Quelle est la surface minimum pour vendre un bien immobilier ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Un propriétaire de bien immobilier doit respecter certaines contraintes au moment de vendre son logement (critères de décence, diagnostics techniques…). La question de la surface habitable se pose aussi au moment de la transaction et lors de l'estimation d'un logement :
- il n’existe légalement aucune surface minimum requise pour vendre un bien immobilier ;
- on considère toutefois qu’un bien dont la surface est inférieure à 9 m² n’est pas habitable et ne peut pas être proposé à la location ;
- c’est la loi Carrez qui s’applique pour déterminer la surface habitable. Elle ne prend en compte que les espaces considérés comme réellement habitables c’est-à-dire avec une hauteur sous plafond d’au-moins 1m80 ;
- les espaces extérieurs (terrasse, balcon, jardin, annexes, dépendances) ainsi que les éléments intermédiaires (escalier, cage d’escalier, embrasures de porte) ne sont pas non plus comptabilisés ;
- la surface minimale d’une chambre est de 9 m² lorsqu’il s’agit de la pièce principale et 7 m² lorsqu’elle fait partie d’un ensemble.
Vous disposez d’un bien immobilier que vous souhaitez revendre avec une petite surface suite à un héritage ou un investissement ancien ? Vous vous demandez s’il existe une surface minimum pour vendre un bien immobilier et le cas échéant quelles sont les modalités pour procéder à la vente. Chambre de bonne, cagibi, local, cave, garage… existe-t-il des formalités particulières à respecter pour ce type de bien atypique ? Comment déterminer la surface habitable d’un logement et quels espaces n’entrent pas en compte dans le calcul en m2 de la loi Carrez ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la surface minimum pour vendre un bien immobilier, que celui-ci fasse figure de logement individuel ou soit situé dans une copropriété.
Y-a-t-il une surface minimum pour vendre un bien immobilier ?
Il n’existe pas de surface minimum pour vendre un bien immobilier. Tout bien immobilier, quelle que soit sa surface, peut ainsi être revendu en cas d’offre reçue par un acheteur potentiellement intéressé.
Seule contrainte à respecter pour les biens situés dans une copropriété, le fait de mentionner sa superficie selon les termes de la loi Carrez sur les différents documents de vente (annonce, compromis de vente, acte final de vente).
Cette obligation ne s’applique toutefois pas aux biens dont la superficie Carrez est inférieure à 8 m² (chambre de service, chambre de bonne, débarras, local, cellier, etc.) ainsi qu’aux caves, aux garages ou encore aux parkings. La vente de ce type de bien atypique à surface réduite est donc tout à fait possible, à condition de bien préciser que le lot en question ne constitue pas en l’espèce un bien immobilier habitable. L’acheteur pourra alors, dans ce cas de figure, l’utiliser comme bon lui semble, voire même y habiter mais ne pourra toutefois pas le mettre en location.
Que faut-il savoir sur la Loi Carrez lorsque le bien est en copropriété ?
Les biens immobiliers en copropriété sont assujettis à la loi Carrez depuis le 18 décembre 1996 qu’il s’agisse aussi bien d’une maison en copropriété, d’un appartement ou même d’un local commercial ou professionnel. Les maisons individuelles ne sont en revanche pas soumises à la loi Carrez et leurs propriétaires ne sont pas tenus d’indiquer la surface habitable dans les actes de vente.
La vente d’un logement en copropriété nécessite en revanche de faire mention de la surface privative du lot dans tous les documents légaux de vente (promesse de vente, compromis et acte final). Cette surface privative est cependant à distinguer totalement de la surface habitable qui était auparavant prise en compte dans le cadre de la loi Boutin.
La loi Carrez permet en effet de rendre compte bien plus précisément de l’espace réellement habitable au sein de l’habitation. Le métrage Carrez peut être réalisé par le vendeur lui-même mais il est souvent préférable de faire appel à un expert pour éviter les erreurs de mesure dont les conséquences peuvent être préjudiciables sur la vente future.
Par ailleurs, c’est également la loi Carrez qui s’applique concernant la mise en location d’un bien immobilier. Ainsi, pour louer un logement (qu’il soit en copropriété ou non cette fois), celui-ci doit entrer dans le cadre des mesures suivantes :
- une surface habitable de 9 m² au minimum pour la pièce principale ;
- une hauteur sous plafond d’au-moins 2,20 m ou un volume habitable de 20 m³ a minima.
Enfin, des règles spécifiques s’appliquent également pour le cas où un propriétaire souhaite effectuer une division d’un lot en copropriété. Les nouveaux lots créés doivent alors respecter l’usage d’habitation, les critères de décence et de diagnostic technique habituels (DPE, plomb, amiante…) ainsi que le métrage suivant :
- une surface de minimum 14 m² par lot ;
- un volume habitable de minimum 33 m³ par lot.
La division de lot reste dans certains cas soumise à l’accord de la copropriété réunie en assemblée générale.
Déterminer la surface habitable : ce qu’il ne faut pas prendre en compte
La superficie Carrez d’un bien immobilier en copropriété se calcule en tenant compte de l’espace du logement dont la hauteur sous plafond est égale à au moins 1m80. Pour le calcul, il convient alors de retirer de la surface de plancher des parties privatives tous les éléments suivants :
- les murs ;
- les cloisons ;
- les combles non-aménagés ;
- les gaines ;
- les embrasures de porte ;
- les marches, escaliers et cage d’escalier ;
- les caves ;
- les parkings ;
- les éléments extérieurs ou semi-extérieurs tels qu’une terrasse, un balcon, un jardin, un séchoir ou même une loggia ;
- les annexes et autres dépendances.
Le cas spécifique des placards dépend de sa hauteur sous plafond. S’il fait plus de 1m80 et que le niveau du sol est identique à celui de la pièce le contenant, le placard peut alors être comptabilisé dans la surface Carrez.
Quelle est la surface minimum d’une chambre ?
Si, légalement aucune surface minimum n’est requise pour qualifier une pièce de chambre, dans les faits, on considère généralement que la mention “chambre” dans les annonces ou les documents de vente ou de location est réservée aux pièces d’au moins 9 m² lorsqu’il s’agit d’une pièce individuelle respectant les critères de décence, ou 7 ou 8 m² lorsqu’elle fait partie d’un ensemble (maison individuelle notamment). En-dessous de ces surfaces, on opte généralement pour d’autres appellations qui renvoient à des usages différents comme un dressing, un débarras, un cellier ou bien encore un bureau.
Autre prérequis pour qualifier une pièce de chambre dans le cas spécifique d’un logement au sein d’une copropriété, l’importance de la hauteur sous plafond. Celle-ci doit en effet être au moins égale à 1,80 m (comme toutes les autres pièces dans le cadre de la loi Carrez), afin de pouvoir être intégrée à la surface habitable totale.
Enfin, deux cas spécifiques sont soumis à une comptabilisation particulière de la surface habitable :
- pour les chambres mansardées, il convient alors de soustraire de la superficie totale au sol, la surface pour laquelle la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m afin d’obtenir la surface en loi Carrez de la pièce. Des mesures doivent ainsi être prises sur l’intégralité de la surface de la pièce pour ne retenir que la partie considérée comme habitable ;
- pour les chambres avec mezzanine, celles-ci ne doivent être intégrées à la surface habitable totale que si elles respectent certains critères singuliers :
○ la mezzanine ne doit pas faire figure de construction légère ;
○ elle ne doit pas non plus être démontable ;
○ elle doit enfin disposer d’une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m.
Quels sont les risques en cas d’erreur de calcul ?
Le calcul de la surface habitable en loi Carrez peut parfois s’avérer délicat, notamment pour les logements relativement atypiques (logements à étages, habitations mansardées, combles aménagés ou encore présence d’une mezzanine). C’est la raison pour laquelle il est généralement préférable de faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié pour son expertise en la matière.
En effet, pour une vente immobilière en cas d’erreur trop importante au niveau du calcul de la superficie d’un logement et des pièces qui le composent, l’acheteur a la possibilité pendant un an à compter de la signature finale, de faire revoir le prix de vente à la baisse proportionnellement à la moindre mesure réalisée par un professionnel. Une marge d’erreur d’un vingtième à la baisse (soit 5 %) est toutefois tolérée dans ce cas de figure.
Une erreur de métrage engage non seulement le vendeur mais également toutes les parties prenantes à la vente à savoir notamment l’agence immobilière ou encore le notaire. Les frais de notaire correspondant alors au trop-versé de la mauvaise mesure doivent ainsi être remboursés à l’acheteur. Si cette erreur est constatée au cours du processus de vente, la nouvelle surface constatée peut être modifiée soit par l’intermédiaire d’un nouveau compromis de vente, soit directement au moment de la signature de l’acte authentique de vente.
Dans le pire des cas, l’acheteur pourra purement et simplement faire annuler le compromis de vente pour information trompeuse et se faire rembourser le dépôt de garantie (frais notariés compris). Le recours à un diagnostiqueur professionnel permet alors de vous dégager de toute responsabilité quant à une éventuelle erreur. Après son passage, une attestation de surface vous est en effet délivrée, vous protégeant contre ces risques éventuels. Celle-ci est de plus valable à vie, à condition que des travaux ultérieurs ne remettent pas en question la surface habitable.
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