Alors que les prochaines élections municipales des 15 et 22 mars 2026 pointent le bout de leur nez, la FNAIM a rassemblé ce jeudi 19 au soir un éventail de six candidats, ou du moins leurs représentants pour cinq d’entre eux, afin de débattre d’un enjeu qui semble cristalliser tous les débats : l’immobilier à Paris.
La soirée, introduite par Olivier Princivalle, président de la FNAIM Grand Paris, a débuté par un rappel nécessaire sur le contexte de tension extrême que connaît le marché parisien. L’occasion pour lui d’insister sur le fait que le logement, et notamment la construction, n’est pas qu’un simple coût pour la collectivité : c’est un investissement qui rapporte, que ce soit via les impôts, la TVA ou son rôle social indispensable. Le tout s'est déroulé sous les yeux de nombreux acteurs du marché, promoteurs, architectes, syndicats patronaux, FFB, venus tâter le pouls d'une campagne où les désaccords globaux sont déjà légion.
Taux Empruntis relevés le 20/04/2026
Un contexte de crise multifactorielle
Si chacun des représentants politiques s’accorde sur l’urgence de réactions fortes, les réponses divergent radicalement. Il faut dire que le contexte national impose une cadence infernale : le Plan Relance Logement 2026 (avec un objectif de construction de 2 millions de logements neufs pour 2030) et le dispositif Jeanbrun tentent de ranimer l'investissement locatif privé, tandis que l'objectif de neutralité carbone 2050 fait de la rénovation énergétique un pilier non négociable. Seule la stabilisation des taux d'emprunt immobiliers autour des 3 % semble être un point de stabilité pour le marché.
À Paris, cette marche vers l’avant écologique semble plus lente qu'ailleurs. Jacques Baudrier, représentant du candidat Emmanuel Grégoire (PS), rappelait que plus de 50 % du parc parisien a été construit avant 1914. Résultat : la capitale détient un record de "passoires thermiques", avec environ 26,5 % des logements classés F ou G au DPE. Avec l'interdiction progressive de mise en location de ces biens, le marché de la capitale risque l'asphyxie.
Un enjeu de rénovation certain donc, mais d’autres indicateurs inquiètent et mettent en avant une crise qui est aussi démographique et structurelle :
- Exode urbain important : Entre 2017 et 2023, Paris a perdu en moyenne 13 958 habitants par an.
- Logements inoccupés : D’après les chiffres de l’INSEE, on dénombre environ 262 000 logements inoccupés (19 % du parc total), dont 128 000 logements vacants et 10 % de résidences secondaires.
- Fiscalité : Une explosion de la taxe foncière qui pèse sur le rendement des propriétaires bailleurs.
Face à ce manque de place évident, l'heure n'est plus à l'étalement mais à l'ingéniosité : c'est ici qu'intervient la notion de « choc d'offre ».
Renouveler l’immobilier parisien : l’enjeu du choc d’offre
Le choc d’offre, concept au cœur des échanges, désigne une stratégie visant à injecter massivement et rapidement de nouveaux biens sur le marché. L'objectif est double : rétablir l'équilibre entre une demande saturée et une offre insuffisante pour stabiliser les prix, tout en fluidifiant le parcours résidentiel des Parisiens.
Pour y parvenir, plusieurs leviers ont été abordés par les candidats : la surélévation des bâtiments pour gagner en hauteur sans consommer de foncier au sol, la suppression de l’encadrement des loyers pour attirer de nouveaux investisseurs, ou encore la mise en place de dispositifs d’assurance publique visant à garantir une sécurité locative totale et ainsi inciter les propriétaires à remettre leurs biens vacants sur le marché.
La transformation des bureaux en logement, les propositions des candidats
Mais la proposition qui a fait l'unanimité sur le principe, c’est la transformation de cette « piscine » de bureaux abandonnés. Avec un parc privé d'entreprises affichant près de 10,7 % de vacance (6,2 millions de mètres carrés de bureaux vides) début 2026 en Île-de-France selon BFMTV, le gisement est colossal.
Bien que les contraintes soient nombreuses, les immeubles de bureaux n’étant pas pensés pour l’habitation, leur profondeur rend la création de pièces de vie éclairées en leurs centres délicate.
Pour la mutation de ce manque à gagner, plusieurs grands virages sont envisagés par les candidats. Il est possible de les résumer comme suit :
- La méthode "Incitative" (P-Y. Bournazel, R. Dati, T. Mariani) : Elle repose sur le levier fiscal. Ces candidats proposent d'utiliser la loi du 16 juin 2025 pour exonérer de taxe foncière les propriétaires transformateurs et de réduire les frais de notaire (DMTO) pour les promoteurs. L’objectif est aussi de généraliser le « permis réversible » pour faciliter le changement d’usage sans lourdeur administrative.
- La méthode "Régulation" (S. Chikirou, E. Grégoire) : Ici, on privilégie la contrainte réglementaire. Sophia Chikirou propose un quota obligatoire de 20 % de logements lors de toute rénovation lourde de bureaux. La majorité sortante mise, elle, sur le « pastillage » social dans le cadre du PLU bioclimatique pour inciter les propriétaires, voire sur un moratoire sur les nouvelles constructions de bureaux.
- La méthode "Libérale" (S. Knafo) : Elle vise à supprimer les freins à la rentabilité. Sa proposition phare est d’abroger les quotas de logements sociaux imposés lors de ces mutations, jugeant qu’ils rendent les opérations non viables pour le secteur privé et bloquent ainsi le recyclage urbain dont Paris a tant besoin.
Si l’avenir est donc encore flou pour l’immobilier parisien, un leitmotiv transparaît : du changement est attendu, et vite.
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