À combien s'élèvent les frais de caution de mon prêt immobilier ?

Quel est le coût de la caution par rapport à l’hypothèque ou au PPD ?

Garantir son prêt immobilier est obligatoire, car exigé par la banque prêteuse. Quatre types de garantie de prêt immobilier sont possibles : le cautionnement, l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou le nantissement (réservé en général au prêt in fine).

• L'hypothèque coûte en général environ 2 % du montant du prêt octroyé, il s’agit de la garantie la plus onéreuse.
• Le privilège de prêteur de deniers (PPD), non assujetti à la taxe de publicité foncière contrairement à l’hypothèque, revient à environ 0,8 % du montant emprunté.
• La caution bancaire suppose le versement d’une commission comprise entre 150 et 600 euros, et celui d’une participation à un Fonds Mutuel de Garantie ou FMG de l’ordre de 0,8 % du montant du prêt également.

En coût de départ, le PPD semble donc le moins onéreux. Mais contrairement à l’hypothèque ou au PPD, la caution ne suppose pas de frais de mainlevée en fin de garantie ni de frais de notaire. La caution versée en début de prêt est même en partie restituable : ce qui en fait la solution la moins chère pour l’emprunteur.

Voici un exemple illustrant le coût des frais de caution de prêt immobilier par rapport aux suretés réelles que sont le PPD ou l’hypothèque. Ce comparatif de frais de garantie est réalisé pour un crédit immobilier de 300 000 €, avec remboursement anticipé (ou vente du bien avant le terme du prêt).

A noter : le PPD ne peut pas être souscrit dans le cadre de l’achat d’un bien neuf.

*Simulation à titre indicatif réalisée en 2022, basée sur les chiffres ANIL, Chambre des notaires de Paris et Crédit Logement

Dans 60 % cas, les garanties souscrites dans le cadre d’un prêt immobilier sont des cautions. Le choix du cautionnement se fait suite à une étude de dossier. La banque fait appel à une société de cautionnement privée comme Crédit Logement (le plus souvent, car cet organisme est partenaire de 200 banques), mais aussi CMH, SOCAMI ou encore CAMCA. Tout dépend de l’organisme affilié à la banque qui vous octroie le prêt.

Si vous êtes fonctionnaire, vous avez aussi la possibilité de faire appel à une mutuelle de cautionnement, comme la MGEN, la Mutualité Générale ou encore l’ACEF. Dans certains cas, la caution n’est pas possible, il faut donc recourir aux autres possibilités telles que les sûretés réelles qui permettent tout aussi bien de garantir le prêt.

Comment se calcule la caution d’un crédit immobilier ?

Lorsqu’un emprunteur garantit son prêt via un organisme de cautionnement, celui-ci doit donc verser une commission de caution de prêt immobilier, de l’ordre de 150 à 600 €, et une participation à un Fonds Mutuel de Garantie ou FMG, calculée en pourcentage du montant emprunté (généralement 0,8 % + une somme forfaitaire de 200 €). Largement utilisé par les banques, Crédit Logement fonctionne sur ce modèle.

Crédit Logement fonctionne avec deux barèmes, Classic et Initio. Le second est réservé aux emprunteurs entre 18 et 36 ans. La différence avec le barème Classic est qu’il permet de ne régler que le versement au FMG en début de prêt et de régler la commission de caution en fin de garantie seulement. A titre indicatif, voici quelques chiffres, en fonction du montant emprunté.

*Simulations Crédit Logement réalisées en 2022 sur le barème Classic, chiffres indicatifs 

Comment récupérer la caution de prêt immobilier ?

La récupération de la caution Crédit Logement intervient seulement dans deux cas : 

• le crédit immobilier arrive à échéance ;
• vous remboursez votre crédit immobilier par anticipation en totalité.

Quel que soit le cas, c’est la banque auprès de laquelle vous avez emprunté qui doit notifier à l’organisme de caution la fin du remboursement de votre crédit et non l'emprunteur. Chaque organisme applique un taux de restitution qui lui est propre. Le dernier taux de restitution appliqué par le Crédit Logement est de 72,52 %. Ce taux est communiqué à titre d'information et sans engagement quant à d'éventuelles variations ultérieures.

La restitution intervient ensuite dans le mois qui suit celui de la réception de la notification par la banque. Elle peut alors prendre deux formes, selon les dispositifs informatiques mis en place avec les banques : 

• la restitution est adressée à l'attention du gestionnaire de la banque qui se charge alors du transfert sur le compte de l'emprunteur ;
• la restitution est directement réalisée par Crédit Logement sur le compte de l'emprunteur, si la banque lui a adressé son RIB.