Les risques encourus par le propriétaire lors d'un congé frauduleux
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
En tant que propriétaire, vous cherchez un moyen de récupérer votre bien mis en location ? Attention, avant de donner congé à votre locataire, il convient de respecter scrupuleusement la législation en vigueur. En effet, vous pouvez vous exposer à de lourdes sanctions en cas de congé frauduleux avéré.
Voici ce qu’il faut retenir concernant un congé frauduleux :
- seuls trois motifs sont autorisés par la loi pour résilier le bail d’un locataire : évoquer un congé pour reprise, pour vente ou encore pour motif légitime et sérieux ;
- un congé frauduleux pour vente est confirmé lorsque le propriétaire fixe un prix exorbitant dans le seul but de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption ;
- un congé frauduleux pour reprise est validé si le bien reste inoccupé après le départ du locataire ;
- le propriétaire s’expose à une amende pénale d’un montant maximal de 6 000 euros pour une personne physique et de 30 000 euros pour une personne morale.
Que faut-il savoir sur le congé frauduleux ?
Un propriétaire souhaitant récupérer un bien mis en location doit se conformer à la loi en respectant un préavis (différent qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée), et en invoquant l’un des trois motifs suivants :
- la vente du logement ;
- la reprise du bien pour le propriétaire ou pour un membre de sa famille : la liste des personnes concernées est détaillée dans l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs) ;
- le motif légitime et sérieux, notamment en cas d’impayés du locataire ou en cas de divorce des propriétaires.
Pour confirmer ou non un congé frauduleux, les juges vont chercher à savoir si au moment de sa délivrance, le bailleur avait réellement l’intention d'appliquer ledit congé invoqué.
Bon à savoir
La loi Alur protège les locataires en les informant de leurs droits et de la marche à suivre en cas de congé frauduleux donné par un propriétaire. Voici la version de la loi en vigueur depuis le 1er juillet 2021 : « Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice ».
Quels sont les risques encourus par le propriétaire lors d’un congé frauduleux ?
Les propriétaires s’exposent à de lourdes sanctions financières en cas de congé frauduleux avéré.
Fraude dans le cadre d'un congé pour reprise
Un congé sera considéré comme frauduleux si après un congé pour reprise, le bien reste inoccupé. Effectivement, le délai d’occupation doit intervenir dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse. Pour autant, la loi reste imprécise à ce sujet, et les décisions de jurisprudence s’apprécient au cas par cas.
Malgré tout, les juges estiment valable un délai d’occupation de quelques semaines à quelques mois. C’est la raison pour laquelle une reprise effective deux ans après le départ du locataire sera considérée comme frauduleuse. En revanche, la jurisprudence valide une période d’inoccupation de cinq mois.
Enfin, sachez qu’il est formellement interdit de donner un congé pour reprise dans le but de mettre le logement en vente par la suite. En effet, le locataire bénéficie d’un droit de préemption découlant de l’intention de vente du bailleur, c’est-à-dire qu’il devient prioritaire à l’achat.
Fraude dans le cadre d'un congé pour vente
Un propriétaire est libre de déterminer à sa guise le prix de vente de son bien immobilier. En revanche, donner un congé pour vente, assorti d’un prix excessif, sera considéré comme frauduleux. Les juges apprécient au cas par cas le prix fixé pour savoir si le propriétaire avait pour seul objectif de dissuader le locataire d'exercer son droit de préemption.
Voici trois exemples de prix pour lesquels la jurisprudence a statué :
- fixation d’un prix supérieur de 40 % à la valeur réelle du bien : congé frauduleux avéré (Cour d’Appel de Paris du 20 novembre 1997) ;
- fixation d’un prix supérieur de 20 % à celui pratiqué sur le marché : congé frauduleux avéré (Cour d’Appel de Paris du 15 avril 2008) ;
- fixation d’un prix supérieur de 12 % par rapport à l'estimation haute du marché (Cour d’Appel de Paris du 18 septembre 2007) : validation des juges du congé pour vente.
Attention, les tribunaux ne remettent pas en question le désir d’un propriétaire de réaliser une plus-value sur son bien. Effectivement, cet objectif légitime ne caractérise en rien la fraude. Ici, l’enjeu repose uniquement sur l’intention réelle du propriétaire de vendre son logement pour valider ou non le congé frauduleux. C’est la raison pour laquelle les tribunaux ont précédemment validé un congé à un propriétaire louant à nouveau son bien après un congé pour vente.
En effet, ce dernier avait bien signé un mandat de vente et déposé des annonces en ce sens. La vente n’ayant pas abouti, le propriétaire, dans une situation financière délicate, avait alors décidé de remettre son logement en location.
Comment démontrer qu’un congé pour vente est frauduleux ?
C’est très simple, il revient au locataire de prouver que le propriétaire n’avait pas l’intention de vendre ledit bien. Le locataire peut par exemple arriver à ses fins en démontrant que la relocation du bien a été réalisée dans un laps de temps réduit après son départ, et à un loyer plus élevé.
Les conséquences financières pour le bailleur d’un congé frauduleux
Un bailleur délivrant un congé frauduleux pour vente ou reprise d’un bien immobilier pourra être condamné à une amende pénale maximale de 6 000 euros pour une personne physique, et jusqu’à 30 000 euros pour une personne morale. Le juge adapte le montant de l’amende en fonction de la gravité de la fraude constatée.
De surcroît, un congé frauduleux expose le propriétaire à verser des dommages et intérêts au locataire. En effet, ce dernier peut se prévaloir d’un préjudice matériel (frais de déménagement), mais aussi moral (difficultés à retrouver un logement dans un marché immobilier tendu). À noter que les juges exigent rarement la réintégration du locataire dans le logement.
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