Comment calculer le prix de vente d'un garage au m2 ?

Garage fermé, parking, box : les différents types de garages

Les garages fermés sont des structures closes et sécurisées, destinées au stationnement des véhicules. Ils peuvent être construits comme une extension de la maison ou en tant qu'entité séparée. Ces garages offrent une protection renforcée contre les conditions météorologiques défavorables, les vols ou encore les dommages causés par des animaux. Ils apportent également une sécurité supplémentaire en limitant l'accès des intrus à votre propriété.

En revanche, les garages ouverts sont des aires de stationnement non cloisonnées, sans murs ni portes pour les protéger. Même s'ils offrent une sécurité moindre que les garages fermés, ils peuvent être utiles, notamment pour ceux qui recherchent une place de stationnement simple et moins onéreux. Ils conviennent bien aux personnes désirant simplement abriter leur véhicule des intempéries, sans se préoccuper outre mesure de la sécurité.

Acheter un parking : avantages et inconvénients

Acheter une place de parking présente de nombreux avantages, parmi lesquels :

• Sécurité pour le véhicule : offre un espace sécurisé pour stationner un véhicule, le protégeant des intempéries et du vol, ce qui est très utile dans les zones urbaines où le stationnement est difficile et coûteux.
• Espace de stockage supplémentaire : peut être utilisé pour entreposer des objets personnels, du matériel sportif, des outils de jardinage, etc.
• Potentiel de revenu locatif : possibilité de louer à un tiers pour générer un revenu complémentaire à travers la perception d’un loyer mensuel ou annuel.
• Investissement immobilier rentable : l’achat peut représenter un investissement immobilier à long terme profitable, avec une valeur susceptible d'augmenter.
• Faibles coûts d'entretien : les frais d'entretien sont plus bas que ceux d'un logement, rendant l'investissement locatif encore plus attrayant.

Évidemment, comme tout investissement immobilier, l’acquisition d’un garage fermé vient également avec quelques inconvénients :

• Emplacement limité : un garage éloigné du domicile ou du lieu de travail se révèle peu pratique ou inutilisé.
• Coût élevé dans les zones urbaines : les prix d'achat des garages peuvent être importants dans les zones à forte demande, avec des offres limitées.
• Charges de copropriété : les frais associés à la copropriété d'un garage représentent un coût additionnel à considérer.
• Difficultés de revente : vendre un garage peut être plus complexe que vendre un logement, en raison d'une demande moindre pour ce type de bien.

Les éléments qui influencent le prix de vente ou de location d’un garage

Le prix d’un « box parking » varie en fonction de critères tels que :

• L'offre et la demande : en fonction de la demande pour ce type de bien, on observe d'importantes fluctuations de prix.
• Localisation : les garages dans des emplacements rares et prisés, comme le centre de Paris, peuvent atteindre des prix très élevés, parfois plus de 100 000 €, en raison de la rareté des places de stationnement.
• Surface : une grande surface facilite le stationnement et offre un espace de stockage additionnel.
• Accessibilité : le prix au m² varie selon la facilité d'accès, y compris la proximité des entrées pour les voitures et des sorties pour les piétons (les garages au rez-de-chaussée sont souvent plus coûteux que ceux en sous-sol).
• Sécurité : les caractéristiques de sécurité, comme l'éclairage, la surveillance, les portes sécurisées et les digicodes, influencent également le prix au m².

Comment calculer le prix d’un parking ?

Se référer au prix du marché

En France, le prix au m² peut significativement varier selon la taille de la ville. Dans les cités de taille petite à moyenne, les coûts tendent à être plus bas. En revanche, dans des villes comme Paris, Nice, Bordeaux ou Marseille où les places de stationnement sont rares, les tarifs des garages sont généralement plus élevés. Il est donc crucial de bien s'informer sur le marché local pour évaluer le prix. Cela, que vous envisagiez de vendre ou d'acheter.

Pour estimer la valeur, différentes méthodes peuvent être utilisées :

• comparer avec des annonces de garages similaires dans votre région ;
• utiliser des plateformes immobilières en ligne offrant des estimations de garage basées sur des critères précis.

Calculer le prix au m²

La surface d’un garage, qu’il soit fermé ou ouvert, est un critère clé pour évaluer sa valeur.

Pour calculer le prix au mètre carré, la formule est : Prix au mètre carré = prix de vente / surface.

Par exemple, voici des prix moyens pour des garages de 20 m² selon leur localisation :

• Dans une petite ou moyenne ville : entre 10 000 € et 12 000 €, soit environ 500 €/m².
• Dans des villes comme Lyon, Marseille, Lille : environ 25 000 €, soit 1 250 €/m².
• À Paris : autour de 40 000 €, soit près de 2 000 €/m² (il peut y avoir des différences importantes selon l’arrondissement ciblé).

Ainsi, un garage de 30 m² à Lyon pourrait valoir approximativement 1 250 €/m² x 30 m² = 37 500 €. En moyenne, le prix d'une place de parking est environ 30 % inférieur à celui d'un garage. Les boxes, offrant une sécurité supplémentaire, sont généralement plus prisés et plus faciles à louer.

Faire appel à une agence immobilière

Pour obtenir une estimation précise du prix, une autre méthode consiste à faire appel à une agence immobilière. Les agents immobiliers, grâce à leur connaissance approfondie du marché local, sont en mesure de fournir une évaluation précise.

Ils ont l'avantage d'avoir accès aux informations sur les transactions récentes dans le quartier et disposent d'une base de données d'acheteurs potentiels. Les agences immobilières peuvent efficacement déterminer le juste prix pour un garage ou une place de parking.

Il est important de noter que les frais d’agence sont souvent fixes, plutôt que proportionnels au prix. Ces frais peuvent représenter un pourcentage conséquent du prix, ce qui peut constituer un désavantage pour le vendeur. Il est donc essentiel de considérer ces frais dans le calcul du prix final !

Quelles implications pour le propriétaire d’un parking ?

Les impôts à payer

Selon l'article 1409 du Code général des impôts, la taxe d'habitation est calculée en prenant en compte la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, y compris les garages, jardins, parcs et terrains de jeux. Ainsi, un garage ou une place de parking utilisés pour stationner des véhicules à usage privé sont classés comme dépendances en France. Par conséquent, ils sont intégrés dans le calcul de la taxe d'habitation. Cependant, si le garage est une dépendance de votre résidence principale, alors il n’est pas concerné par la taxe d’habitation.

La plus-value immobilière à la revente

Le rôle du notaire inclut le calcul de la plus-value ou de la moins-value réalisée par le vendeur. Si le prix est inférieur à 15 000 €, le vendeur bénéficie d'une exonération de l'impôt sur les plus-values.

Pour un prix supérieur à ce seuil, le notaire utilise la formule suivante pour calculer la plus-value immobilière : Plus-value = prix de vente - prix d'achat.

La plus-value obtenue est soumise à une imposition de 36,2 %. Cependant, ce taux d'imposition diminue avec la durée de détention du bien immobilier et atteint 0 % après 30 ans de détention.

Il est donc essentiel de prendre en compte ces aspects fiscaux lors de la vente pour évaluer correctement la plus-value ou la moins-value réalisée, et pour se conformer aux obligations légales en matière de taxation !

Les documents à fournir en cas de vente

Avant de vendre, le propriétaire doit obtenir un diagnostic technique réalisé par un professionnel. Ce diagnostic est nécessaire pour déterminer la présence d’amiante, de termites et pour évaluer les risques naturels et technologiques liés au bien.

Pour les garages et parkings, contrairement aux habitations, la loi Carrez et les diagnostics concernant le gaz et l'électricité ne sont pas exigés, ce qui réduit le coût des diagnostics à environ une centaine d’euros.

Les documents à rassembler pour la vente peuvent varier, mais généralement, le vendeur doit préparer les éléments suivants :

• le titre de propriété et ses annexes ;
• les informations historiques ou titres antérieurs sur la propriété ;
• le dernier avis de taxe foncière ;
• les plans cadastraux et parcellaires ;
• les documents relatifs aux travaux effectués dans le garage ;
• les diagnostics techniques nécessaires, adaptés au bien et à son emplacement ;
• les justificatifs d'identité et de domicile du vendeur ;
• l'autorisation judiciaire de vente pour un époux et l'attestation de non-recours en cas de PACS ;
• les justificatifs de la situation matrimoniale du propriétaire.

Vaut-il mieux acheter ou louer une place de parking ?

Selon vos objectifs, vous pouvez vous tourner vers l’acquisition ou la location d’un garage ou d’une place de parking. Si vous habitez en ville et que vous en avez l’usage, la location peut être un choix judicieux. Surtout si vous avez potentiellement pour projet de déménager ultérieurement et que vous habitez dans une grande agglomération de manière temporaire.

Toutefois, si vous cherchez un investissement locatif offrant un rendement intéressant et nécessitant un entretien moins chronophage et complexe qu’un bien immobilier, l’achat d’une place de parking ou d’un box peut être envisagé. Vous pouvez parfaitement l’utiliser à titre personnel dans un premier temps, avant de la mettre en location à l’avenir et de générer des revenus via la perception d’un loyer en vue d’amortir votre investissement.

Peut-on vendre une place de parking au sein d’une copropriété ?

Les propriétaires d’un appartement en copropriété jouissent généralement de la propriété d’une place de parking attitré. Mais certains n’en ont pas l’usage, ne possédant par exemple pas de voiture. Dans ce cas de figure, il est fréquent que ces propriétaires décident de vendre cette place en vue de dégager un loyer et des revenus supplémentaires.

Mais y sont-ils autorisés ? Eh bien, cela dépend principalement du règlement de la copropriété. Dans la majorité des cas, la primeur du rachat de la place revient à l’un des autres copropriétaires de l’immeuble. En l’état, cela n’a que peu d'incidence sur votre projet de location, puisque peu importe l’acquéreur, vous bénéficierez bien d’un loyer ou d’une rentrée d’argent consécutive à la vente.

Néanmoins, certains règlements défendent strictement la vente séparée de locaux accessoires. Autrement dit, vous ne pouvez pas vendre votre place de parking à moins de vendre également votre logement, ce qui est plutôt contraignant il faut l’avouer !