Est-il possible de vendre un bien loué ?

Peut-on vendre un bien déjà loué ?

Il est tout à fait possible pour un propriétaire investisseur de vendre un bien loué. Il est toutefois soumis à certaines conditions selon que le logement est vendu occupé ou vide.

Notons que la vente d’un logement occupé peut entraîner une décote du bien. Si le bail est encore long, que les locataires sont âgés ou que le loyer est peu élevé, le prix de la maison ou de l’appartement loué peut alors baisser. S’il s’agit d’une location étudiante ou temporaire, le prix ne subit généralement aucune décote puisque le nouvel acquéreur pourra récupérer plus rapidement son bien.

Si le logement est vendu occupé par le locataire, le propriétaire n’a aucune obligation de l’avertir puisque les conditions du bail ne changent pas. Cependant, pour faciliter les visites, il est opportun de prévenir le locataire par écrit ou oralement afin de convenir des disponibilités de chacun en amont.

Comment fonctionne la vente d’un logement loué ?

Comme nous venons de l’évoquer, un logement loué peut être vendu encore occupé ou vide de locataire.

Vendre le logement vide en donnant un congé au locataire

Pour vendre un logement vide de locataire, le propriétaire doit attendre la fin du contrat de bail. Il ne peut pas donner congé au locataire pendant la durée de celui-ci.

Le propriétaire a l’obligation d’informer son locataire :

• six mois avant le terme du contrat de bail pour une location non meublée ;
• trois mois pour une location meublée.

Dans ce cas, le locataire bénéficie du droit de préemption lui permettant d’être prioritaire pour l’achat du bien. Il dispose alors de deux mois pour rendre sa réponse au propriétaire vendeur :

• accepter l’offre d'achat au prix ;
• négocier le prix avec le vendeur et se mettre d’accord ;
• refuser l’offre.

Dans ce dernier cas, le propriétaire peut vendre son bien loué sur le marché immobilier. Si le bien se vend au prix, la vente se réalise normalement. Si le nouveau potentiel acquéreur négocie le prix, le propriétaire vendeur doit en informer le locataire. Ce dernier est en droit d’accepter l’achat au prix négocié ou de laisser le potentiel acquéreur poursuivre son action.

Comment informer le locataire de la vente du logement ?

Le propriétaire informe son locataire de la future vente du logement qu’il occupe à la fin du contrat bail soit :

• par courrier en lettre recommandée avec accusé de réception ;
• via une notification par un huissier.

Dans tous les cas, le propriétaire a l’obligation de notifier toutes les informations liées à la vente du bien : prix et conditions de vente. Le locataire ayant un droit de préemption, il doit être en possession de toutes les informations utiles lui permettant de statuer sur un potentiel achat de l’habitation.

Vendre le bien occupé

Si le bien reste occupé au moment de la vente, le propriétaire peut engager la procédure quand il le souhaite. Il n’est, dans ce cas, pas obligé d’attendre la fin du contrat de bail. Le locataire conserve les mêmes conditions de location même en cas de changement de bailleur. C'est la raison pour laquelle le propriétaire vendeur n’est pas tenu de l’informer de la mise en vente d’un appartement avec locataire.

Dans ce cas, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption puisqu’il n’a pas l’obligation de quitter le logement pour la vente. Seule exception : s’il s’agit de la première vente après la mise en copropriété de l’immeuble (généralement suite à une construction), le locataire dispose du droit de préemption.

Les obligations du vendeur vis-à-vis du locataire ?

Contrairement à ce que les apparences pourraient laisser penser, la vente d’un bien loué n’implique que des obligations relativement limitées pour le vendeur. Elles varient cependant selon la situation existante :

• lorsque le propriétaire décide de ne pas donner congé au locataire, il se doit de prévenir le locataire des visites à venir. L’usage veut également qu’il transmettre les coordonnées du nouveau propriétaire ;
• lorsque le propriétaire donne congé au locataire, il doit lui transmettre par courrier la lettre de congé au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour un logement meublé), celle-ci devant contenir le motif du congé à savoir le “congé pour vendre”.

Quels sont les documents à transmettre ?

Pendant le processus de vente d’un bien loué, le bail de location continue à courir et le vendeur doit donc transmettre au nouvel acquéreur certains documents. À la promesse de vente et aux autres documents habituels d’une transaction immobilière (titre de propriété, plans, annexes, diagnostics, etc.), doivent être ainsi être joints :

• le contrat de location qui contient toutes les informations nécessaires pour le suivi de la location (identité du locataire, dates de début et de fin du bail, montant du loyer, etc.) ;
• l’état des lieux d’entrée s’il a bien été effectué (à défaut, le bien est considéré comme en bon état) ;
• l’acte de cautionnement lorsqu’une caution solidaire a été versée (la caution n’a pas à être restituée à l’ancien propriétaire par le locataire) ;
• en cas d’impayés en cours, les dernières quittances de loyer ainsi que les preuves de relance et les justificatifs de mise en demeure.