Comment faire un achat immobilier en étant divorcé ou en instance de divorce ?

Comment faire un achat immobilier alors que le divorce n’est pas encore prononcé ? 

Lors d’une procédure de divorce, les époux ne souhaitent généralement pas poursuivre leur vie commune. L’un des époux, voire les deux, souhaite alors changer de logement et reprendre son indépendance. Instance de divorce et achat immobilier ne font donc pas souvent paires, surtout si vous étiez mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, donc sans contrat de mariage. 

En effet, dans ce cadre, les biens achetés pendant le mariage, même en nom seul, appartiennent à la communauté. C’est le principe de ce régime. Tant que vous n’êtes pas pleinement divorcés, si vous choisissez d’acquérir un nouveau bien immobilier, il entrera dans la communauté.

Il est possible de faire signer une demande d’autorisation à l’époux précisant qu’il ne demandera rien sur ce nouveau bien, mais attention : ce document ne vaut que pour engagement moral et n’aura aucune valeur juridique. L’époux peut ainsi faire machine arrière à tout moment tant que le divorce n’est pas acté et réclamer son dû, même s’il n’a rien payé sur ce bien. 

Il est plus raisonnable d’attendre que le divorce soit prononcé pour envisager d’acheter un nouveau bien immobilier seul, surtout si vous souhaitez contracter un emprunt. Toutefois, une solution est envisageable pour allier instance de divorce et achat immobilier : la clause de remploi. 

Cette clause légale intervient dans le cadre de fonds propres utilisés pour un achat immobilier. 

Les fonds propres, dans le cadre d’une communauté réduite aux acquêts, sont de l’ordre de :

• une donation ;
• une succession ;
• la vente d’un bien détenu en propre (donc financé initialement par des fonds obtenus suite à une donation ou à une succession). 

Il s’agira, dans ce cas, d’une acquisition réglée en totalité avec ces fonds. Il ne sera en effet toujours pas possible d’emprunter en instance de divorce. Attention cependant, cette clause ne fonctionne pas dans le cadre d’un divorce dans lequel le mariage avait été conclu sous le régime de la communauté universelle. Ce régime, très particulier, ne permet aucun bien propre, même financé par des fonds faisant suite à une donation ou à une succession.

Contracter un prêt immobilier en étant divorcé : quelle est la réaction de l’établissement prêteur ?

Si instance de divorce et achat immobilier peuvent être envisagés sous la forme d’un remploi, il est quasiment impossible de faire rimer crédit immobilier et instance de divorce. 

En effet, lorsqu’un établissement bancaire s’apprête à faire un crédit dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, il étudie et analyse un dossier dans son ensemble. Cette analyse s’effectue sur la base d’une situation stable et de documents officiels faisant foi. 

Une procédure de divorce n’est pas une séparation effective du couple. Pendant cette période, le couple demeure donc toujours marié et par conséquent solidaire l’un de l’autre. Dans le cadre d’une demande de prêt, la banque demandera alors les informations liées aux deux époux et non au seul demandeur, comme si aucune instance de divorce n’était en cours. Elle imposera donc un prêt aux deux noms, même si un compromis a été signé à un seul nom. Au final, il est quasi impossible de trouver une banque qui accordera un prêt seul lorsqu’on est en procédure de divorce. 

Tout établissement bancaire est en effet frileux à l’idée de faire cohabiter divorce et prêt immobilier. Certains éléments pourront effectivement changer le dossier de l’acquéreur après son divorce :

• y aura-t-il une pension alimentaire ou une pension compensatoire à verser ?
• ou bien va-t-il en percevoir une ?
• sous quel délai le divorce sera-t-il prononcé ?
• l’époux, même ayant donné son consentement, ne fera-t-il pas machine arrière en réclamant la moitié du bien ?

La situation demeure alors trop incertaine pour prendre un risque. Un établissement bancaire prend toujours des risques mesurés et étudiés. Même si le délai d’un divorce peut être très long, il attendra que la situation soit stabilisée pour octroyer un crédit immobilier. 

Est-il possible de faire un rachat de soulte après un divorce ? 

Lors d’un divorce, qu’il soit par consentement mutuel ou par procédure complexe, il y aura forcément un partage des biens mobiliers et immobiliers. 

Dans le cadre d’un mariage sous séparation de biens, le partage de ceux-ci est plus rapide car chacun récupère ses biens propres (et donc la part notifiée au moment de l’achat immobilier s’il a été fait à deux). 

Toutefois, lorsque le mariage a été conclu sous la communauté réduite aux acquêts, le partage est plus complexe, notamment lors d’une mésentente entre époux. Il faut en effet se mettre d’accord sur ce que chacun va récupérer du patrimoine commun. Deux solutions sont alors possibles :

• aucun des époux ne souhaite conserver le bien. Ce dernier est alors mis en vente et chacun récupère la moitié du fruit de la vente ;
• l’un des époux souhaite conserver le bien. Il doit alors procéder à un rachat de soulte.

Le rachat de soulte est le versement d’une somme correspondant à la part détenue (pourcentage de détention dans le cadre de la séparation de biens, la moitié pour la communauté réduite aux acquêts) par l’époux qui ne souhaite pas rester dans le bien. 

Celui qui conserve la maison ou l’appartement peut alors régler cette soulte, soit par épargne personnelle, soit par emprunt bancaire. Il va donc initier le dossier pendant la procédure de divorce. Lors d’une union avec contrat de mariage, la banque ne s’oppose généralement pas à ce crédit immobilier en instance de divorce. Lorsqu’il n’y a pas de contrat de mariage, le rachat de soulte intervient généralement après prononciation du divorce.

Si les époux ne souhaitent pas statuer immédiatement sur une vente ou un rachat de soulte, une ordonnance de non-conciliation peut être délivrée par un juge, lors d’un divorce à procédure complexe, pour déterminer qui bénéficiera de la jouissance du bien. Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel, c’est alors une convention d’indivision qui peut être mise en place par les deux époux.