Annulation achat immobilier : motifs juridiques et marche à suivre

Est-il possible d'annuler un achat immobilier avant l’acte de vente ? Comment ?

Commençons par préciser que les offres d’achat ne vous engagent en rien contractuellement parlant. Que votre offre soit orale ou écrite, elle ne vous obligera jamais à acheter un bien immobilier. Ensuite, il reste deux situations possibles pour l’annulation d’un achat immobilier : vous venez de signer un compromis de vente (ou une promesse de vente) ou vous avez déjà signé un acte de vente. Si vous n’avez pas encore signé ce dernier, trois possibilités s’offrent à vous.

Grâce au délai de rétractation

Après la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires pour annuler la vente immobilière. Ce droit est fixé par la loi Macron de 2015 et tous les acheteurs peuvent en bénéficier. Ainsi, un acquéreur peut procéder à l’annulation de l’achat immobilier en envoyant sa demande au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vous n’avez pas besoin de justifier votre décision.

Les conditions suspensives

Il est également possible d’effectuer l’annulation d’un achat immobilier en activant les conditions suspensives. Ce sont des clauses, incluses dans votre avant-contrat, qui permettent de renoncer à son engagement si certaines conditions ne sont pas réunies. Généralement, la cause la plus courante d’annulation est le refus de prêt. Même si vous avez signé votre avant-contrat, vous n’avez peut-être pas encore trouvé de financements. Pour faire jouer les clauses suspensives, vous devez prouver qu’au moins trois banques différentes ont refusé votre demande de crédit immobilier. Dans ce cas, l’avant-contrat devient caduc, vous n’êtes plus engagé et la vente immobilière est annulée. 

Il existe de nombreuses autres conditions suspensives comme :

• l'obtention d'un permis de construire (et l'obtention de son caractère définitif) ;
• la vente immobilière de son logement actuel afin de financer l’acquisition de ce nouveau bien ;
• l'absence de servitude ;
• la présentation d'un état hypothécaire vierge ;
• l'obtention d'un certificat d'urbanisme ;
• la levée du droit de préemption urbain ;
• la présentation des documents complets de diagnostics immobiliers ;
• etc.

Le refus de lever l’option d’achat

Vous désirez annuler la transaction immobilière après signature de la promesse de vente et après les 10 jours de rétractation ? Contrairement au compromis de vente, la promesse de vente inclut une option d’achat permettant à l’acheteur de confirmer ou non son acquisition immobilière. La promesse de vente définit alors un délai permettant d’annuler la vente immobilière (même après 10 jours) en ne levant pas l’option d’achat : passé ce délai, la vente sera automatiquement annulée. 

Toutefois, la non-levée de l’option d’achat hors des conditions suspensives va entraîner la perte de l’indemnité d’immobilisation. N’oubliez pas également de revenir sur votre demande de prêt après l’annulation de l’achat immobilier, mais aussi de résilier votre demande d’assurance emprunteur et tout autre engagement pris !

Est-il possible d'annuler un achat immobilier après l'acte de vente ? Comment ?

L’annulation d’une vente immobilière par l’acheteur peut également se faire après avoir signé l’acte de vente. Le vendeur peut également demander à annuler la vente sous certaines conditions. Pour les deux parties, il existe encore quatre raisons pouvant justifier leur retrait de la transaction.

Pour cause de vices cachés

Les vices cachés constituent des défauts méconnus par l’acheteur lors de la signature de l’acte de vente et donc la finalisation de la vente immobilière. Ces vices cachés sont également ignorés par le vendeur. On retrouve par exemple l’instabilité du terrain ou encore la fragilité des poutres maîtresses. 

Si un acheteur constate un vice caché sur son bien immobilier nouvellement acquis, il dispose d'un délai de 2 ans pour déposer une réclamation devant le tribunal. Le délai débute à compter de la découverte du vice caché. Ensuite, en application de l’article 1644 du Code civil et en fonction la gravité du vice, le juge peut statuer pour une diminution du prix de vente ou bien l’annulation de la vente immobilière.

Pour cause de dol

Seconde possibilité pour annuler une vente immobilière après l’acte de vente, c’est le dol. Il s’agit d’une dissimulation volontaire par le vendeur d’éléments pouvant influencer la décision de l’acheteur. Contrairement aux vices cachés, l’acheteur est ignorant du problème alors que le vendeur en a pleinement conscience, mais décide de le cacher. Malfaçon, taches d’humidité, construction d’une boîte de nuit à quelques mètres de chez vous : ce sont des sources communes de dol. 

Si l’acheteur peut prouver que le vendeur lui a volontairement caché l’existence d’un vice, il dispose d’un délai de 5 ans pour demander l’annulation de l’achat immobilier pour vice du consentement (aussi connu sous le nom de dol). Ensuite, en fonction de la gravité de l’anomalie, il peut être possible d’obtenir des dommages et intérêts.

Pour lésion

La lésion peut aussi être invoquée par un vendeur s'il estime que le bien a été vendu à un prix trop bas. C’est un cas exceptionnel, qui arrive peu souvent : le prix de vente du bien doit être inférieur ou égal à 5/12e de sa valeur marchande (évaluée selon le prix du marché). Si cette condition est respectée et confirmée par des experts indépendants, un vendeur peut entamer une action pour obtenir un dédommagement ou tout simplement faire annuler la vente.

Pour non-respect de l’obligation de délivrance

Enfin, la dernière possibilité d’annulation d’un achat immobilier lorsque la vente est signée est liée au non-respect de l’obligation de délivrance. En effet, un vendeur est dans l’obligation de mettre à disposition de l’acquéreur le bien immobilier acheté, et ce, dans l’état prévu par le contrat de vente : c’est l’obligation de délivrance. Si le propriétaire ne respecte pas cette obligation, l’acquéreur peut lancer une action en justice pour exiger le respect de l’obligation de délivrance, ou faire valider l’annulation de la vente.