Tout savoir la souscription d'un crédit immobilier en Espagne

Comment fonctionne le prêt immobilier en Espagne pour les non-résidents ?

Avant de solliciter une banque espagnole, il faut d’abord comprendre ce que recouvre le statut de non-résident. Au regard de la fiscalité espagnole, une personne physique est notamment considérée comme résidente fiscale lorsqu’elle :

• séjourne sur le territoire plus de 183 jours par an ;
• concentre en Espagne la majorité de ses activités professionnelles ou de ses intérêts économiques ;
• a son conjoint et ses enfants mineurs à charge qui résident habituellement en Espagne.

Le financement

Les banques espagnoles financent en général jusqu’à 80% de la valeur du bien acquis, si vous êtes résident permanent. Sinon, cette proportion tombe à 70, voire 60 %. Pour compléter un crédit en Espagne pour non-résident, vous devez donc apporter :

• les 30 % restants ;
• ainsi que 12 à 15 % supplémentaires afin de couvrir les taxes et autres frais annexes liés à l’acquisition.

Le taux d'intérêt

Il n’existe pas un taux d’intérêt unique réservé aux non-résidents. L’établissement étudie notamment vos revenus, votre niveau d’endettement, le montant emprunté, la durée et les caractéristiques du logement. Le taux proposé dépend également du type de prêt choisi et des conditions commerciales de la banque.

Prêt à taux fixe ou à taux variable : il faut choisir

Le marché espagnol propose des prêts à taux fixe, à taux variable et parfois à taux mixte.

• Avec un taux fixe, vos échéances sont calculées avec le même taux pendant la période prévue au contrat.
• À taux variable, le coût évolue selon l’indice de référence utilisé et la marge prévue par la banque.

La durée du crédit en Espagne pour non résident

La durée d’un crédit immobilier en Espagne varie selon la banque, le profil de l’emprunteur et l’offre souscrite. Certaines offres destinées à la clientèle internationale sont plus encadrées avec une durée d’emprunt maximale de 20 ans pour les non-résidents.

Préparer son dossier

Comme en France, une demande de prêt hypothécaire suppose de fournir suffisamment d’éléments pour que l’établissement puisse mesurer votre capacité de remboursement.  Pour évaluer votre profil emprunteur, les banques espagnoles analysent :

• votre situation professionnelle et vos revenus ;
• vos charges ;
• vos crédits existants ;
• votre patrimoine ;
• votre apport.

Justifier la provenance de l'apport personnel

Avec une quotité de financement plus limitée, l’apport représente souvent une part importante du projet  . La banque peut donc vous demander plusieurs documents permettant d’en retracer l’origine : épargne, cession d’un actif, donation, héritage ou autre source de fonds. Il s’agit d’une sécurité obligatoire pour empêcher le blanchiment d’argent. 

Obtenir une identité fiscale espagnole

Pour acheter en Espagne ou ouvrir un compte bancaire auprès d’une banque ibérique, vous devez obtenir un Numéro d’identification étranger (NIE). Il équivaut à une immatriculation fiscale sur le territoire espagnol. La demande peut notamment être effectuée en Espagne auprès des services compétents ou, depuis la France, auprès d’un consulat espagnol correspondant au lieu de résidence.  

Obtenir un prêt en Espagne résident ou non-résident

Caractéristiques du prêt	Résident	Non résident
Part du financement	Jusqu’à 80 % de la valeur du bien	Jusqu’à 70 % dans certaines offres dédiées
Taux	Variable, fixe ou mixte	Variable,fixe ou mixte
Base du taux d’emprunt	Selon marché et profil	Selon marché et profil
Durée du prêt	Jusqu’à 30 ans	Souvent plus encadrée, entre 20 et 25 ans, selon l’établissement

Quel est le taux d'intérêt en Espagne ?

Le taux d’intérêt d’un crédit en Espagne pour un Français dépend du marché au moment de votre demande, mais aussi de votre situation personnelle. Il vaut donc mieux éviter de retenir une moyenne théorique plusieurs mois avant votre achat immobilier.

Quels documents sont nécessaires pour votre demande de prêts en Espagne ?

Comme en France, vous devrez présenter plusieurs documents à la banque pour obtenir un crédit en Espagne pour non-résident :

• justificatifs d’identité des emprunteurs et de situation familiale (livret de famille) ;
• derniers bulletins de salaires ou de revenus (avis d’imposition, pension de retraite, bilan comptable, etc..) ;
• contrat de travail ou documents professionnels ;
• relevés de comptes bancaires ;
• justificatifs des éventuels revenus locatifs ;
• justificatif de domicile en Espagne ou en France ;
• état des crédits et autres prêts immobiliers en cours ;
• justificatifs de votre patrimoine immobilier ;
• montant et origine de votre apport personnel ;
• récapitulatif de vos charges ;
• NIE ;
• informations relatives au bien et au projet immobilier en Espagne.

Prêt immobilier en Espagne ou en France : Quelles différences ?

Un Français qui souhaite acheter une résidence secondaire ou réaliser un investissement en Espagne peut étudier un financement auprès d’un établissement espagnol, mais aussi interroger une banque en France sur les solutions qu’elle accepte de mettre en place.Dans le second cas, l’établissement français peut être réticent à prendre directement en garantie un bien situé à l’étranger. Selon le profil patrimonial de l’emprunteur, une autre garantie peut alors être demandée. Il s’agit le plus souvent d’une hypothèque sur un bien situé en France.

Prêt selon le pays	Les plus	Les points de vigilance
Prêt en France	Relation avec une banque française Pas besoin de traduction.	Hypothèque parfois exigée sur un bien situé en France. Pas possible pour toutes les banques.
Crédit en Espagne pour français   non-résident	Financement directement lié au bien espagnol Choix entre taux fixe,  taux variable ou parfois mixte.	Financement pouvant être limité à 70 % dans certaines offres. Apport généralement plus élevé. NIE et formalités espagnoles.

Quelles taxes quand on est propriétaire d’un logement en Espagne et non-résident ?

Lorsque vous achetez un bien en Espagne, vous êtes soumis aux taxes et impôts du pays, même si vous êtes non-résident. La fiscalité dépend notamment du caractère neuf ou ancien du logement et de la communauté autonome dans laquelle il se situe. L’acquisition est généralement soumise à :

• la TVA pour le neuf de 10 % (sauf aux Canaries où s’applique l’Impôt général indirect des Canaries de 7 % ) ;
• l’impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) variable selon les communautés et compris ;
• l’Impôt sur le transfert de propriété (ITP) si vous achetez dans l’ancien, dont le taux est fixé au niveau régional.

Achat de votre résidence secondaire

Si le bien est destiné à être votre résidence secondaire, vous pouvez être soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), y compris lorsque le logement reste à votre disposition et n’est pas loué.L’administration fiscale espagnole prévoit alors une imputation de revenu calculée à partir de la valeur cadastrale du bien, selon les modalités prévues par la réglementation.À cela s’ajoutent les taxes locales, notamment l’IBI, dont le montant dépend de la commune et de la valeur cadastrale.

Achat d'un bien locatif

Si le bien est loué, les loyers perçus relèvent également de l’IRNR lorsque le propriétaire demeure non-résident fiscal en Espagne. Les modalités d’imposition dépendent notamment du pays dans lequel vous résidez fiscalement :

• 19 % sur les revenus locatifs nets pour un propriétaire résident fiscal en France, comme pour les autres contribuables concernés établis dans l'Union européenne ;
• 24 % pour les autres contribuables hors-UE.