Crédit immobilier : le dispositif Jeanbrun peine à convaincre les investisseurs

Créé pour relancer l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun peine à convaincre les particuliers. Selon une enquête du réseau immobilier l’Adresse, 98 % de ses agences ont reçu peu ou pas de sollicitations à son sujet. Malgré le soutien de certains promoteurs comme Nexity, les ventes restent très éloignées des objectifs affichés par le gouvernement.

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Un démarrage très loin des objectifs

Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, n’a pas encore trouvé son public. D’après une enquête menée début octobre auprès des quelque 350 agences du réseau l’Adresse, 71 % n’ont reçu aucune question de potentiels investisseurs et 27 % n’en ont enregistré que très peu. À ce stade, aucune transaction n’a été réalisée par l’intermédiaire du réseau dans ce cadre.

Le constat est similaire chez les promoteurs immobiliers. En Île-de-France, seulement 72 réservations de logements relevant du dispositif ont été enregistrées au deuxième trimestre 2026, après 29 entre mi-février et fin mars. À l’échelle nationale, les ventes seraient limitées à 200 à 300 logements par mois, contre un objectif de 4 000. Le gouvernement ambitionne ainsi de soutenir la production de 50 000 logements par an.

Chez Nexity, premier promoteur immobilier français, environ 300 logements ont été vendus grâce au Jeanbrun depuis son lancement. Le groupe estime néanmoins que le dispositif peut présenter un intérêt pour les primo-investisseurs, notamment dans les villes moyennes où les prix immobiliers sont plus accessibles.

Un avantage fiscal jugé complexe

Le Jeanbrun permet aux propriétaires qui achètent un logement destiné à la location nue de déduire un amortissement de leurs revenus fonciers, sous réserve de respecter plusieurs conditions. Le logement doit notamment être loué pendant au moins neuf ans, avec un loyer plafonné et des conditions de ressources pour le locataire.

Contrairement au Pinel, qui accordait une réduction directe d’impôt, ce mécanisme repose sur la déduction d’une partie de la valeur du bien. Son intérêt dépend donc notamment de la situation fiscale du propriétaire. Les taux d’amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué, de 3,5 % à 5,5 % sur une base correspondant à 80 % du prix d’acquisition.

Cette mécanique peut avantager les contribuables fortement imposés, mais elle suscite des interrogations chez les investisseurs et les professionnels. Dans son enquête, l’Adresse relève une note moyenne de 3,46 sur 10 attribuée au dispositif par les agences interrogées. Le fonctionnement fiscal, les conditions d’éligibilité et le montant des travaux nécessaires figurent parmi les principaux points de blocage.

Nexity défend un potentiel dans les villes moyennes

Malgré ces débuts difficiles, Nexity considère que le dispositif pourrait être accessible à des ménages moins aisés dans certains marchés immobiliers. Le promoteur affirme avoir identifié environ 700 logements pour lesquels un investisseur imposé à 11 % pourrait débourser moins de 300 euros par mois, une fois les loyers pris en compte.

Cette perspective reste toutefois conditionnée au coût du crédit, au prix d’achat et aux charges liées au logement. La remontée des taux immobiliers et les contraintes de rénovation pèsent également sur la rentabilité des projets locatifs.

Pour l’heure, le dispositif Jeanbrun n’a pas été modifié dans le projet de loi de finances initial pour 2027. Son évolution dépendra notamment des débats parlementaires. En attendant, le principal défi reste de rendre ses règles plus lisibles et son avantage fiscal suffisamment attractif pour transformer les intentions d’investissement en achats effectifs.