Vice cachés immobilier : quels sont les recours possibles pour l'acheteur ?
Écrit par : Caroline Pasquereau
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L'essentiel en quelques mots
La présence des différents diagnostics obligatoires lors d’un achat immobilier rend moins fréquente la présence de vice caché. Néanmoins, nul n’est à l’abri d’un vendeur véreux. Qui plus est, on peut facilement passer à côté de certains détails lors d’une visite. C’est pour cela qu’il est important de vérifier certains critères avant d’acquérir un bien. Et malgré cela, nous ne sommes pas garantis de découvrir de mauvaises surprises quelques années plus tard.
Dans les grandes lignes, le vice caché immobilier c’est :
- un défaut constaté sur un bien immobilier après son achat, existant avant l’acquisition, mais non apparent au moment des différentes visites à l’instar d’une forte humidité ou d’une dalle fissurée ;
- un problème qui affecte profondément la valeur du bien, voire son usage ;
- une procédure légale possible pour se retourner contre son vendeur deux ans après constatation du vice caché sauf s’il a inclus une clause spécifique de vente en l’état.
Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché en immobilier ?
Un vice caché immobilier est un défaut qui affecte l’habitation au point que si l’acheteur en avait eu connaissance, il n’aurait pas acheté le bien, ou alors à un prix inférieur compensant la réparation dudit défaut.
Il existe dans ce cas la garantie légale des vices cachés permettant de se retourner contre le vendeur, à condition que :
- le défaut n’a pas été apparent au moment de l’achat ;
- le défaut rend le logement inhabitable ou diminue fortement son usage ;
- le défaut existe au moment de l’achat ;
- l’acheteur n’est pas informé du défaut au moment de la vente.
La garantie légale des vices cachés est régie par l’article 1641 du Code civil. Toutefois, cette garantie vice caché exclut les ventes aux enchères.
Maison vendue en l’état : la garantie vice caché s’applique-t-elle ?
Vendre une maison en l’état signifie s’affranchir de la procédure de vice caché immobilier. En effet, la vente en l’état d’un logement consiste à intégrer une clause au contrat de vente qui précise que l’acheteur n’a aucun recours possible s’il constate un défaut qu’il n’avait pas vu au moment de la vente. Cette clause se nomme la clause de non-garantie des vices cachés. Dans ce cas, le vendeur n'a pas lieu de procéder à la réparation du problème après la vente de sa maison ou à une indemnisation quelconque. Vente en l’état et vice caché sont alors antinomiques.
Cependant, cela n’exonère pas le vendeur de procéder aux différents diagnostics obligatoires, notamment l’audit énergétique désormais réclamé pour les ventes de maison notées F ou G par le DPE (diagnostic de performance énergétique).
Il est alors opportun pour l’acheteur de visiter le bien vendu en l’état avec des experts et plusieurs fois pour éviter toute surprise de vice caché après l’achat de sa maison.
Quelques exemples de vices cachés
Un vice caché dans une maison peut prendre plusieurs formes :
- une humidité conséquente qui dégrade le bien et qui était masquée au moment des visites ;
- des infiltrations d’eau après de fortes pluies ;
- la présence de mérules non notifiées au diagnostic immobilier ;
- l’absence d’eau courante ;
- le système de chauffage défectueux ;
- un défaut de construction (insuffisance de fondation, problème de permis de construire, etc.) ;
- une dalle fissurée ;
- une maison inondable ;
- une charpente en mauvais état ;
Quel est le délai pour me retourner contre le vendeur de ma maison ?
Lors d’un achat immobilier, la déclaration du vice caché peut être effectuée pendant 20 ans après l'achat.
Néanmoins, l’acheteur a deux ans après constatation du vice caché pour lancer une procédure de garantie légale des vices cachés ou tout du moins informer le vendeur de la constatation du vice caché immobilier. Celui-ci doit recevoir cette constatation par courrier, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quelle est la procédure en cas de vice caché ?
Peut-on se retourner contre un vendeur particulier de sa maison ? Oui, c’est tout à fait possible lors de la constatation d’un vice caché immobilier. C’est à l’acheteur de prouver la présence de celui-ci et d’en demander réparation.
La procédure en cas de vices cachés est la suivante :
- avertir le vendeur avec preuves à l’appui via un courrier envoyé en recommandé avec avis de réception (intervention d’experts, attestations, photos, etc.) :
- indiquer sur le courrier le type de remboursement et l’indemnisation attendue (devis de réparation par exemple) ;
- faire intervenir un médiateur si le vendeur conteste ;
- saisir le tribunal si la médiation n’a pas abouti.
Pour un litige inférieur ou égal à 10 000 €, vous saisissez le tribunal de proximité ou le tribunal judiciaire. Au-delà de 10 000 € de litige, c’est le tribunal judiciaire qui est saisi.
In fine, les solutions possibles sont :
- conserver le bien et demander à être remboursé d’une partie de l’achat sur dires d’experts évaluant la moins-value suite à la constatation du vice caché immobilier ;
- demander l’annulation de la vente et le remboursement total du prix (+ les frais occasionnés par la procédure en justice).
Bon à savoir
La procédure des vices cachés n’a lieu que pour une vente entre particuliers. Si le bien est vendu par un professionnel, celui-ci est tenu de connaître les défauts du logement qu’il met en vente. Si toutefois il est de bonne foi mais qu’il y a constat d’un vice caché immobilier, le professionnel a l’obligation de verser des dommages et intérêts à l’acheteur. Il ne peut en effet pas s’affranchir de cette garantie.
Combien coûte la procédure de vice caché ?
Il est complexe de définir un seul coût de procédure de vice caché dans une maison. En effet, il existe différents frais inhérents à chaque problème :
- intervention d’un ou de plusieurs experts ;
- honoraires d’avocats ;
- coût de procédure judiciaire.
En cela, une procédure de vice caché immobilier peut vite chiffrer à plusieurs milliers d’euros. Il peut alors être opportun de disposer d’une protection juridique qui permet de prendre en charge ces différents frais. Il vous faut cependant posséder le contrat de protection juridique avant le litige pour pouvoir l’activer. Sinon, l’assureur ne prendra pas en charge le dossier.
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