Les questions à se poser quand on veut acheter un bien immobilier en France en tant qu'expatrié

Est-il possible de contracter un prêt immobilier en tant qu’expatrié ? 

Un expatrié est une personne résidant dans un autre pays que le sien. Deux conséquences fiscales découlent de ce statut : l’individu peut devenir non-résident fiscal, ou a contrario, conserver sa résidence fiscale en France.

Cette notion de résidence fiscale impacte l’imposition du ressortissant, mais aussi les règles d’octroi de crédit bancaire. Ainsi, il convient de se poser un certain nombre de questions quand on investit en tant qu’expatrié avant de se lancer dans un tel projet.

Résidence fiscale en France

Pour l’expatrié résident français, aucune difficulté particulière dans l’octroi d’un prêt immobilier. Ce profil est d’ailleurs très apprécié des banques, car les revenus sont souvent conséquents, la capacité d’endettement confortable et le risque quasi-inexistant.

Voici les conditions nécessaires pour être résident fiscal français :

• avoir un foyer en France ;
• séjourner plus de six mois par an en France ;
• exercer une activité professionnelle en France, salariée ou non ;
• avoir en France le centre de leurs intérêts économiques, c’est-à-dire retirer la majorité de leurs revenus en France.

Néanmoins, il existe des dispositions particulières instaurées par le CGI permettant de déroger à cette règle. C’est notamment le cas de l’art 81 A, s’adressant à certaines catégories de salariés détachés à l’étranger et les autorisant à conserver leur résidence fiscale en France, sous certaines conditions. Il s’agit notamment des chantiers de construction, ou encore de la recherche ou de l’extraction de ressources naturelles.

Le statut de non-résident fiscal

En revanche, les banques émettent davantage de réserves quant au statut de non-résident fiscal.
En effet, trois profils d’expatriés non-résidents sont jugés plus à risques par les établissements de crédit, il s’agit :

• des personnes titulaires d’un contrat de travail local au sein de PME sans renommée internationale. À l’inverse, les expatriés en contrat local délocalisés par de grandes multinationales se verront accorder leur prêt immobilier plus aisément, car le niveau de risque est considéré comme minime ;  
• les chefs d’entreprise non-résidents ; 
• ou encore les « digital nomads » disposant d’un statut précaire. 

Un expatrié non-résident détenteur d’un contrat de travail de droit français aura davantage la confiance des banques. Cependant, il arrive que des expatriés présentant un excellent dossier se voient malgré tout refuser leur prêt immobilier. C’est notamment le cas d’un expatrié affecté dans un pays à risque classé « rouge » par les banques, à l’instar des pays présentant une situation géopolitique instable ou considérés comme des paradis fiscaux. 

Combien de temps prévoir pour un projet d’investissement pour un expatrié qui veut acheter en France ? 

Il est judicieux de se poser les bonnes questions quand on investit en tant qu’expatrié, et notamment celle du temps que prendra la réalisation d’un tel projet.
Acheter un bien immobilier en France, lorsqu’on habite à l’étranger, nécessite une durée plus longue qu’un achat classique réalisé sur place. Il faut compter six mois en moyenne, de la recherche du bien jusqu’à la signature de l’acte authentique. 

Pour gagner un temps précieux dans votre projet d'investissement, vous pouvez avoir recours à :

• un chasseur immobilier doté d’une expertise solide sur le marché pour accélérer votre recherche immobilière ;
• un courtier en prêt immobilier pour la recherche de votre financement, maîtrisant parfaitement les critères de sélection et les conditions des crédits proposés par les banques. 

Est-il possible d'investir dans l’immobilier français à distance ? 

Il est tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier en France sans y résider. Néanmoins, il est fondamental de réfléchir aux questions à se poser quand on investit en tant qu’expatrié.

Le choix de la banque pour l’étude financière

La première interrogation repose sur l’étude financière de votre projet. Pour cela, il faut valider votre projet en amont avec votre banque habituelle avant de vous lancer dans la recherche du bien. Si cette dernière refuse de vous accompagner, il conviendra alors de vous tourner vers des établissements ayant adapté leurs services aux profils spécifiques des expatriés. Les banques en ligne traditionnelles refusent généralement les prêts immobiliers aux non-résidents.

Gardez à l’esprit que les banques sont plus exigeantes face à un expatrié, car elles rencontrent plus de difficultés à évaluer précisément ses ressources. C’est la raison pour laquelle il est souvent exigé un apport plus important et que le taux d’emprunt est la plupart du temps supérieur à celui des résidents français.
Le fait d’être non-résident n’est donc pas bloquant pour obtenir un financement au sein d'une banque française, tout dépend de votre contrat de travail. 

L’assurance du prêt immobilier

La deuxième phase consiste à trouver une assurance emprunteur adaptée à votre profil et à votre pays de résidence. En effet, il faut pouvoir réaliser sur place les éventuels examens médicaux découlant du questionnaire de santé et souscrire des garanties en adéquation avec les risques encourus par l’assuré quant à la stabilité politique du pays, aux risques environnementaux, etc.

Sachez que depuis la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir l’assurance de prêt immobilier de votre choix en veillant à respecter le principe d’équivalence des garanties.

La procuration notariée en distanciel

Quelques années en arrière, l’acquisition à distance d’un bien immobilier à distance n’était pas envisageable. Aujourd'hui, il n'est plus nécessaire de se rendre chez le notaire pour signer l’acte de vente. En effet, le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 a autorisé la procuration notariée à distance. Ainsi, le notaire peut établir l’acte notarié avec comparution à distance sur le principe des procurations authentiques. 

Pour ce faire, le notaire s’appuie sur deux systèmes électroniques sûrs et confidentiels émanant de :

• la société DocuSign qui délivre des signatures électroniques qualifiées ;
• l’entreprise IDnow pour la vérification d’identité. 

Le jour de la signature de votre procuration, il vous suffit de cliquer sur l’e-mail d’invitation envoyé par votre notaire pour assister à la lecture de l’acte via une séance de visioconférence. À la fin de cette dernière, le notaire vous transmet alors un lien vers le document à signer électroniquement.  

Quels risques et inconvénients peuvent exister ? 

Si vous êtes expatrié, investir dans l’immobilier est un moyen efficace d’assurer votre retraite et de vous constituer un patrimoine. Néanmoins, il existe certains risques inhérents à ce type d’opération.

Les risques encourus sur le choix du bien 

Investir en tant qu’expatrié soulève la question du choix de l’immobilier. Certes, il est aujourd'hui possible de réaliser des visites virtuelles, mais rien ne vaut une visite en présentiel pour évaluer le bruit aux alentours, les odeurs, l'ambiance générale d’un bien immobilier, etc. La visite virtuelle ne permet pas de déceler certains détails qui peuvent malgré tout faire la différence. Là encore, déléguer cette tâche à des chasseurs immobiliers ou à des sociétés spécialisées pourra être un atout majeur.

Les risques en matière de fiscalité

Ensuite, il convient de réfléchir aux impacts fiscaux de votre investissement immobilier. En effet, le type de location conditionnera votre régime fiscal en France. Vous devez donc choisir entre la mise en location d’un logement nu ou meublé. 

La location vide génère des revenus fonciers, alors que les revenus d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut savoir que cette deuxième solution permet de déduire vos amortissements ainsi que l’ensemble des charges supportées par le logement (les charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, etc.). 

De cette manière, vos revenus locatifs imposables seront nuls durant une dizaine d’années. Il faut donc bien réfléchir à cet aspect fiscal en amont pour éviter les déconvenues tout en optimisant vos finances. 

Les inconvénients liés à la distance

La gestion d’un bien à distance peut entraîner des complications. En effet, la distance peut se révéler problématique pour agir rapidement si le locataire signale des dysfonctionnements dans le logement et que des travaux sont nécessaires, ou alors en cas de loyers impayés.

Cependant, il est possible de faire appel à des agences immobilières spécialisées en gestion locative pour expatriés. Ces dernières gèrent pour vous les aspects quotidiens d’un bien mis en location. 

Quelles sont les étapes d’un projet immobilier en France en tant qu'expatrié ? 

Quand on investit en tant qu’expatrié, voici les quatre étapes clés avant d’acheter un bien immobilier en France :

La viabilité du projet 

En premier lieu, il convient de s’assurer que la banque vous suivra dans votre projet. Réaliser des simulations en amont de la recherche du bien demeure fondamental. Souvenez-vous que certaines situations professionnelles ou géographiques peuvent conduire à des refus catégoriques des établissements prêteurs.  

La recherche du bien 

La visite virtuelle ne remplacera jamais la visite physique. Il convient donc d’obtenir l’avis d’un expert qui se révélera d’une grande utilité à ce stade crucial d’un investissement immobilier. En effet, il vaut mieux s’assurer que la superficie, la localisation géographique et le budget correspondent à la réalité du marché, tout en disposant d’un potentiel économique.    

Le montage du prêt immobilier

La plupart des banques fonctionnent dorénavant de manière dématérialisée. De l’envoi de vos documents justificatifs pour le montage de votre emprunt, à la signature de votre offre de prêt, il n’est plus toujours nécessaire de se rendre en France. Ici, l’objectif est de savoir quelle banque sera la plus compétitive en faisant jouer la concurrence.

Pour ce faire, les courtiers en prêts immobiliers se révèlent être d’une grande aide, tant au niveau de la négociation du taux d’emprunt que du choix de l’assurance emprunteur.  

L’acte authentique de vente

La signature de l’acte authentique de vente peut se dérouler à distance en signant une procuration authentique auprès du notaire. Renseignez-vous au préalable auprès de ce dernier pour en connaître toutes les caractéristiques.