Quel est l'impact du DPE pour l'achat d'une maison ?
Écrit par : Solange Rigon
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L'essentiel en quelques mots
Un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE) impacte de nombreux aspects de l’acquisition d’une maison ancienne. Financement, travaux à prévoir, prix de vente : il faut tenir compte de plusieurs critères et bien réfléchir à son projet en amont avant d’acheter une passoire énergétique ! Découvrez tous nos conseils.
- L’achat d’une maison DPE F ou G exige de bien estimer les travaux de rénovation à réaliser. Il faut évaluer leur coût, mais également la perte de surface associée pour l’isolation par exemple.
- Une maison DPE F ou G se vend moins cher qu’un logement similaire dans le même quartier avec un meilleur DPE. Cette décote doit toutefois être mise en parallèle avec le coût des travaux à envisager pour estimer si la transaction immobilière est intéressante ou non.
- Le DPE peut également impacter le financement de votre projet puisque les banques demandent ce document dans les dossiers de prêt immobilier.
Acheter une maison avec un mauvais DPE : à quoi faut-il faire attention ?
Les recommandations de travaux indiquées sur le DPE
Les logements en DPE F et G sont considérés comme des passoires énergétiques, ce qui signifie qu’ils présentent de mauvaises performances en termes de chauffage, d’isolation, etc. Acquérir l’un de ces logements peut se révéler intéressant puisque le prix de vente est généralement plus bas pour compenser le coût des travaux énergétiques à réaliser.
À noter : depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE a évolué pour les logements chauffés à l'électricité. Certaines maisons gagnent ainsi une classe énergétique, et aucune étiquette ne baisse. Un DPE établi avant 2026 reste valable et peut être mis à jour gratuitement sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe : un réflexe utile avant de faire une offre.
Vous pouvez retrouver une liste de ces travaux ainsi qu’une estimation de leur prix dans le DPE de la maison qui doit vous être obligatoirement fourni. Ce sont des informations cruciales dont il faut tenir compte avant de signer la promesse de vente puisqu’il faut intégrer le montant de ces travaux dans votre budget et par conséquent le montant que vous avez besoin d’emprunter pour éviter les mauvaises surprises !
Bon à savoir
Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur doit aussi fournir un audit énergétique. Plus complet que le DPE? ce document propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement. Cette obligation concerne les maisons classées F et G depuis le 1er avril 2025, et s'étendra aux maisons classées D en 2034.
La surface du logement
Un mauvais DPE implique des travaux de rénovation pour isoler les murs par l’intérieur par exemple. Cela risque de réduire la surface de votre logement puisque les travaux peuvent utiliser quelques précieux mètres carrés, surtout pour les chambres bénéficiant souvent d’une surface moindre par rapport aux autres pièces de vie.
Le mode de chauffage pèse aussi sur la note du DPE. Une chaudière ancienne, au fioul ou au gaz, peut tirer la classe du logement vers le bas : son remplacement fait souvent partie des premiers travaux à prévoir pour gagner une ou plusieurs classes.
Autant de coûts dont il faut de nouveau tenir compte !
Peut-on négocier le prix d’un logement classé F ou G ?
Avant d’acheter une maison DPE G ou d’acheter une maison DPE F, il y a un point important dont vous devez tenir compte : le prix de vente. Les biens énergivores sont souvent vendus à un prix inférieur pour compenser leurs mauvaises performances énergétiques, et une décote est appliquée.
Repère utile : les annoces de vente des logements classés F ou G doivent mentionner une "consommation énergétique excessive". C'est un bon point de départ pour ouvrir la négociation.
Selon l'étude sur la "valeur verte" des logements publiée par les Notaires de France en décembre 2025, une maison classée G s'est vendue en moyenne environ 25 % moins cher qu'une maison classée D en 2024. Les logements anciens E, F ou G représentaient 40 % des ventes cette année.
Est-ce vraiment une bonne affaire d’acheter une passoire thermique ?
Investir dans une passoire thermique semble intéressant de prime abord puisque cela permet d’obtenir des marges de négociations plus intéressantes, de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% pour les travaux de rénovation et d’obtenir des aides du gouvernement pour réduire le coût des travaux de rénovation.
Les maisons en DPE F et G sont généralement vendues à des prix inférieurs puisqu’une enveloppe de travaux est à prévoir. De nombreux biens de ce type sont sur le marché, car certains propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que se lancer dans des chantiers de rénovation énergétique pour la location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Ce sera le cas des logements classés F en 2028, puis E en 2034 (dans l'Hexagone).
Du côté de l’acheteur, la pertinence de l’opération dépend du montant des travaux à envisager. Il faut que la baisse du prix de vente couvre totalement ou en très grande partie le montant des travaux à prévoir pour améliorer le DPE et augmenter le confort de vie de la maison : l’argent économisé grâce à la décote est utilisé pour les travaux de rénovation.
Les économies d’énergie réalisées permettent d’alléger les factures d’électricité ou de gaz, un autre bon point en faveur des travaux. Une plus-value à la revente peut également être envisagée puisqu’un meilleur DPE augmente la valeur d’un bien immobilier. Lors de la revente, vous pourrez capitaliser sur les travaux réalisés pour mettre en valeur votre bien.
Bon à savoir
Il existe des dispositifs comme MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie (CEE) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour encourager les ménages français à se lancer dans les travaux d’amélioration énergétique nécessaires. Ils doivent alors être effectués par un professionnel RGE. La rénovation d'ampleur MaPrimeRénov' est réservée aux logements classés E, F ou G : le projet doit permettre de gagner au moins deux classes énergétiques, et un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' est obligatoire avant la demande. L'éco-PTZ permet de financer jusqu'à 50 000 (e) de travaux de rénovation globale, jusqu'au 31 décembre 2027.
Le DPE est-il un critère de financement pour les banques ?
Certaines banques favorisent l’acquisition de logements économes
Pour encourager l’acquisition de logements économes en énergie, certaines banques proposent des conditions de financement plus avantageuses, comme des prêts à taux bonifié, pour l'achat de logements classés A, B ou C. Ces offres commerciales évoluent régulièrement : comparez-les au moment de votre projet.
Les banques pénalisent-elles l’acquisition de passoires thermiques ?
Acquérir une passoire thermique n’est pas pénalisant. Il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier pour acheter une maison avec un DPE E, F ou G. Toutefois, il est possible que les banques ne vous financent pas si l’enveloppe des travaux de rénovation énergétique n’est pas en adéquation avec le DPE du bien.
L’obtention d’un PTZ ancien est conditionnée à un DPE E
Si vous achetez une maison en DPE F ou G, sachez que vous pouvez avoir recours à un DPE projeté pour estimer les performances énergétiques de l’habitat après les travaux de rénovation. C’est un document important puisqu’il fait partie des conditions pour obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) : le DPE projeté doit mentionner que le futur DPE sera classé E ou mieux. Le PTZ dans l'ancien est par ailleurs réservé aux logements situés en zones B2 et C, et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
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