Comment savoir si un terrain est constructible ?

Un terrain constructible, de quoi parle-t-on ? 

Acheter un terrain constructible offre la possibilité de réaliser des travaux afin d’y établir une maison. Il a été classifié par la mairie ou la communauté de communes en fonction du droit de l’urbanisme local. 

Il faut distinguer le terme « terrain constructible », d’autres expressions.

• Le terrain non constructible : il est interdit d’y réaliser un chantier de construction.
• Le terrain viabilisé : on parle aussi de terrain viabilisé. Il est possible d’y construire un immeuble. Il dispose d’un accès à différents réseaux publics, eau, électricité, télécom, gaz, tout-à-l’égout, etc. Un terrain viabilisé n’est pas forcément un terrain constructible, s’il se trouve dans une zone protégée, par exemple. 

Évaluer la constructibilité d’un terrain en consultant le PLU (plan local d’urbanisme) ? 

Le PLU indique si le terrain est constructible ou non. Il est donc intéressant de le consulter quand vous êtes à la recherche d’un terrain à construire. Pour bien le comprendre, il faut distinguer les différentes zones du PLU. 

Les zones urbaines (U) 

Les zones U sont définies à l’article R151-18 du Code de l’urbanisme. Il s’agit de secteurs où « les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ». 

Normalement, la zone est donc équipée d’une voie d’accès, d’un réseau collectif électrique ou d’eau courante. Pourtant, un terrain situé en zone urbaine ne dispose pas automatiquement du droit à construire. La mairie peut refuser le permis de construire pour insuffisance de connexion aux réseaux publics. Dans cette situation, il est possible d’exercer une action pour erreur manifeste de classification en zone urbaine du terrain. 

Il est également possible de se voir refuser le permis de construire si le terrain possède une servitude d’attente ou s’il est réservé pour la construction d’un projet public, comme un espace vert ou un ouvrage public. 

Les zones à urbaniser (AU) 

Il s’agit de zones naturelles pouvant faire l’objet d’une évolution avec la modification du PLU. Pour engager la transformation, il faut réunir deux conditions :

• la présence d’équipements publics à proximité. La zone est classée 1AU. Elle peut être urbanisée à court ou moyen terme ;
• le dimensionnement de ces équipements publics est suffisant pour accueillir de nouveaux logements. La zone est alors dite 2AU. 

Avant de demander un permis de construire dans la zone AU, vous devez vous renseigner sur la capacité suffisante des réseaux publics présents. Vous devez également vérifier la périphérie immédiate du terrain avec ces équipements. 

Les zones agricoles (A) 

Une zone agricole est un secteur d’une municipalité bénéficiant d’un intérêt agronomique, biologique ou économique à destination de l’agriculture. Ce type de zone est parfois indiqué comme zone non constructible par certaines mairies ne disposant pas d’un PLU. 

Ces zones ont un intérêt pour protéger le potentiel agricole d’une région. Les exploitants agricoles peuvent obtenir un permis de construire s’ils démontrent que le bâtiment envisagé est nécessaire et proportionné à l’exploitation agricole. Il est nécessaire de demander l’avis du CDPENAF (Commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers). 

Le chantier doit respecter un cahier des charges destiné à ne pas porter atteinte au caractère naturel et rural de la zone. 

Les zones naturelles et forestières

Il s’agit de territoire protégé pour la qualité de leur milieu naturel. Les constructions y sont interdites, sauf exception.

• Constructions d’un équipement collectif.
• La réhabilitation d’un bâtiment rural ancien. 

Les zones naturelles (ou zones N) sont divisées en plusieurs secteurs.

• Secteur NA : des activités agricoles peuvent s’y implanter sous condition.
• Secteur NB : les constructions d’équipements publics peuvent y être envisagées.
• Secteur ND : ces espaces sont à protéger.
• Secteur NE : zone naturelle sensible.
• Secteur NL : il peut accueillir un espace de camping ou de loisir.
• Secteur NP : zone de protection des captages d’eau potable. 

Vérifiez le certificat d’urbanisme 

Le certificat d’urbanisme est un document remis par une municipalité pour indiquer de manière formelle le classement d’un terrain. Il existe plusieurs types de certificats d'urbanisme. 

Le certificat d’urbanisme d’information 

Demander un certificat d’urbanisme d’information n’est pas obligatoire. Cette démarche permet de connaître avec certitude le classement d’un terrain avant d’engager les demandes de permis de construire. Le certificat permet également de connaître le montant des taxes applicables ou de la redevance d’archéologie préventive. Il indique aussi les servitudes en vigueur. 

Les informations fournies sont garanties pendant dix-huit mois. Sur cette durée, le PLU ne peut pas évoluer s’agissant du terrain concerné. 

Ce certificat est désigné sous l’expression « CU de type a ». 

Le certificat d’urbanisme opérationnel 

Ce certificat dit « CU de type b » ou « CU opération déterminée » comprend des informations supplémentaires par rapport au certificat d’urbanisme d’information. Il indique si le terrain peut être utilisé pour réaliser un projet. Les gestionnaires des réseaux sont notamment consultés. 

C’est donc un outil intéressant pour anticiper et prévoir la construction d’une maison. Le document assure la viabilité de votre projet. 

Référez-vous au cadastre 

Au-delà du PLU, il est intéressant de consulter le cadastre quand vous cherchez à savoir si un terrain est constructible. Il s’agit d’un document recensant toutes les propriétés foncières. Il se présente sous la forme d’une représentation graphique de chaque commune française. 

Dans le moteur de recherche du cadastre, il est possible de s’informer sur chaque parcelle. Il suffit de cliquer sur le terrain. Une fenêtre s’affiche en bas à droite de votre écran indiquant différentes informations, dont la zone d’urbanisme. 

C’est une manière rapide et simple de se renseigner sur le terrain que vous envisagez d’acquérir.