La prorogation du compromis de vente grâce aux conditions suspensives
Écrit par : Caroline Pasquereau
Partager sur les réseaux
L'essentiel en quelques mots
Le compromis de vente est un acte contractuel pour préparer la vente définitive d’un bien immobilier. Il n’est pas rare que surviennent des litiges pendant la durée du compromis. En effet, bien que les deux parties à la vente se soient engagées à réaliser la vente, plusieurs situations peuvent venir mettre fin à cet engagement.
- Le compromis de vente peut prévoir des conditions suspensives, c’est-à-dire des conditions devant être réalisées pour que la vente ait lieu.
- La durée de validité du compromis est fixée directement dans le contrat. Cette durée dépend en grande partie du temps imparti à l’exécution des conditions suspensives.
- Il peut arriver qu’une partie ait besoin de plus de temps pour réaliser les conditions suspensives qui lui sont attribuées (il s’agit souvent de l’obtention d’un prêt).
- L’acheteur et le vendeur peuvent alors s’entendre pour proroger les conditions suspensives. Elles devront alors signer un avenant au compromis de vente pour acter le nouveau délai.
Quelle est la durée de validité d’un compromis ou promesse de vente ?
Le compromis de vente est un contrat utilisé pour les ventes immobilières qui contient plusieurs clauses. Il peut être signé devant un notaire, en agence immobilière ou entre le vendeur et l’acquéreur. Il précède la vente définitive faite chez un notaire et sert à fixer à deux choses :
- le prix auquel l’acheteur s’engage à acquérir le bien et le vendeur à vendre son bien ;
- les conditions suspensives dont la réalisation est nécessaire pour finaliser la vente.
Les conditions suspensives les plus fréquentes sont les suivantes :
- l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur : si ce dernier ne trouve pas de financement pour son projet immobilier, la vente n’aura pas lieu ;
- l’absence de servitude : la vente est soumise à la présentation par le vendeur à l’acheteur d’un certificat d’urbanisme prouvant que le bien concerné par la vente n’est pas grevé d’une servitude ou d’un droit de passage ;
- la réalisation de travaux : la vente aura alors lieu uniquement si le vendeur réalise à ses frais certains travaux précisés dans le compromis de vente. Ces travaux peuvent par exemple consister dans le remplacement d’huisseries, à la mise aux normes électriques ou à la réhabilitation d’une fosse septique.
Le compromis de vente engage les deux parties, mais le vendeur et l’acheteur ne sont pas égaux sur les délais pendant lesquels ils sont liés. Il faut tout d’abord noter que l’acquéreur dispose d’un droit de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la signature du compromis de vente. L’acheteur, lui, ne bénéficie pas de ce droit de rétractation.
La durée de validité du compromis de vente est fixée directement dans le contrat. Dans la majorité des situations, elle est de deux ou trois mois. À noter que la date maximale de signature de l’acte de vente définitif et la date de réalisation des conditions suspensives peuvent être différentes.
Bon à savoir
Si le compromis a une durée de validité de plus de 18 mois, il devra faire l’objet d’une signature devant notaire.
Quelles sont les conditions pour demander une prorogation ?
Si une des parties ne respecte pas les délais, l’autre partie peut la mettre en demeure. La partie défaillante a alors 8 jours pour justifier son retard. Elle peut également demander à ce que la durée de validité du compromis de vente soit allongée pour lui laisser le temps de réunir les conditions pour la vente. Il s’agit de la notion de prorogation des conditions suspensives du compromis.
Il ne faut pas confondre la prorogation avec l’interruption de validité du compromis de vente. Dans cette situation, le compromis est annulé purement et simplement. Cette annulation peut intervenir dans deux cas :
- l’acheteur se rétracte pendant la durée de son droit de rétractation et envoi un courrier recommandé pour avertir le vendeur ;
- une condition suspensive ne se réalise pas et la prorogation n’aurait aucun impact sur sa possible exécution.
Si vous vous apercevez que l’obtention de votre prêt prendra plus de temps que prévu, nous vous conseillons de prévenir le notaire et le vendeur le plus rapidement possible. N’attendez pas la fin de la durée de validité du compromis de vente pour les informer et demander la prorogation de cette condition suspensive.
Profitez du meilleur taux en
quelques clics !
à partir de 3,05% sur 15 ans(1)
Comment prolonger la durée de l’avant-contrat ?
La prorogation des conditions suspensives n’est jamais automatique. L’acheteur et le vendeur doivent se mettre d’accord sur le principe de la prorogation et sur sa durée. La partie ayant la charge de la condition suspensive devra par ailleurs justifier des raisons du retard de sa réalisation et prouver qu’elle a bien entrepris les démarches nécessaires à son exécution.
Les parties, si elles se sont mises d’accord sur la prorogation, devront alors signer un avenant au compromis de vente. La signature doit avoir lieu dans les mêmes conditions que celle du compromis de vente, c’est-à-dire que si vous êtes passé devant un notaire pour le compromis de vente, vous devrez retourner chez le notaire pour signer l’avenant au compromis. La même règle s’applique pour la signature en agence immobilière ou par acte sous seing privé entre les parties.
En pratique, le vendeur n’a aucun intérêt à refuser la prorogation puisque cela signifie l’annulation du compromis de vente. Il devra alors remettre son bien en vente, le faire visiter et trouver un nouvel acheteur, ce qui représente une perte de temps regrettable. Si l’acheteur est de bonne foi, il n’a donc aucune raison de refuser la prorogation.
La prorogation du compromis de vente impacte-t-il l’acompte ?
À la signature du compromis de vente, l’acheteur verse un acompte afin de dédommager le vendeur en cas où l’acquéreur refuserait finalement d’acheter sans raison légitime. On parle aussi de dépôt de garantie.
La prorogation des conditions suspensives n’a pas d’impact sur le sort de l’acompte. Lorsque les conditions suspensives seront finalement réalisées, le dépôt de garantie sera déduit du prix de vente définitif. Si le compromis est annulé dans le délai de rétractation alors le dépôt de garantie est restitué à l’acheteur. Si le compromis est annulé pour une autre raison, le vendeur encaisse l’acompte en dédommagement du temps perdu.
Avez-vous aimé ce guide ?
