Comment donner un congé pour motif légitime et sérieux ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
Afin de protéger le locataire, le bail se reconduit par tacite reconduction. De plus, si l’occupant peut le résilier à tout moment, le propriétaire doit, lui, respecter des conditions plus strictes pour donner congé. Il doit avoir une raison suffisante pour le faire et invoquer un motif sérieux et légitime.
- Le motif légitime et sérieux est une notion créée par la loi en 1989, mais définie de manière vague par le texte.
- Ce motif légitime et sérieux regroupe les manquements du locataire à ses obligations (non-paiement du loyer, tapage, défaut d’assurance, etc.) et d’autres motifs plus généraux (réalisation de travaux essentiels ou destruction).
- Le congé donné par le bailleur doit respecter un certain formalisme. Il doit être envoyé par LRAR, remis en main propre ou par huissier. Le courrier doit préciser de façon détaillée le motif du congé.
- Le locataire peut contester le congé donné pour motif sérieux et légitime devant le juge d’instance.
Quelle est la définition de congé pour motif légitime et sérieux ?
Un bail est un contrat liant le propriétaire d’un côté et le locataire du bien de l’autre. Il comprend des engagements réciproques et les conditions d’exécution de la location. Le bailleur étant considéré en position de force, la réglementation française fixe un cadre à la rédaction du bail. Certaines dispositions seront considérées comme abusives. C’est par exemple le cas d’une clause obligeant le locataire à laisser visiter les lieux les jours fériés.
Parmi les éléments les plus importants, on retrouve bien évidemment les dispositions relatives au loyer, mais également celle sur la durée du bail. Ce contrat est à durée déterminée et se renouvelle automatiquement. Il doit pouvoir être rompu par chacune des parties selon une procédure précise.
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis de :
- 3 mois pour un logement vide ;
- 1 mois pour un logement meublé.
Le propriétaire peut résilier le bail dans des conditions beaucoup plus restreintes, toujours dans l’optique de protéger le locataire. Il peut notamment donner congé pour un motif sérieux et légitime. Ce terme est apparu la première fois dans l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il n’est pas défini, le texte législatif parlant uniquement de l’inexécution d’une de ses obligations par le locataire. La jurisprudence a donc dû interpréter la loi et l’appliquer au cas par cas.
Quels sont les motifs légitimes et sérieux ?
La jurisprudence a défini au fur et à mesure du temps les situations pouvant s’apparenter à un motif légitime et sérieux. Vous trouverez ci-dessous les plus courants. La situation étant analysée au cas par cas par le juge, il n’est pas possible de proposer une liste exhaustive.
Les motifs à cause du comportement du locataire
Le non-paiement du loyer
Le fait de payer le loyer est l’obligation essentielle du locataire. Il y a manquement lorsque :
- il ne paie pas un ou plusieurs loyers ;
- il paie avec retard de façon répétée.
Il est fortement recommandé de prévoir le jour de paiement du loyer dans le bail ; par exemple le premier du mois ou tous les 5 du mois.
Le non-respect de la destination des lieux
La destination des lieux correspond à l’utilisation du bien loué. Cela peut-être :
- à usage d’habitation ;
- à usage de bureau ;
- à usage d’entrepôt ;
Le locataire ne peut pas changer la destination du bien loué sans l’accord du propriétaire.
Le défaut d’assurance
Détenir un contrat d’assurance pour son logement est obligatoire. Si le locataire ne fournit pas d’attestation après mise en demeure du bailleur, ce dernier peut lui donner congé.
Le propriétaire est autorisé à demander une attestation tous les ans.
Le manquement à l’obligation d’usage paisible
Le tapage nocturne et diurne peut conduire le propriétaire à résilier le bail. C’est notamment le cas lorsque les voisins sont importunés par les nuisances sonores.
La sous-location non autorisée
Il n’est pas possible de sous-louer un bien sans l’accord du propriétaire. Cette autorisation doit être donnée par écrit.
L’opposition à la réalisation de travaux
Le locataire ne peut pas s’opposer à la réalisation de travaux :
- urgents ;
- d’améliorations de l’appartement (par exemple travaux d’isolation pour augmenter les performances thermiques) ;
- nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal (contrôle du chauffe-eau).
Quels sont les motifs non imputables au locataire ?
La réalisation de travaux importants
La rénovation ou la réhabilitation de l’appartement ou de la maison louée peuvent conduire à donner congé. Il y a toutefois deux conditions à respecter :
- les travaux sont obligatoires pour rendre le bien décent, c’est-à-dire ne portant pas atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.
- les travaux ne peuvent pas avoir lieu en présence du locataire.
La cause d’utilité publique du bien
L’expropriation publique oblige le bailleur à donner congé à son locataire. Cette procédure permet à une mairie ou à l’État d’obtenir la cession forcée du bien à son profit en contrepartie d’une indemnité.
Dans cette situation, ni le bailleur ni le locataire n’ont le choix. La décision d’expropriation s’impose à eux.
Le non-renouvellement du cautionnement
Le bailleur peut avoir consenti le bail en contrepartie d’un cautionnement des loyers. La caution devient alors une obligation essentielle du locataire.
La personne se portant caution ne peut pas se voir engager pour une durée indéterminée. En effet, c’est un engagement financier fort et elle doit savoir combien de temps ce dernier dure. Le bail précise donc la durée du cautionnement. Lorsqu’il arrive à terme, il est nécessaire de le renouveler.
Si le locataire ne trouve pas une autre caution, alors le propriétaire pourra mettre fin au bail.
La démolition de l’immeuble
Il peut arriver que l’immeuble présente des faiblesses de construction tellement importantes qu’il faille le détruire. Dans ce cas, le bailleur est dans l’obligation de donner congé au locataire.
Le délai de préavis
Dans le cadre d’un congé pour motif légitime et sérieux, le propriétaire demande au locataire de libérer les lieux au plus tard à la date d’échéance du contrat de location. Le congé doit avoir été signifié six mois avant la date d’échéance du bail pour un bail vide et trois mois pour un bail meublé.
Il existe de rares cas où l’expulsion est nécessaire. C’est notamment le cas lorsque la démolition de l’immeuble est imminente.
Qui a la charge de valider le motif légitime et sérieux ?
Le locataire peut contester le motif légitime et sérieux devant le juge du tribunal d’instance. Ce dernier a un pouvoir souverain d’appréciation de la légitimité du congé.
S’il estime le congé non fondé, il l’annule et le bail continue à produire ses effets. Le locataire peut demander une indemnité pour le préjudice subi.
Quels éléments doivent être mentionnés dans le congé pour motif légitime et sérieux ?
Le congé pour motif sérieux et légitime doit être remis au locataire :
- par courrier recommandé avec accusé de réception ;
- en main propre, contre signature ;
- par un huissier.
Chaque locataire ayant signé le bail doit recevoir un exemplaire du congé.
Le courrier doit mentionner le motif précis de la résiliation du bail. Il doit aussi contenir une notice d’information mentionnant les obligations du propriétaire et les voies de recours pour le locataire.
Les locataires protégés
Certains locataires ne peuvent pas se voir remettre un congé (hors expulsion). Ce sont les personnes de plus de 65 ans ayant un revenu inférieur aux seuils régionaux fixés par l’État ou les personnes hébergeant une personne de 65 ou plus lorsque les revenus du ménage sont inférieurs au seuil.
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