Comment fonctionne la caution hypothécaire ?

Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque exige la souscription d’une garantie pour se prémunir d’une éventuelle défaillance de paiement de la part de l’emprunteur. Il existe plusieurs types de garanties : la caution de prêt immobilier, l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (PPD). La caution hypothécaire est une variante de l’hypothèque. Toutes deux reposent sur le principe de la mise en hypothèque d’un bien pour garantir un crédit immobilier.

Quelles sont les caractéristiques de la caution hypothécaire ? Quelle est la différence avec l’hypothèque ? Et quel est son coût ? Explications.

Qu’est-ce qu’une caution hypothécaire ?

Il ne faut pas confondre la caution hypothécaire avec l’hypothèque « classique » ou la garantie déplacée. En effet :

• Dans le cas d’une hypothèque classique, l’emprunteur met en garantie son propre bien, celui dont le prêt immobilier fait l’objet. Par exemple, vous achetez votre résidence principale et ce même bien sert à garantir le crédit immobilier qui finance cet achat.
• Dans le cas d’une garantie déplacée, l’emprunteur met en garantie un bien autre que celui dont le prêt fait l’objet. Par exemple, vous achetez une résidence secondaire, et mettez votre résidence principale en garantie.
• Dans le cas de la caution hypothécaire, c’est une tierce personne qui apporte un ou plusieurs biens en garantie du prêt immobilier d’un emprunteur. Cette personne ne peut donc être l’emprunteur lui-même. Par exemple, vous achetez un appartement à l’étranger, or il n’est pas possible de faire une hypothèque classique sur un bien situé à l’étranger. Vos parents mettent en garantie un de leurs biens en France pour votre prêt immobilier.

Dans le cas de la caution hypothécaire, seul le bien mis en garantie peut être saisi et mis en vente en cas de défaillance de l’emprunteur et si aucune solution amiable n’a été trouvée. Les autres biens ne sont pas concernés. La personne qui apporte la caution hypothécaire reçoit un exemplaire de l’offre de prêt dans lequel sont mentionnés la nature du crédit, son montant, sa durée ainsi que le coût total du financement.

Dans quel cas est demandée la caution hypothécaire ?

La caution hypothécaire est demandée dans le cas où l’emprunteur n’est propriétaire d’aucun bien et que sa situation l’oblige à recourir à une tierce personne. L’emprunteur a alors recours à une caution hypothécaire pour garantir son acquisition immobilière.

Un cas « classique » est donc celui d’une acquisition à l’étranger, quand l’emprunteur n’a aucun bien à mettre en garantie de son crédit immobilier. Autre cas où la garantie caution hypothécaire est privilégiée, lorsque l’emprunteur est propriétaire d’un bien immobilier en indivision et que les autres propriétaires refusent de mettre en hypothèque ce bien. Pour garantir son crédit immobilier, l’emprunteur doit alors faire appel à une tierce personne propriétaire d’un bien immobilier qui met en garantie ce bien pour lui permettre d’obtenir son crédit.

Quel est le coût d’une caution hypothécaire ?

Les frais de mise en place

Pour mettre en place une caution hypothécaire, celle-ci doit faire l’objet d’un acte notarié. C’est-à-dire que vous devez passer chez le notaire et signer un acte authentique pour que votre caution hypothécaire puisse ensuite être publiée au service de publicité foncière. Tous ces services ont un coût. Nous retrouvons notamment :

• Les émoluments du notaire ;
• Les droits d’enregistrement ;
• Les frais de formalités ;
• La contribution de sécurité immobilière.

Pour avoir une idée de vos frais de caution hypothécaire, l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) a mis en place un outil de simulation. Il vous suffit alors de remplir les champs indiqués et vous obtenez une simulation rapide et gratuite.

Simulation réalisée en avril 2022, source ANIL.

A noter que le résultat obtenu n’est qu’une estimation. Pour plus d’exactitude, vous êtes invité à vous rapprocher de votre ADIL (Agence départementale pour l’information sur le logement).

Les frais de fin de caution hypothécaire

Si votre crédit immobilier arrive à son terme, la levée de la caution hypothécaire est automatique un an après la fin de votre crédit.

En revanche, en cas de remboursement anticipé de votre prêt immobilier, parce que vous vendez le bien par exemple, vous devez vous acquitter de frais de mainlevée.

Reprenons notre exemple précédent. Si vous avez emprunté 300 000€ pour l’achat d’un logement neuf et qu’en cours de prêt vous souhaitez vendre votre bien. Pour effectuer une mainlevée, vous devez débourser :

Simulation réalisée en avril 2022, source Chambre des Notaires de Paris.

Comment prend fin une caution hypothécaire ?

L’engagement de la caution hypothécaire prend fin dans différentes situations :

• Au remboursement total anticipé du crédit immobilier ;
• Au terme prévu par le contrat du crédit immobilier ;
• Au décès de l’emprunteur s’il est prévu que le crédit prend fin à ce moment-là ;
• Au décès de la caution hypothécaire si les termes du contrat le prévoient.

Une garantie peu fréquente

Vous l’aurez compris, pour se porter caution hypothécaire, il faut présenter de solides garanties comme : disposer d’un patrimoine immobilier, percevoir de bons revenus, faire preuve d’une bonne capacité d’épargne, etc.  Etant donné que la situation de la caution hypothécaire peut changer à tout moment, rares sont les banques qui acceptent ce type de garantie, surtout lorsque le bien en question est occupé. Les banques privilégient ainsi l’hypothèque classique ou la caution par un organisme spécialisé