Quels sont les documents à fournir avec le compromis de vente ?

Quels documents le vendeur doit fournir ?

Les documents à fournir en annexes du compromis de vente doivent renseigner l’acheteur sur le bien à vendre avec :

• un dossier de diagnostics techniques qui apportent des éléments essentiels sur l’état du bien ;
• des éléments concernant les risques naturels, technologiques et miniers auxquels l’acheteur pourrait être exposé ;
• des documents spécifiques pour les lots de copropriété, depuis mars 2014 avec la loi Alur qui permettent à l’acheteur de connaître l’organisation de la copropriété et sa situation financière.

Le dossier de diagnostic technique

Les différents états et constats sanitaires et légaux sont regroupés dans un unique dossier de diagnostic technique (DDT), depuis le 1er novembre 2007. Préalablement à la vente, le vendeur crée un dossier qui regroupe l’ensemble des différents diagnostics. Ce dernier est obligatoire et permet d’évaluer l’état du bien immobilier, notamment du point de vue de la sécurité des personnes avec :

• l’état de l’installation intérieure électrique ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l’état d’amiante ;
• l’état des risques d’exposition au plomb ;
• l’état des risques et pollutions ;
• l’état d’installation d’assainissement non-collectif ;
• la mesure de la superficie (Loi Carrez).

État de l’installation de gaz

L’état de l’installation de gaz est obligatoire et permet d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes. Il convient de noter qu’il ne concerne que les installations de gaz de plus de quinze ans pour les immeubles ou parties à usage d’habitation.

État de l’installation intérieure d’électricité

L’état des installations d’électricité est valable depuis le 1er janvier 2009. Il ne s’applique que pour les parties privatives dont l’installation date de plus de 15 ans.

Le diagnostic de performance énergétique

L’acheteur doit avoir connaissance du diagnostic de performance énergétique afin d’être informé du degré d’isolation thermique du bien ainsi que du montant des charges prévisionnelles de chauffage.

Le diagnostic amiante ou état amiante

Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er juillet 1997 et concerne aussi bien les parties privatives que les parties communes. Il doit être réalisé dans tous les immeubles, quel que soit l’usage (bureau, usage commercial, habitation). Son but est d’évaluer la présence d’amiante.

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Seuls les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 sont concernés par ce diagnostic. Celui-ci ne porte que sur les parties privatives de l’immeuble.

Diagnostic Termites

Le vendeur est tenu de fournir un état relatif à la présence des termites dans le cas de la vente d’un bien immobilier situé dans des zones contaminées. Ce diagnostic doit être effectué six mois avant la signature de la promesse ou l’acte de vente.

Diagnostic mérule

Les biens à vendre construits dans des zones à risque fixés par le préfet doivent faire l’objet d’un diagnostic mérule (champignon qui s’attaque au bois) depuis la loi Alur du 27 mars 2014.  

État des risques naturels, technologiques et miniers (ERNMT)

Le vendeur est tenu d’inclure en annexe au compromis de vente un état des risques lorsque le bien à la vente est situé dans une zone couverte :

• par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ;
• dans des zones de sismicité définies par décret ;
• par un plan de prévention des risques technologiques ;
• par un plan de prévention des risques miniers résiduels depuis le 1er juillet 2013.

Diagnostic assainissement 

Le notaire peut également demander des pièces concernant le diagnostic assainissement à intégrer dans le dossier de diagnostics techniques.

L’ensemble des diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un professionnel qualifié qui répond à des conditions d’assurance, d’impartialité et d’indépendance. Il est impératif de présenter les résultats à l’acheteur avant la signature du compromis de vente.

L’absence de ces diagnostics en annexe du compromis de vente peut conduire à l’annulation du contrat de vente à la demande de l’acheteur. En effet, ce dernier peut demander la résolution du contrat ou encore introduire une instance en justice pour exiger une révision à la baisse du prix de vente.

Les documents pour la vente d’un bien en copropriété

La loi Alur impose également au vendeur d’un appartement situé en copropriété d’annexer au compromis de vente un ensemble de documents pour informer l’acheteur sur l’organisation et la situation financière de la copropriété. 

Documents relatifs à l’organisation de la copropriété

• La copie des procès-verbaux (PV) des assemblées générales des trois dernières années ;
• le règlement de copropriété et l’état de division ;
• une fiche établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Document relatif à l’état de l’immeuble

Il est également obligatoire d’annexer au dossier de vente le carnet d’entretien de l’immeuble établi par le syndic.

Documents relatifs à la situation financière  

Il convient enfin de fournir les documents relatifs à l’état financier du lot vendu correspondant aux informations soumises à l’assemblée générale annuelle précédant la vente.

De combien de jours l’acheteur dispose pour la signature du compromis de vente ?

L’ensemble des documents et des résultats des diagnostics immobiliers doit être fourni à l’acheteur au plus tard au moment du compromis de vente devant notaire ou sous seing privé :

• soit en les transmettant à l’acheteur avant la signature du compromis ;
• soit en les annexant au compromis de vente au moment de la signature.

L’acheteur dispose de dix jours pour étudier le compromis de vente et les documents annexes. Le délai de rétractation permet à l’acquéreur de changer d’avis et de se désengager de la vente.

Dans le cas où un document est absent du dossier, la sanction est généralement la possibilité pour l’acheteur de se retourner contre le vendeur et d’invoquer la nullité du contrat de vente. En effet, en cas de découverte du défaut sans qu’il n’ait été signalé, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.