Acheter un terrain et construire plus tard : démarches et astuces
Écrit par : Caroline Pasquereau - Relu par : Hiba Khayati
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L'essentiel en quelques mots
Il est possible d’acheter un terrain constructible sans pour autant démarrer les travaux immédiatement. Cela peut même représenter un investissement intéressant selon le type de projet envisagé.
- Il n’y a pas juridiquement de limite de temps pendant laquelle l'acheteur doit impérativement construire, mais il faut prendre en compte plusieurs facteurs.
- La durée de démarrage des travaux lors du dépôt d’un permis de construire est traditionnellement de deux ou trois ans.
- Si vous avez souscrit un prêt, certaines banques exigent le démarrage des travaux dans un laps de temps limité.
- La taxe foncière sur les propriétés non construites est également plus élevée que lorsque le terrain est bâti.
- Dans certains cas, l’acte notarié impose un délai minimum pour démarrer la construction (lotissement, exigence de la commune…).
- L’achat du terrain seul peut être financé par un prêt immobilier classique si le coût est supérieur à 75 000 €, un prêt à la consommation s’il est inférieur, un prêt hypothécaire, un prêt relais ou encore vos fonds propres. L'accompagnement d'un courtier peut alors vous aider à optimiser votre montage financier.
Est-il possible d’acheter un terrain et de construire plus tard ?
Les raisons d’acheter et construire plus tard
Vous achetez un terrain à bâtir, mais ne souhaitez pas construire tout de suite votre maison, pour différentes raisons :
- personnelles (santé, contraintes familiales, ou autres changements dans votre vie…) ;
- professionnelles (travail loin du terrain acheté, mutation…)
- financières (fonds juste suffisants pour l'acquisition foncière).
Il arrive aussi que l’achat du terrain résulte d’une opportunité sans que vous ayez un projet immédiat de construction d'habitation, par exemple pour une résidence principale future ou un projet à plus long terme.
Les facteurs à prendre en compte pour construire plus tard
Légalement, il n’y a pas de délai minimum après l’achat pour construire la maison. Cependant, il faut tenir compte de plusieurs facteurs pouvant limiter cette possibilité.
D’abord, si vous avez déposé un permis de construire, le délai pour démarrer les travaux est généralement fixé à deux ans, avec des prolongations possibles sous conditions.
Certaines banques exigent le démarrage de la construction dans un laps de temps limité après la souscription du crédit, s’il s’agit d’un prêt immobilier pour achat et construction. Dans tous les cas, il est contre-productif de rembourser un crédit pour une maison que vous n’avez pas encore commencé de construire.
Enfin, la taxe foncière sur les propriétés non bâties s’applique au terrain tant qu’il n’est pas construit. Or, cette dernière est généralement beaucoup plus élevée que la taxe foncière sur le bâti, ce qui génère des frais supplémentaires.
Les étapes pour acheter un terrain constructible
L’achat d’une parcelle constructible se déroule en plusieurs étapes. Commencez par déterminer vos critères d’achat du terrain (surface, budget, emplacement…), puis visitez plusieurs lieux en prenant quelques minutes à chaque fois pour imaginer les possibilités d’aménagement.
Une fois que votre choix est arrêté sur un terrain constructible, les étapes sont les suivantes.
- Faites une proposition d’achat au vendeur pour réserver le terrain, en proposant le prix demandé ou moins élevé si vous voulez négocier.
- Si le vendeur accepte, une promesse de vente ou compromis de vente est signé entre les deux parties, généralement assorti d’un dépôt de garantie et de conditions suspensives.
- Vous obtenez le financement destiné à l’achat du terrain (crédit ou fonds propres).
- Vous déposez le permis de construire le cas échéant.
- Une fois toutes les formalités effectuées, vous signez l’acte de vente final chez le notaire avec le vendeur.
Combien de temps l'acheteur peut garder un terrain sans construire ?
Cela dépend des cas. Si un permis de construire a été déposé, vous devez construire dans un délai maximum de deux ans après l’accord de la commune. Dans certains cas, l’acte de vente peut aussi imposer un délai minimum dans lequel vous vous engagez à construire : c’est le cas par exemple pour les terrains en lotissement ou les terrains vendus dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).
Comment financer l'achat d'un terrain pour construire plus tard ?
Vous souhaitez acheter un terrain et y bâtir un logement plus tard : il est possible de trouver des financements dédiés à l’acquisition foncière seule (sans construction).
Avec des fonds propres
Le premier cas est le plus simple : vous disposez de fonds propres suffisants afin de financer l’achat du terrain. Mais attention à ne pas non plus vider complètement votre épargne, car cela peut déséquilibrer vos finances personnelles et vous mettre en difficulté lorsque vous voudrez souscrire un prêt pour la construction de votre maison auprès d'un constructeur ou d'une banque, par exemple.
Avec un crédit immobilier ou à la consommation
Vous pouvez aussi souscrire un premier crédit pour le financement de l’achat du terrain, puis un autre, plus tard, destiné à la construction de votre bien. Dans ce cas, il est préférable de faire part de votre projet à la banque ou à un courtier qui pourra vous proposer un montage financier intéressant, avec des démarrages de remboursement différé, par exemple.
Attention, pour bénéficier d’un crédit immobilier pour financer l’achat du terrain seul, la seule obligation à respecter est que le coût de votre projet devra être supérieur à 75 000 € (sinon il faudra solliciter un prêt à la consommation).
Avec un crédit hypothécaire ou un prêt relais
Si vous êtes déjà propriétaire d’un logement et que vous souhaitez acquérir un terrain pour construire plus tard, vous pouvez également recourir au prêt hypothécaire, garanti par la valeur de votre bien actuel.
Autre solution si vous voulez construire dans une échéance raisonnable : demander un prêt relais qui sera remboursé lorsque vous aurez vendu le logement dont vous êtes propriétaire.
Dans tous les cas, votre taux d’endettement global ne devra pas dépasser 35 % de vos revenus (assurance comprise). Veillez également à bien prendre en compte les éventuelles règles d'urbanisme au moment de concevoir votre projet.
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