priorité de remboursement à l’établissement bancaire qui en bénéficie ;
- son montant peut atteindre au maximum 65 % de la valeur vénale du bien ;
- une hypothèque de premier rang peut être exigée pour un emprunt immobilier ;
- l’hypothèque doit être effectuée par acte notarié et implique de ce fait des frais relativement importants ;
- elle court sur toute la durée du prêt et prend fin automatiquement un an après la fin du remboursement.
Comment fonctionne une hypothèque ?
L'hypothèque est un type de garantie souvent utilisé par les banques dans les transactions immobilières pour garantir un prêt souscrit dans le cadre d'une acquisition immobilière. On parle de sûreté réelle pour la désigner puisqu'en cas de défaut de remboursement des échéances de prêt, elle donne à la banque qui la détient le droit de saisir un bien immobilier pour récupérer les sommes qui lui sont dues.
Plus coûteuse que les autres types de garanties (caution par exemple), l'hypothèque peut être enregistrée sur n'importe quel type de bien d'un patrimoine immobilier, à savoir une résidence principale, une résidence secondaire ou même un investissement locatif. Elle est formalisée par la rédaction d'un acte notarié avec les frais qui s'y rapportent. Elle est automatiquement levée sans frais un an après le paiement de la dernière échéance de prêt et nécessite une mainlevée payante en cas de vente immobilière avant la fin du crédit.
L’hypothèque de premier rang : explications
L'établissement bancaire disposant d'une hypothèque en premier rang est prioritaire en cas de revente du bien immobilier mis en hypothèque pour couvrir un défaut de paiement. Il apparaît donc comme le premier créancier à être payé par le notaire lorsque les fonds issus de la vente sont disponibles.
La définition
Lorsqu'une banque possède une hypothèque de premier rang, elle dispose de la priorité pour récupérer les fonds prêtés dans le cas où l'emprunteur fait défaut sur ses paiements.
Ce rang définit en effet l'ordre de priorité des créanciers en cas de défaillance dans le remboursement du prêt.
En d'autres termes, l'établissement de crédit inscrit au premier rang aura la certitude de récupérer au moins en bonne partie l'argent prêté tandis que celui positionné en second rang ne pourra récupérer la somme prêtée que sur la fraction restante de l’hypothèque de premier rang par rapport au capital déjà remboursé.
L’hypothèque de premier rang pour un prêt immobilier
L’hypothèque de premier rang est une garantie privilégiée par la banque pour minimiser les risques de non-remboursement d’un prêt immobilier.
À quelle hauteur la banque est-elle couverte en cas d’hypothèque de premier rang ?
L’hypothèque de premier rang peut couvrir jusqu’à 65 % de la valeur vénale du bien en cas de revente. Elle offre ainsi une importante garantie à la banque qui est certaine de récupérer une grande partie de la somme prêtée. Du fait de ce risque de perte de fonds très faible, la banque est alors parfois plus encline à proposer à son client un taux d'intérêt attractif pour le prêt sollicité.
Le cas du rachat de crédits
Plus rare, l’hypothèque de second rang peut, elle, se révéler suffisante pour certains rachats de crédits comportant notamment un crédit immobilier et plusieurs crédits à la consommation. Tout dépendra alors des sommes engagées et du capital restant dû.
Dans tous les cas, le fait de réaliser une hypothèque de premier rang permet de maximiser ses chances d’obtenir l’accord d’un établissement financier pour le rachat sollicité. Elle peut aussi bien souvent permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus avantageux compte tenu du risque moindre pris par la banque.
Combien coûte l’hypothèque de premier rang à l’emprunteur ?
L'émission d'une garantie hypothécaire de premier rang pour un nouveau prêt est payante. Il s'agit en effet d'un acte notarié qui entraîne automatiquement des frais. Ceux-ci s'élèvent généralement autour de 1,5 % de la somme empruntée.
Ces frais comprennent les émoluments du notaire mais aussi la taxe pour la publicité foncière de l'hypothèque, la contribution de sécurité immobilière (CSI) ainsi que les divers frais administratifs et dépenses accessoires.
La levée d’hypothèque et les frais de mainlevée
L’hypothèque court sur toute la durée de remboursement du prêt. Elle n’est cependant pas levée automatiquement une fois le crédit remboursé et prend fin uniquement, sans frais et sans démarche à réaliser, un an après sa date de fin. Dans le cas où vous souhaiteriez réaliser un nouveau prêt au cours de l’année suivant le remboursement du précédent, la banque sollicitée ne pourra alors bénéficier que d’une hypothèque de second rang.
Si vous envisagez en revanche de revendre votre bien ou d'effectuer un regroupement de crédits en y incluant votre prêt immobilier auprès d'une autre banque, la situation est alors différente. Il y a en effet de bonnes chances que le nouvel établissement bancaire choisi exige une garantie hypothécaire, ce qui nécessitera alors une mainlevée d'hypothèque.
Cette opération, qui consiste, comme son nom l'indique, à lever l'hypothèque sur votre bien immobilier, doit être effectuée par un notaire et implique de ce fait là encore des frais assez importants, entre 0,3 et 0,6 % du montant emprunté, dont une bonne partie correspondant à des taxes. Ils comprennent ainsi les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement de la mainlevée mais aussi là encore la CSI et les divers frais administratifs.
Bon à savoir
Pour éviter une mainlevée d’hypothèque au moment de réaliser une nouvelle demande de crédit, il est recommandé d’utiliser une des options alternatives suivantes :
- réaliser une mainlevée d’hypothèque partielle si vous décidez de vendre seulement un des biens soumis à la même hypothèque ;
- attendre l’écoulement de l’année suivant le remboursement du prêt pour souscrire un nouveau crédit et ainsi pouvoir réaliser une nouvelle hypothèque ;
- apporter la caution d’un tiers plutôt qu’une hypothèque auprès de la banque ;
- réaliser un nantissement sur un produit d’épargne pour garantir son emprunt.
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