Comment vous organiser pour vos visites de biens immobiliers ?

1.Prendre rendez-vous

Si vous n'avez pas eu recours à une agence, vous devez fixer un rendez-vous avec le propriétaire qui réalisera la visite, sinon c'est à un professionnel de l'agence de vous montrer les lieux. Ce dernier vous fera alors signer un « bon de visite ». Si la visite débouche sur une transaction, ce document lui garantit que vous êtes bien passé par l'intermédiaire d'une agence et qu'il a donc droit à des honoraires.

Même si vous achetez seul, il est conseillé de se rendre avec quelqu'un de votre entourage pour avoir un deuxième point de vue sur la qualité du bien. Prévoyez un carnet, un stylo, un appareil photo et pourquoi pas un mètre.

2.Repérer les alentours du bien

Avant toute visite, commencez par vous renseigner sur l'environnement du quartier : est-il calme ou animé ? Est-il entouré de verdure ? Pensez également à vérifier la proximité des administrations (bureau de Poste...), des écoles, des commerces et des lieux culturels (cinéma, bibliothèque...). Dans le même ordre d'idées, étudiez le réseau de transports en commun et les axes routiers. Le temps de trajet pour vous rendre à votre travail est en effet un critère important à prendre en compte.

Par ailleurs, de grands projets sont susceptibles d'être réalisés dans ce quartier (réseau de transports en commun, réhabilitation du quartier, développement d'un axe routier...). N'hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie, de la SNCF ou de la RATP, vous pourriez faire une bonne affaire.

3.Visiter le bien

Il peut être utile d'arriver un peu avant l'heure du rendez-vous. Cela vous permettra de faire un premier repérage des lieux. Dans le cas d'un immeuble, pensez à bien vérifier l'état des parties communes (escalier, ascenseur, local poubelle...). Si vous avez la possibilité de rencontrer le/la gardien(ne), profitez-en pour lui poser certaines questions : comment sont les voisins ? Y a-t-il des problèmes dans la copropriété ? Les appartements sont-ils bruyants ?

Dans le cas d'une maison, vérifiez l'aspect extérieur (jardin, toitures...).

Une fois rendu dans le bien à proprement parler vous allez devoir inspecter plusieurs points. Une chose à laquelle on ne pense pas forcément est l'inspection du plafond (cela peut paraître incongru mais c'est important), des murs et des fenêtres (double vitrage ou non). Repérez toutes les traces qui pourraient vous paraître suspectes : y a-t-il de la moisissure ? Des fissures ? Concernant les fenêtres, n'hésitez pas à passer votre main sur leur bordure afin de vérifier que l'air n'y passe pas, même si un double vitrage a été installé.

Lorsque vous visitez le logement, n'hésitez pas à poser des questions : à quelle date le logement sera disponible ? Quelle est la surface du bien ? Le logement est-il bien insonorisé ? Quel mode de chauffage et de production d'eau chaude est utilisé ? Dans le cas d'une maison, quelle est la surface du terrain ?

Il ne s'agit que d'indications. Libre à vous de poser toutes les questions qui vous viendront à l'esprit. Il peut être utile de faire une liste avant la visite, pour être sûr de ne pas en oublier le jour J.

Les points à vérifier pour un appartement

Renseignez-vous sur la copropriété (charges de copropriété, état des parties communes, futurs travaux de la copropriété...). Le vendeur ou le syndic pourront vous aiguiller. Demandez au vendeur de vous remettre le « carnet d'entretien » du bâtiment. N'hésitez pas non plus à consulter les derniers procès-verbaux d'assemblée. Vous pourrez ainsi repérer l'état financier de la copropriété ainsi que les travaux à venir et dont une partie du financement pourrait vous incomber.

Si l'appartement que vous souhaitez acheter est actuellement occupé par un locataire, demandez au vendeur le contrat de location. Vous pourrez d'une part connaître son régime de location et surtout voir si ce dernier dispose d'un droit de préemption. Dans ce cas, le locataire a la priorité sur vous s'il désire également acheter ce bien.

Les points à vérifier pour une maison

Demandez au vendeur de vous indiquer quel est le type d'assainissement de la maison. S'agit-il d'un dispositif individuel ou d'un raccordement au tout-à-l'égout ? Dans le cas d'un dispositif individuel, quel est son état d'entretien ? Pour les maisons non raccordées au tout-à-l'égout, le vendeur doit vous fournir un diagnostic d'assainissement à la date du compromis de vente au plus tard !

Si la maison que vous souhaitez acquérir est dans un lotissement, vous êtes lié aux autres propriétaires par un règlement de lotissement et un cahier des charges. Ce dernier est très contraignant et vous impose des règles très strictes. Lisez-le attentivement !

Dans le cadre de l'acquisition d'une maison, d'autres documents doivent être consultés : le PPR (Plan de prévention des risques) et le PLU (Plan local d'urbanisme). Le premier indique les risques naturels susceptibles d'affecter votre bien, le second informe sur les droits de passage éventuels, les servitudes, et le COS (Coefficient d'occupation des sols). Ces deux documents sont disponibles en mairie.

Enfin, que vous achetiez un appartement ou une maison, le propriétaire a obligation de vous fournir à chaque visite un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui évalue la consommation du logement.

Dans la mesure du possible, évitez les logements E, F et G sous peine de dépenses excessives.

4.La seconde visite

Si le bien vous a plu, il est essentiel que vous fassiez une seconde visite, aussi appelée contre-visite. Lors de la première inspection, vous vous êtes principalement informé. Or, vous êtes sans doute passé à côté de certains détails.

Il est préférable d'effectuer la deuxième visite à une heure et un jour différents. Cela vous permettra par exemple de vérifier l'exposition à la lumière ou le voisinage.

Vous devrez entrer davantage dans les détails : examinez bien chacune des pièces, faites attention à la présence de prises électriques et à leurs emplacements. Y a-t-il des placards ? La cuisine est-elle équipée ou non ? Au niveau de la salle de bain, s'agit-il d'une douche ou d'une baignoire ? Les robinets sont-ils en bon état ?

Autre point important : l'agencement du bien. Etudiez au mieux son côté fonctionnel. Des pièces indépendantes seront par exemple plus pratiques que des pièces en enfilade.

Prêtez également une attention toute particulière aux traces d'humidité et/ou de moisi. Ces dernières dénoncent bien souvent la présence d'une fuite ou d'un ancien dégât des eaux.

Cette deuxième visite vous permettra de déterminer les futurs travaux à effectuer pour votre appartement (électricité, canalisation...) ou votre maison (charpente, toiture, chaudière, état extérieur des murs...).

A vous de jouer maintenant ! Bonne visite.