Acteur majeur international de l’immobilier de luxe, Barnes a organisé ce 22 janvier 2026 sa conférence de presse annuelle. Cet événement a permis de dresser un panorama complet d’un marché unique, qui, après une période d'ajustements, affiche une dynamique de relance marquée par une évolution des critères de sélection de la clientèle ultra-fortunée. À cette occasion, Barnes a dévoilé la version 2026 de son Barnes City Index, outil qui recense les villes les plus prisées par une clientèle internationale aisée.
Taux Empruntis relevés le 07/02/2026
Des ultra-riches de plus en plus nombreux
L’écosystème de l’immobilier de luxe est porté par une démographie en pleine expansion. On distingue deux catégories clés : les HNWI (High Net Worth Individuals, disposant d'un patrimoine d’au moins un million de dollars) et les UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals, détenant au moins 30 millions de dollars de patrimoine).
Selon l’Altrata Ultra Wealth Report 2025, la croissance est spectaculaire : en 2004, on comptait 77 500 UHNWI ; ils sont aujourd'hui 510 810 en 2025. En 20 ans, cette population a augmenté sept fois plus vite que la population adulte mondiale.
Bon à savoir :
Dans certaines villes, comme à Miami, plus de deux tiers des acheteurs internationaux paient comptant. C’est-à-dire, sans passer par un prêt immobilier. Cela rend ces marchés moins vulnérables, car ne dépendant pas de la volatilité des taux d’emprunt.
Si 95,1 % de la richesse reste concentrée dans l’hémisphère Nord, un basculement historique s'opère. On observe une véritable « transmission de la richesse » de l’Europe vers les États-Unis. L’Amérique du Nord concentre désormais 40 % de la population UHNWI (contre 25 % pour l'Europe en 2025, qui en détenait pourtant 36 % en 2015). Les États-Unis s'imposent maintenant comme la pépinière mondiale, abritant à eux seuls un tiers des milliardaires de la planète.
|
Villes |
Nombres de UHNWI |
Évolution |
|---|---|---|
|
New York |
21 380 |
|
|
Hong Kong |
17 215 |
|
|
Los Angeles |
11 680 |
|
|
San Fransisco |
8 270 |
|
|
Chicago |
7 530 |
|
|
Tokyo |
6 940 |
|
|
Londres |
6 660 |
|
|
Dallas |
6 530 |
|
|
Washington DC |
6 460 |
|
|
Houston |
5 900 |
|
Source : Altrata World Ultra Wealth Report 2025
Que prévoir à court terme dans l’immobilier de luxe ?
L’optimisme prévaut pour l’année 2026. Si les hubs traditionnels dominent, de nouveaux pôles de croissance émergent, portés par l'innovation technologique et le dynamisme des pays émergents. L'Asie et l'Europe du Nord montrent des signes de progression fulgurants pour la fin de la décennie.
|
Ville |
Nombre de HNWI 2025 |
Prévision HNWI 2030 |
Évolution annuelle |
|---|---|---|---|
|
Oslo |
563 |
1 166 |
+ 15,7 % |
|
Bangalore |
590 |
1 076 |
+ 12,8 % |
|
Hyderabad |
449 |
817 |
+ 12,7 % |
|
Delhi |
1 047 |
1 806 |
+ 11,5 % |
|
Chonqonq |
433 |
735 |
+ 11,2 % |
|
Mumbai |
769 |
1 288 |
+ 10,9 % |
|
Hefei |
497 |
815 |
+ 10,4 % |
|
Brisbane |
699 |
1 142 |
+ 10,3 % |
|
Melbourne |
1 402 |
2 280 |
+ 10,2 % |
|
Stockholm |
1 360 |
2 199 |
+ 10,1 % |
Source : Altrata World Ultra Wealth Report 2025
Barnes City Index 2026
Le Barnes City Index repose sur une méthodologie croisant trois types d'indicateurs :
- Aspects émotionnels et affectifs : Présence de pairs, richesse culturelle, offre gastronomique et boutiques de luxe…
- Aspects pratiques : Sécurité, performance des systèmes de santé, accès aux meilleures universités et mobilité.
- Aspects financiers : Compétitivité fiscale, rapport qualité/prix immobilier et dynamisme entrepreneurial.
|
Classement |
Ville |
Évolution annuelle |
|---|---|---|
|
1 |
Madrid |
(-) |
|
2 |
Milan |
+ 3 |
|
3 |
Dubai |
- 1 |
|
4 |
Miami |
- 1 |
|
5 |
Marbella |
+ 30 |
|
6 |
Paris |
(-) |
|
7 |
New York |
(-) |
|
8 |
Rome |
+ 1 |
|
9 |
Dallas |
+ 9 |
|
10 |
Budapest |
+ 4 |
|
11 |
Londres |
- 3 |
|
12 |
Athènes |
+ 4 |
|
13 |
Abou Dabi |
- 2 |
|
14 |
Monaco |
- 10 |
|
15 |
Majorque |
Nouvel entrant |
Il y a une grande évolution constatée et rapporté par Barnes en 2025. En effet, L’année marque l'avènement d'une nouvelle façon de concevoir l'achat immobilier de luxe : des destinations autrefois saisonnières deviennent des lieux de résidence à l'année. Le tout, souvent accompagné d’offres fiscales compétitives. Prenons 3 des villes du top 5 2026 pour illuster ces nouvelles dynamiques :
- Madrid : Pour la deuxième année consécutive, la capitale espagnole caracole en tête. Barnes y enregistre une hausse de son chiffre d’affaires annuel de +40 %. L'attractivité fiscal y est dopée par la "Loi Beckham" (fiscalité réduite pour les non-résidents) et des prix qui, malgré une hausse de 15 à 20 %, restent très compétitifs face à Paris ou Londres.
- Milan & l'Italie : Milan suit la même trajectoire grâce à une attractivité fiscal (Flat Tax mise en place en 2017, dont le forfait a été récemment ajusté à 300 000 € pour les revenus étrangers), attirant les investisseurs en quête de sécurité et d'art de vivre.
- Marbella : Surprise du Top 5, elle symbolise cette tendance du "vivre à l'année" avec des infrastructures (écoles, santé) désormais au niveau des plus grandes métropoles.
« L’Espagne est le grand gagnant des cinq dernières années », a affirmé Thibault de Saint-Vincent, président du groupe Barnes. À l'inverse, si Paris reste une valeur refuge (6ème position) grâce à un ajustement des prix de 10 % ayant relancé les volumes en 2025. Barnes note une vigilance accrue de la clientèle UHNWI française dont la part continue de s'effriter au profit d'une clientèle internationale, souvent américaine, et plus opportuniste.
Profitez du meilleur taux en quelques clics !
à partir de 2,85% sur 15 ans(1)
Autres actualités
