Un vendeur peut-il annuler un compromis de vente signé ?

Le vendeur peut-il se rétracter après avoir accepté l’offre d’achat ?

Avant la signature du compromis de vente, l’offre d’achat immobilier constitue déjà une étape importante dans la transaction immobilière.

Le vendeur est-il obligé d’accepter une offre d’achat ?

Le vendeur peut tout à fait refuser une offre d’achat si celle-ci ne lui convient pas. Une offre d’achat immobilier, comme son nom l’indique, est un document qui permet à l’acheteur de s’engager sur l’acquisition d’un bien et de le réserver. Il indique ici sa volonté d’acquérir le bien concerné au prix demandé ou à un prix inférieur. Une offre d’achat doit comprendre les renseignements suivants :

• les coordonnées de l’acquéreur ;
• une description brève du bien ;
• le prix proposé pour l’achat ;
• le financement prévu pour l’acquisition ;
• les modalités de réponse du vendeur ;
• et la durée de validité de l’offre qui doit être comprise entre 5 et 10 jours.

Même lorsqu’une offre est formulée au prix affiché, le vendeur reste libre de l’accepter ou de la refuser.

Le vendeur peut-il changer d’avis après avoir accepté une offre ?

Si le vendeur décide d’accepter l’offre d’achat, il est alors engagé vis-à-vis de l’acheteur.

À la différence de l’acheteur qui peut se désengager dans certains cas, le vendeur ne peut pas se rétracter après acceptation de l’offre d’achat. Il ne peut pas non plus annuler la vente parce qu'il a reçu une offre à un prix plus élevé ou parce qu'il souhaite finalement conserver sa maison. L'acceptation écrite de l'offre matérialise déjà un engagement juridique entre les parties.

Quelles conséquences en cas de rétractation du vendeur ?

Attention : si un vendeur décide de se rétracter après avoir accepté une offre d’achat par écrit, parce qu’il a reçu une meilleure offre d’achat par exemple, il encourt alors des poursuites judiciaires. L’acquéreur peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi et, dans certains cas, solliciter l’exécution de la vente devant le tribunal.

Le vendeur peut-il se rétracter après la signature du compromis de vente ?

Après la signature d’un compromis de vente entre un acheteur et un vendeur, les deux parties sont tenues d’exécuter leurs obligations. Après acceptation de l’offre, les parties s’engagent en se réunissant devant un notaire ou un mandataire immobilier pour signer ce compromis.

Ainsi l’acheteur s’engage, comme le vendeur, à poursuivre la transaction. L’acheteur dispose de son délai de rétractation de 10 jours à réception de ce compromis de vente. Le vendeur, lui, ne peut pas annuler un compromis de vente. Il n’a, en effet, pas la possibilité de se rétracter, même s’il ne veut finalement plus vendre son bien immobilier.

Dans le cas où il ne respecte pas son engagement, l’obligation d’exécution de la promesse de vente peut lui être imposée. Il est en effet possible d’imposer l’exécution forcée du compromis de vente.

Après la signature du compromis de vente, comment le vendeur peut-il se rétracter ?

Même s’il ne dispose pas d’un droit de rétractation, le vendeur peut dans certains cas obtenir l’annulation du compromis de vente.

Annulation du compromis à l’amiable

Le vendeur peut prévoir une résiliation du compromis de vente à l’amiable. Si les deux parties s’accordent sur les conditions et l’acheteur accepte d’annuler le compromis, il est tout à fait possible de le résilier.

Puisque le vendeur n’a pas le droit de se rétracter, il peut tout à fait en discuter avec l’acheteur et lui exposer les raisons de cette annulation. S’ils se mettent d’accord, la résiliation du compromis de vente est effective.

À noter que celle-ci a un effet rétroactif. Autrement dit, les sommes éventuellement versées par l’acheteur, au titre notamment du dépôt de garantie, devront alors lui être restituées.

Annulation du compromis de vente par la voie judiciaire

Si le vendeur ne parvient pas à obtenir l’accord de l’acheteur pour annuler le compromis de vente, il lui reste la possibilité de résilier par voie judiciaire. Cela n’est toutefois possible que si l’acheteur a manqué à une de ses obligations contractuelles.

En pratique, il est alors nécessaire de lui adresser une mise en demeure par voie recommandée puis saisir le tribunal compétent. Les obligations sont indiquées dans le compromis de vente et permettent de légitimer la démarche du vendeur.

Les clauses suspensives peuvent-elles annuler la vente ?

Oui. Si une clause suspensive prévue dans le compromis n’est pas réalisée, la vente peut être annulée sans pénalité. Le cas le plus fréquent concerne le refus d’obtention du prêt immobilier de l’acquéreur lorsque l’achat est financée par un crédit. D'autres clauses peuvent également être prévues dans le compromis, comme :

• l'obtention d'une autorisation administrative ;
• la vente préalable d'un autre logement.

Que risque le vendeur s’il refuse de vendre ?

Si le vendeur refuse de signer l’acte authentique sans motif légitime, l’acquéreur peut saisir le tribunal. Selon les circonstances, le juge peut prononcer l’exécution forcée de la vente ou condamner le vendeur à verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Cette situation reste rare, mais elle rappelle que le compromis de vente constitue un engagement juridique fort pour les deux parties.