Compromis de vente hors lotissement : contenu et documents annexes

Quelles précautions prendre avant la signature d’un compromis de vente d’un terrain hors lotissement ?

Avant de vous engager et de signer un compromis de vente d’un terrain hors lotissement, il est conseillé :

• de demander un certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie ;
• de se renseigner sur les frais liés à votre projet de construction.

Tout d’abord, le certificat d’urbanisme opérationnel est nécessaire, car il vous permet d’évaluer la faisabilité de votre projet. En effet, certaines contraintes, notamment architecturales, peuvent freiner la réalisation d’un projet immobilier. Concrètement, en fonction de la couleur des tuiles, des fenêtres ou encore de la forme de la toiture de votre future maison, des restrictions s’appliquent au terrain. Le certificat d’urbanisme vous permet de connaître l’ensemble de ces règles.

Toutefois, ce document est un préalable à la construction et ne vaut pas permis de construire. Une fois propriétaire du terrain, il convient d’obtenir un permis de construire pour mener à bien la construction du logement.

En plus de cette précaution, avant la signature d’un compromis de vente terrain hors lotissement, il est recommandé de vérifier si le terrain est viabilisé ou non. Ce renseignement vous permet d’évaluer les frais liés à la construction de votre futur logement (raccordement éventuel aux réseaux de téléphone, gaz, électricité, eau ou encore traitement des eaux et matières usées).

Compromis de vente d’un terrain isolé : quel est son contenu ?

Dans le cadre de l’acquisition d’un terrain isolé sur une commune, autrement dit qui est situé hors d’un lotissement, l’avant-contrat est un préalable pour fixer un accord entre les parties prenantes. Il est matérialisé soit par une promesse unilatérale de vente, soit par un compromis de vente. Il renseigne sur l’ensemble des modalités et des formalités de la vente et doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

• le prix du terrain sur lequel un accord a été trouvé ainsi que les différentes taxes afférentes au prix de vente final ;
• les conditions générales et particulières de vente ;
• la description du terrain détaillée avec l’indication de sa surface exacte et des limites du terrain.
  Il convient de préciser si ces dimensions proviennent d’un bornage ou non ;
• les servitudes privées comme un droit de puisage ou encore un droit de passage ;
• l’existence éventuelle de servitudes publiques doit être précisée dans le compromis de vente ;
• le compromis de vente doit préciser que le terrain n’est ni loué ni hypothéqué ;
• la date de la signature de l’acte définitif de vente devant notaire doit figurer ;
• les éventuelles conditions suspensives comme la clause suspensive liée à l’obtention ou non d’un financement ou celle liée à l’obtention d’un certificat d’urbanisme ou encore d’un permis de construire. Il existe aussi la clause suspensive selon laquelle l’acquéreur ne donne pas suite en cas d’étude de sol ayant un coût trop conséquent (mentionner alors le coût maximal), le vendeur peut alors indiquer prendre en charge le surcoût.

Au besoin, en plus des informations légales, le montant des honoraires de négociation (frais de notaire, rémunération de l’agent immobilier) doit aussi apparaître dans le détail des informations indiquées d’un compromis de vente de terrain hors lotissement.

Quels sont les documents pour un compromis de vente hors lotissement ?

Un compromis de vente engage définitivement le vendeur et l’acheteur d’un terrain sauf clause indiquant, sous conditions, la possibilité d’un désistement réciproque ou unilatéral. La compromis de vente de terrain hors lotissement doit comporter les éléments suivants :

• les identités et coordonnées de l’acquéreur et du vendeur ;
• les documents concernant le terrain avec la fiche d’identité du terrain (références du cadastre, date du précédent acte de vente, ancien propriétaire, surface, limites exactes, bornage, etc.), la mention des servitudes existantes et l’attestation de non-hypothèque du terrain permettant la vente du terrain ;
• les conditions générales de vente : les modalités de paiement (prix de vente, prêt financier, etc.), le montant de l’indemnité d’immobilisation, le délai avant la signature de l’acte authentique (la date limite de signature de l’acte authentique), la date de livraison du terrain et le montant des honoraires de tierces personnes.

Par ailleurs, des documents à la promesse de vente de terrain hors lotissement sont annexés, tels que :

• l’état des nuisances sonores aériennes dans les zones géographiques définies par un plan d’exposition au bruit ;
• une étude de sol dans les zones exposées à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux conduisant à un phénomène de mouvement de terrain ;
• état d’information sur les sols et des servitudes « risques ». 

Achat d’un terrain isolé : est-il possible de faire un dépôt de garantie ?

Il est possible de verser une somme qui équivaut à un dépôt de garantie lorsque l’on achète un terrain isolé comme c’est le cas pour l’achat d’un logement. Dans le cadre de l’acquisition d’un terrain hors lotissement, ce dépôt de garantie correspond généralement à 10 % du montant total de la vente. Il s’agit toutefois d’un montant négociable, qui doit être accepté par les deux parties.

Par ailleurs, à la signature du compromis de vente, le vendeur peut demander une indemnité d’immobilisation pour réserver le terrain à l’acheteur. La somme versée vient ensuite en déduction du prix de vente du terrain. L’indemnité d’immobilisation du terrain est obligatoire dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente dont la durée est supérieure à 18 mois.

Quel est le délai de rétractation d’un terrain hors lotissement ?

Il faut souligner que dans le cas de l’achat d’un terrain en dehors d’un lotissement, l’acheteur ne bénéficie pas de délai de rétractation. Toutefois, il est possible d’ajouter une mention concernant le délai de rétractation avec une clause supplémentaire rajoutée dans le compromis de vente. Il peut être de 10 jours ce qui correspond au délai dont dispose l’acheteur d’un terrain dans un lotissement.

Pour se prémunir de tout imprévu, il est également important d’introduire des conditions suspensives au compromis de vente de terrain hors lotissement. Comme cité précédemment, les clauses suspensives les plus souvent mentionnées dans un compromis de vente d’un terrain constructible sont :

• L’obtention d’un financement (emprunt bancaire).
• L’obtention d’un permis de construire (pour les terrains concernés par la construction d’un logement).