Quels éléments peut-on inclure dans un crédit immobilier ?

Que peut-on inclure dans un prêt immobilier ?

Afin de mieux comprendre ce que les banques acceptent d’inclure dans un crédit immobilier, il est utile de rappeler ce qu’est réellement un financement immo.

Crédit immobilier : définition

Un crédit immobilier est un prêt à long terme accordé par une banque, destiné à financer l’achat d’un logement, un terrain, une construction ou encore un rachat de crédit immobilier. Le remboursement s’effectue sur plusieurs années, souvent entre 10 et 25 ans et se compose :

• du capital, qui correspond au montant emprunté ;
• des intérêts, qui rémunèrent la banque ;
• de l’assurance emprunteur, qui couvre certains sinistres.

Il existe différents types de prêts immobiliers. Dans un prêt amortissable classique, vous remboursez un peu de capital à chaque échéance. Avec un prêt in fine, seuls les intérêts et l’assurance sont payés chaque mois. Le capital est remboursé en une fois à la fin du prêt. Cette diversité de prêts immobiliers est importante, car cela conditionne ce que vous pouvez inclure ou non dans un financement.

Les différents types de crédits immobiliers

Type de prêt	Caractéristiques principales
Prêt immobilier classique	L’emprunteur rembourse chaque mois une part d’intérêts, d’assurance emprunteur et de capital. C’est le prêt le plus répandu.
Prêt relais	Crédit permettant d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’actuel, basé sur un pourcentage de la valeur du bien à vendre.
Prêt à taux zéro (PTZ)	Prêt aidé réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources et de localisation.
Prêt Action Logement (ancien 1 % Logement)	Prêt immobilier à taux préférentiel (souvent autour de 1 %), destiné aux salariés d’entreprises cotisant à Action Logement.
Prêt épargne logement (PEL)	Prêt réservé aux titulaires d’un PEL, montant limité et taux défini à l’ouverture du plan.
Prêt fonctionnaire	Prêt à taux réduit réservé aux agents publics, finançant une partie de l’opération.
Prêt d’accession sociale (PAS)	Prêt aidé réservé aux primo-accédants (selon ressources, nombre d’occupants et localisation).
Prêt conventionné (PC)	Taux plafonné, ouvre droit à l’APL selon la situation de l’emprunteur.
Prêt locatif social (PLS)	Crédit réservé aux investisseurs et bailleurs sociaux qui s’engagent dans un dispositif local social.
Prêt in fine	Pensé pour les investisseurs. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance.

Le prix d’achat du logement 

Le poste principal inclus dans un prêt immobilier est naturellement le prix du bien. Peu importe la forme du projet, vous pouvez souscrire un emprunt immo pour financer :

• l’achat d’un logement ancien ;
• l’achat sur plan (VEFA) ;
• un projet de construction d’une maison individuelle avec achat de terrain.

Les frais liés à l’acquisition

Certaines dépenses liées à l’achat de votre résidence peuvent être intégrées au crédit immobilier. C’est le cas notamment :

• des frais d’agence immobilière ;
• des frais de garantie (hypothèque, caution) ;
• des frais de dossier bancaire ;
• parfois d’une partie des travaux urgents.

Les frais de notaire, en revanche, sont rarement intégrés au prêt immobilier et doivent généralement être couverts par l’apport personnel.

Les travaux directement liés au logement

Les banques peuvent intégrer certains travaux dans le prêt immobilier s’ils améliorent ou rendent habitable le logement. C’est souvent intéressant lorsqu’il s’agit d’une rénovation importante, car vous bénéficiez d’un taux plus bas et d’une durée de remboursement plus longue que pour un crédit à la consommation.

Attention : quand vous incluez les travaux dans votre crédit immobilier, ceux-ci doivent être justifiés par des devis de professionnels. Les fonds sont ensuite débloqués et versés au fur et à mesure de leur avancée.

Quels types de travaux peut-on inclure dans un prêt immobilier ?

Les travaux éligibles à un prêt immobilier doivent présenter un caractère indispensable, structurel ou lié à la mise aux normes du logement.

Les travaux éligibles au prêt immobilier (rénovation, construction, amélioration énergétique)

On peut intégrer au prêt immobilier les projets de travaux considérés comme nécessaires à la salubrité, la sécurité ou le confort durable du bien, tels que :

• rénovation énergétique (isolation, changement de fenêtres, pompe à chaleur, chaudière) ;
• réfection ou remplacement de la toiture ;
• mise aux normes électriques ou de plomberie ;
• travaux lourds de maçonnerie ou gros œuvre ;
• création ou agrandissement d’une pièce ;
• extension ou surélévation ;
• remise en état importante d’un logement ancien.

Les travaux exclus du prêt immobilier

D’autres travaux ne peuvent pas être inclus dans un crédit immobilier, car ils relèvent de l’aménagement et non de la structure du logement. Il s’agit principalement :

• des dépenses de décoration (peinture, papier peint, revêtements) ;
• de l’aménagement (placards, dressing, plan de travail, etc.) ;
• du rafraîchissement simple ;
• de l’aménagement extérieur léger (terrasse, abri léger, jardin décoratif).

Conditions pour intégrer des travaux dans le prêt immobilier

Pour que les travaux soient acceptés, les banques exigent plusieurs éléments :

• des devis détaillés et datés, réalisés par des professionnels ;
• des montants cohérents par rapport au prix de la maison ou de l’appartement ;
• un déblocage progressif des fonds suivant l’avancement du chantier.

Ameublement et décoration : peut-on les inclure dans un crédit immobilier ?

Lorsque l’on achète une propriété, il n’est pas rare de vouloir tout changer. Mais, peut-on inclure une nouvelle cuisine, un canapé ou la literie dans un crédit immobilier ? Le cadre légal est très clair.

En principe, ce n’est pas possible

L’ameublement et la décoration ne font pas partie des dépenses finançables par un prêt immobilier. Les banques considèrent que ces achats sont dissociables du bien. Sont donc exclus :

• le mobilier ;
• l’électroménager ;
• les luminaires ;
• les éléments décoratifs ;
• les aménagements non fixes.

Quelques exceptions

Certaines situations permettent néanmoins d’inclure des équipements au crédit immobilier, mais elles sont très limitées :

• achat en VEFA incluant une cuisine équipée au bâti ;
• construction clé en main avec des éléments intégrés (cuisine, placards fixes) ;
• une installation fixe considérée comme partie prenante du logement ;
• regroupement de crédits intégrant une partie de l’ameublement.

Quelles solutions pour financer l’ameublement ou les travaux non inclus dans un prêt immobilier ?

Si tous vos travaux ne peuvent pas être inclus dans le crédit immobilier, il existe plusieurs solutions.

Le prêt travaux

Si les travaux que vous souhaitez réaliser ne sont pas très coûteux ou relèvent de l’embellissement, vous pouvez opter pour le prêt travaux à souscrire à côté de votre prêt immobilier. Il sert à financer :

• la rénovation légère ne relevant pas du gros œuvre ;
• la peinture ;
• l’aménagement intérieur.

Le prêt personnel classique

Vous pouvez également vous tourner vers un prêt personnel ou un crédit à la consommation pour les achats :

• de décoration ;
• d’équipements ou d’électroménagers. 

Les autres solutions possibles

 Selon votre situation et vos projets, vous pouvez envisager :

• un crédit conso affecté (cuisine ou dressing sur mesure) ;
• un regroupement de crédits avec une enveloppe dédiée à l’ameublement ;
• des aides publiques, uniquement pour des travaux de rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, aides locales, etc.).

Comment savoir si vos travaux peuvent être intégrés à votre prêt immobilier ?

Pour éviter les mauvaises surprises au moment de monter votre plan de financement, quelques réflexes simples peuvent vous aider.

Les bonnes questions à se poser

Demandez-vous si vos projets de travaux sont :

• indispensables à la structure et à la sécurité ;
• utiles à l’amélioration durable de votre bien.

Les critères appliqués par les banques

Avant de vous accorder un emprunt, la banque veille à la cohérence de votre projet selon :

• la pertinence des travaux ;
• leur nature et leur coût ;
• le dossier emprunteur avec votre solvabilité.

L’importance des devis et justificatifs

Les travaux doivent être clairement identifiés et évalués par des devis. Sans documents, aucun financement n’est possible dans le prêt immobilier : c’est une exigence commune à toutes les banques.