LMNP : comment louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme ?

Ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP

Le statut LMNP est destiné au bailleur de logement meublé. Pour être considéré comme meublé, le bien doit alors être équipé de :

• une literie avec une couette ou une couverture ;
• des volets ou des rideaux dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur ;
• un congélateur (ou un compartiment à congélation du réfrigérateur dont la température maximale est de -6°) ;
• de la vaisselle en nombre suffisant pour tous les locataires ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table ;
• des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur si présence de moquette par exemple).

S’il manque un seul de ces éléments, le logement est considéré comme vide.

Pour un logement meublé de tourisme, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, il doit comporter les éléments suivants :

• des meubles ;
• une literie ;
• une gazinière ou des plaques de cuisson ;
• un réfrigérateur ;
• des ustensiles de cuisine.

Un logement meublé de tourisme correspond lui à une location courte dont le locataire reste temporairement dans le bien (90 jours par an maximum). La location peut être à la journée, à la semaine ou au mois.

Ensuite, pour disposer du statut LMNP, il faut ne pas être considéré comme un professionnel de la location immobilière. Un loueur est considéré comme un professionnel s’il remplit les deux conditions suivantes :

• les recettes annuelles qu’il retire de cette activité excèdent 23 000 € sur une année civile pour l’ensemble des membres de son foyer ;
• ces recettes dépassent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu : traitements et salaires, BIC (bénéfices industriels et commerciaux), bénéfices agricoles et/ou BNC (bénéfices non commerciaux).

Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel et dispose du statut LMNP.

Il existe deux régimes pour déclarer ses revenus LMNP :

• le micro BIC : maximum 72 600 € de recettes locatives pour les locaux d’habitation meublés et maximum 176 200 € de recettes locatives pour les locations de meublés de tourisme classés ;
• le réel : possibilité de déduire les charges inhérentes à la location de ses recettes locatives.

Peut-on louer sa résidence secondaire en LMNP ou en meublé de tourisme ?

Il est tout à fait possible de louer sa résidence secondaire en LMNP et en meublé de tourisme :

• en statut LMNP, car le loueur est non professionnel de l’immobilier ;
• et en meublé de tourisme du fait d’une location courte.

Cela peut être le cas lors des week-ends ou des périodes de vacances. Le logement meublé de tourisme doit répondre à trois critères :

• être destiné à l’usage exclusif du locataire pendant la durée de la location (cela signifie que le bailleur ne peut pas être présent) ;
• ne pas correspondre au domicile du locataire ;
• être loué sur une courte durée (90 jours consécutifs maximum par an).

LMNP et résidence secondaire sont alors tout à fait compatibles.

Quelles démarches effectuer pour mettre en location un meublé de tourisme ?

Pour louer sa résidence secondaire en LMNP de tourisme, il convient de respecter certaines étapes.

Vérifier le règlement de copropriété

D’abord, si la résidence secondaire se situe au sein d’une copropriété, le loueur doit vérifier que le règlement de copropriété ne comporte pas de “clause d’habitation exclusivement bourgeoise”. Si cette clause apparaît, il est alors impossible de louer la résidence secondaire en LMNP de tourisme.

Demander un changement d’usage auprès de la mairie

Pour être autorisé à proposer sa résidence secondaire à la location en meublé de tourisme, il convient de le déclarer en mairie. Pour cela, trois procédures sont possibles selon la commune :

• faire une demande d’autorisation de changement d’usage puis faire la déclaration de location de la résidence secondaire en meublé de tourisme (à Lyon, Annecy, Bordeaux, Nice, Paris ou Toulouse par exemple) ;
• faire la déclaration d’abord puis demander une autorisation de changement d’usage (dans les communes de plus de 200 000 habitants des Hauts-de-Seine ou du Val-de-Marne par exemple) ;
• faire seulement une déclaration (dans toutes les autres communes).

Déclarer le nouveau statut auprès des impôts

Pour louer sa résidence secondaire en LMNP, il faut d’abord demander une inscription au répertoire Sirene de l’Insee (formalité gratuite). Il est donc nécessaire de s’immatriculer auprès du guichet des formalités des entreprises. Cela permet de disposer ensuite d’un numéro SIRET nécessaire aux démarches fiscales d’une location meublée.

Le SIRET permet ensuite de réaliser les démarches suivantes :

• la déclaration complémentaire de revenus au titre de l’impôt sur le revenu ;
• le paiement des cotisations sociales en fonction du montant de revenus issus de la location ;
• le paiement de la CFE (cotisation foncière des entreprises) selon la situation (lieu et utilisation personnelle de la résidence secondaire).

Faire une demande de classement

Le classement d’un logement meublé de tourisme indique le niveau de confort et d’équipement du bien au client locataire (sur une échelle de cinq étoiles). Ce classement peut faire bénéficier d’avantages fiscaux.

Pour obtenir ce classement, il est nécessaire de remplir un document “demande de classement d’un meublé de tourisme”. Un organisme évaluateur vient ensuite visiter le logement. Suite à cela, il remet un certificat de visite où apparaissent :

• le rapport et la grille de contrôle ;
• une proposition de décision de classement correspondant au rapport de contrôle.

Le loueur a quinze jours pour accepter ou refuser la proposition. Une fois validée (soit par acceptation soit sans retour de refus), la décision est valable cinq ans. La décision doit être affichée dans le logement loué.

Doit-on faire payer une taxe de séjour pour une location en LMNP ?

Si la commune de la résidence secondaire applique la taxe de séjour, le client doit alors la payer. Dans ce cas, c’est le loueur qui collecte le montant de la taxe de séjour due en fonction du nombre de jours loués et du tarif pratiqué par la commune. Il la reverse ensuite à sa commune.

Il existe en outre des plateformes qui servent d’intermédiaire de paiement. C’est alors la plateforme qui collecte la taxe de séjour et la reverse à la commune concernée. Dans ce cas, la taxe de séjour est au réel et non au forfait.

Pour connaître le tarif pratiqué par sa commune, le service public a mis un outil de recherche en place.

Comment déclarer les loyers perçus de ma résidence secondaire ?

Comme indiqué précédemment, il existe deux régimes d’imposition possibles au titre de l’impôt sur le revenu (déclaration 2042-C-PRO) :

• le micro BIC : déclaration du montant des recettes locatives de meublés de tourisme sur les lignes 5NG, 5OG et 5PG (abattement forfaitaire de 71 % avec un minimum de 305 €) ;
• le réel : déclaration des recettes locatives (lignes différentes selon que le loueur ait adhéré à un organisme de gestion agréé ou pas), puis déclaration des charges locatives inhérentes à la location.