Comment donner un congé à son locataire en location meublée ?
Écrit par : Rachel Bertrand - Relu par : Hiba Khayati
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L'essentiel en quelques mots
Un propriétaire bailleur ayant acquis un bien immobilier avec ou sans crédit immobilier, a la possibilité de mettre fin au bail de sa location meublée sous certaines conditions. Il doit effectivement pouvoir justifier le congé qu’il donne à son locataire et suivre une procédure précise.
Résilier un bail meublé suit sensiblement les mêmes règles que celles applicables à une location vide.
Pour donner congé à son locataire en location meublée, que ce soit pour vendre le logement loué ou pour l’occuper par exemple, il convient de suivre quelques étapes :
- notifier la demande par voie réglementaire (lettre recommandée, acte de commissaire de justice…) ;
- indiquer le motif de vente dans sa demande (vente ou reprise du bien, motif légitime et sérieux…) ;
- prendre en considération les réglementations relatives aux locataires protégés ;
- anticiper un délai de préavis d’au moins trois mois pour résilier à date d’échéance du contrat de bail.
Location meublée : comment donner congé au locataire ?
Tout d’abord, un bailleur doit notifier sa demande de congé du bail meublé officiellement :
- par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
- par remise en main propre contre signature ou récépissé signé ;
- par envoi d’une LRE (lettre recommandée électronique) si le locataire (non professionnel uniquement dans ce cas) accepte préalablement ce mode d’envoi.
Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire en location meublée par envoi de mail, même si celui-ci accepte par retour de mail.
Résilier un bail meublé par le propriétaire implique une procédure. En effet, le bailleur doit envoyer sa demande au locataire pour la date d’échéance du bail. Il est par ailleurs dans l’obligation d’indiquer le motif qui justifie cette demande. La notification du congé s’adresse à l’ensemble des signataires du bail.
Il existe quelques cas particuliers.
- Si le bail n’est signé que par un seul époux, mais que le propriétaire est informé du mariage, celui-ci doit adresser la lettre de congé aux deux époux.
- Si le contrat de bail est signé par un seul des partenaires de PACS, mais que ces deux partenaires ont demandé, en accord, que leurs deux noms figurent sur le contrat, dans ce cas le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux deux partenaires de PACS.
Cas du locataire protégé
Selon son âge et ses revenus, le locataire peut être protégé lorsque le bailleur souhaite lui donner congé. Dans ce cas, soit le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire en location meublée, soit il est soumis à des conditions spécifiques.
Le locataire a moins de 65 ans
Le locataire peut être protégé si les conditions suivantes sont réunies.
- Il a à sa charge une personne ayant plus de 65 ans à la date d’échéance du bail.
- Le montant cumulé des revenus de toutes les personnes qui vivent dans le bien meublé est inférieur à certains montants (à la date de la notification du congé).
|
Foyer |
Types de personnes |
Paris ou ville limitrophe |
Autres communes d'Île-de-France |
Autre région |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
1 personne seule |
26 044 € |
26 044 € |
22 642 € |
|
1 |
1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité |
38 925 € |
38 925 € |
30 238 € |
|
2 |
2 personnes |
38 925 € |
38 925 € |
30 238 € |
|
2 |
Cas particuliers :
|
51 025 € |
46 789 € |
36 362 € |
|
3 |
3 personnes |
51 025 € |
46 789 € |
36 362 € |
|
3 |
Cas particuliers :
|
60 921 € |
56 046 € |
43 899 € |
|
4 |
4 personnes |
60 921 € |
56 046 € |
43 899 € |
|
4 |
Cas particuliers :
|
72 482 € |
66 347 € |
51 641 € |
|
5 |
5 personnes |
72 482 € |
66 347 € |
51 641 € |
|
5 |
Cas particuliers :
|
81 562 € |
74 662 € |
58 200 € |
|
6 |
6 personnes |
81 562 € |
74 662 € |
58 200 € |
|
Par personne supplémentaire |
|
+ 9 089 € |
+ 8 319 € |
+ 6 492 € |
Ces données proviennent du site service-public.fr. Elles ont été prélevées en novembre 2024 et peuvent évoluer.
Dans cette situation, le bail se renouvelle automatiquement, sauf si :
- le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ;
- ses revenus sont inférieurs aux plafonds ;
- s’il propose une solution de relogement pendant la durée de préavis à proximité du logement actuel et correspondant aux besoins du locataire.
Le locataire a plus de 65 ans
Le locataire est protégé par son âge si les revenus cumulés du foyer sont inférieurs aux plafonds détaillés ci-dessus.
Dans ce cas, le bail se renouvelle automatiquement, sauf si :
- le bailleur a lui aussi plus de 65 ans ;
- ses revenus sont inférieurs aux mêmes montants ;
- s’il propose au locataire une solution de relogement proche du logement actuel et correspondant aux besoins du locataire.
Bon à savoir
Un logement est considéré comme meublé s’il comporte au minimum certains éléments obligatoires au moment de la date de signature du bail. À savoir :
- une literie avec couverture ou couette ;
- des volets ou rideaux dans les chambres ;
- un système de cuisson ;
- un four ou micro-ondes ;
- un réfrigérateur ;
- un congélateur ou compartiment à congélation intégré au réfrigérateur dont la température maximale est de -6° ;
- de la vaisselle pour tous les occupants du logement ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et assises ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager adapté au logement (balais, serpillière, aspirateur si présence de moquette).
En l’absence de l’un de ces éléments, le logement peut alors être considéré comme un logement vide.
Quel est le délai de préavis pour une location meublée ?
Un propriétaire doit envoyer sa lettre de congé au locataire au moins trois mois avant la fin du bail, pour que le locataire libère les lieux au maximum à la date d’échéance du contrat de bail et rende les clés au plus tard à cette date.
Il est important de respecter ce préavis de meublé pour le propriétaire. Car si la lettre de congé parvient au locataire en retard, elle n’est plus valable.
Bon à savoir
Le délai de préavis débute différemment selon le mode d’envoi utilisé.
- Si l’envoi a été réalisé par lettre recommandée avec AR, le délai du préavis court dès le jour de la réception effective du courrier. Le locataire doit donc forcément réceptionner le courrier pour que le délai puisse commencer à courir. S’il est absent de son domicile et qu’il ne va pas récupérer son courrier en bureau de poste, le délai ne peut pas commencer.
Il est donc important pour un propriétaire d’anticiper cela et d’envoyer la notification le plus en avance possible afin d’envisager une remise par un commissaire de justice, si nécessaire.
À noter : même si le courrier parvient bien avant les trois mois au locataire, le délai est valable. L’échéance demeure la fin du bail.
- Si la lettre de congé a été remise par un commissaire de justice.
Le délai de préavis commence à courir le jour où le commissaire de justice remet la notification de congé du bail meublé au locataire.
- Si la remise s’est faite en main propre.
Le délai de préavis court dès le jour où le bailleur remet en main propre le courrier de congé à son locataire, contre récépissé signé ou émargement.
Pour quels motifs peut-on donner congé à un locataire en meublé ?
Un propriétaire dispose de trois motifs valables pour donner congé à son locataire en location meublée.
Congé pour vente du bien
Un propriétaire peut choisir de vendre son logement loué. Dans ce cas, il doit donner congé à son locataire en location meublée selon le délai de préavis prévu pour une libération des lieux à date d’échéance du bail. Ce motif doit être indiqué dans la demande.
À noter
En cas de congé pour vente d’un bail meublé, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption pour acquérir le logement.
Congé pour reprise du bien
Le propriétaire d’un bien mis en location peut décider de reprendre le bien pour y vivre ou y loger un parent proche (époux, partenaire de PACS, concubin, ascendant ou descendant). Dans ce cas, il doit préciser dans sa lettre de demande de congé :
- le motif de la demande de congé du bail meublé ;
- le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ;
- le lien de parenté entre le propriétaire et la personne qui reprendra le logement ;
- une indication qui justifie le caractère réel et sérieux de la reprise par le nouveau bénéficiaire.
Congé pour motif légitime et sérieux
Un propriétaire bailleur est en droit de donner congé à son locataire si celui-ci ne remplit pas l’une de ses obligations. Cela peut être le cas pour cause de nuisance de voisinage par exemple ou d’impayés répétés de loyer.
Comment gérer la fin de bail en location meublée ?
Une fois que le congé est signifié et que les deux parties l’ont acté, il convient d’anticiper la fin du bail de la location meublée.
Plusieurs étapes sont à prévoir et à planifier, comme l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie.
L’état des lieux de sortie
Il doit se dérouler le jour où le locataire libère le logement meublé ou très peu de temps après, doit faire l’objet d’un écrit et être signé par le propriétaire et le locataire.
L’état des lieux de sortie a pour but de constater les différences entre le début et la fin du bail. En cas de détérioration, il permet d’appliquer une retenue sur le dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie
La restitution du dépôt de garantie va dépendre de la conformité ou non de l’état des lieux de sortie.
- Si l’état des lieux de sortie est conforme, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum d’un mois.
- Si l’état des lieux de sortie est non conforme, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai maximum de deux mois. Le montant restitué peut être inférieur en cas de frais liés à des dégradations ou bien de loyers ou de charges impayés. Le propriétaire est tenu de justifier par des documents les retenues.
Comment mettre fin à une location meublée pour le locataire ?
Le locataire qui a reçu la lettre de congé peut quitter le logement à la date d’échéance du bail ou à tout moment durant la durée du préavis avant cette date. Il doit cependant informer le propriétaire s’il désire partir avant la date de fin de bail et s’acquitter du loyer et des charges jusqu’à la remise des clés au propriétaire. Par exemple, si le locataire remet les clés du logement un mois avant la date d’échéance du bail, il ne devra pas régler le dernier mois, étant donné qu’il n’occupe plus le logement.
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