Location vente : comment fonctionne la location-accession ?

En quoi consiste la location-vente ?

Définition

La location-vente, également connue sous le nom de location-accession, offre la possibilité d'accéder progressivement à la propriété. Ce processus implique de choisir un bien immobilier et de le louer pour une période dite  de ‘jouissance", dont la durée est déterminée à l'avance dans le contrat. Il peut s'appliquer à différents types de biens, que ce soit une maison ou un appartement. Toutefois, la nature spécifique du bien doit être précisée clairement.

La phase de location

La location-vente débute avec la signature d'un contrat préliminaire, engageant le vendeur à réserver le bien au locataire en échange du versement d'une somme spécifiée dans l’accord. Selon la Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, celui-ci doit verser jusqu'à 5 % du prix du bien.

Pendant la période de jouissance, le locataire paie une redevance qui se compose de deux éléments :

• une indemnité d'occupation, parfois appelée compensation de jouissance ;
• une part acquisitive, qui sert d'épargne jusqu’à la levée de l’option d’achat et qui sera déduite du prix de vente en cas d’achat ou bien qui lui sera restituée s'il décide de ne pas acheter le bien.

Ensuite, un contrat définitif est signé en présence d'un notaire et enregistré au bureau des hypothèques pour formaliser la location-vente. Celui-ci  doit contenir des informations obligatoires, notamment :

• le prix du bien, que l'on peut estimer en utilisant des outils en ligne ;
• la date de début de la jouissance ;
• le montant de la redevance ;
• les garanties, etc.

La phase d’achat

Pendant la période de jouissance, le locataire a deux options principales :

1. Lever l'option d'achat à n'importe quel moment et devenir propriétaire du logement : dans ce cas, il doit payer au vendeur la différence entre le prix de vente convenu et le montant total de la part acquisitive versée pendant la phase locative . Pour financer l'achat du bien, il peut choisir un emprunt immobilier ou opter pour le prêt social location accession (PSLA), sous certaines conditions.
2. Renoncer à l'acquisition du bien : dans cette situation, la part acquisitive lui est restituée. Cependant, le vendeur peut demander une indemnité correspondant à 1 % du prix de vente du bien, conformément à la loi de 1984. En cas d'annulation du contrat par le vendeur, ce dernier doit non seulement lui rendre la part acquisitive, mais aussi lui verser une indemnité de 3 %. Cependant, aucune indemnité n'est exigée si l'acheteur renonce à l'acquisition du bien en raison du refus de financement par la banque.

À qui s’adresse la location-vente ?

C'est une solution particulièrement adaptée aux foyers  à revenus modestes et à ceux qui ne disposent pas d’épargne pouvant servir d’apport personnel.

Lors d'une transaction immobilière classique, la souscription à un prêt immobilier est souvent une condition préalable à la signature de l'acte authentique de vente. À moins que le montant de la transaction ne soit relativement faible, obtenir un crédit  immobilier auprès d'une banque peut être un obstacle, si vos revenus sont limités.

En effet, pour démontrer que vous disposez d'un capital et que vous serez en mesure de rembourser le prêt de manière fiable, les banques exigent en règle générale un apport personnel équivalent à 10 % du montant total du financement, mais dans certains cas, il peut être beaucoup plus élevé.

Si l'emprunteur potentiel n'est pas en mesure de fournir cet apport, il existe un risque significatif que la banque rejette sa demande d’emprunt. Pour un premier achat immobilier (primo-accédant), il peut donc être plus avantageux d'envisager une location-accession comme alternative.

Quelles sont les obligations des deux parties ?

Les obligations du vendeur

Pendant la période locative, le vendeur n'a pas le droit de disposer du bien immobilier. La jouissance du logement appartient au locataire-accédant pour la durée définie dans le contrat, qui est généralement limitée à quatre  ans maximum. Les frais de copropriété incombent à ce dernier, mais le vendeur reste garant du paiement de ces frais. En cas de défaillance de paiement de la part du locataire-accédant, le syndicat de copropriété peut donc se tourner vers le vendeur pour obtenir le règlement.

Les obligations de l’acheteur

Dès la signature de l’accord entre les deux parties , le locataire-accédant est considéré comme propriétaire. Il a le droit d'assister notamment aux assemblées générales de copropriété et de participer aux votes. L'acheteur est également responsable des coûts d'entretien et de réparation de l'immeuble, ainsi que de l'entretien du bien  qu'il occupe. De plus, il doit s'acquitter de la taxe foncière.

Quels sont les avantages de la location-accession ?

Pour le vendeur

Ce dispositif lui permet de ne pas avoir à supporter les impôts fonciers ni les charges de copropriété jusqu'à la vente effective du bien. Il touche par ailleurs un revenu mensuel jusqu’à la vente réelle du logement et augmente également ses chances de trouver un acquéreur.

Pour l’acheteur

Les avantages pour l'acheteur sont nombreux et variés. En effet, ce type de contrat offre, notamment :

• un accès progressif à la propriété (l’acquéreur n’a pas à souscrire un crédit à la signature, il verse une somme qui s’apparente à un loyer, tout en abondant un fonds lui permettant d’acquérir le bien, s’il le souhaite) ;
• une flexibilité (il a la possibilité de lever l'option d'achat à sa convenance ou de renoncer à l'acquisition) ;
• de l’épargne qui se constitue au fur et à mesure durant la location et qui peut faciliter l'achat du bien ;
• une TVA réduite (le prix de la TVA à la vente est réduit à 5,5 % au lieu de 20 %, ce qui peut représenter une économie significative) ;
• une exonération de la taxe foncière pendant un durée de 15 ans ;
• un prix de vente fixe qui est déterminé à la souscription du contrat et qui ne bouge au fil des années (ce qui est un atout dans un contexte de hausse) ;
• diverses options de financement (au moment d’acquérir le bien, il peut recourir à un prêt immobilier classique ou à un emprunt réglementé, tel que le prêt social location-accession (PSLA).

Avantages de la location-vente d’un bien

Pour l’acheteur	Pour le vendeur
Prix de vente qui ne fluctue pas pendant la phase locative	Revenus mensuels
Épargne qui sert d’apport	Pas de charges à payer
TVA réduite	Multiplie ses chances de trouver un acquéreur
Peut renoncer à l’achat	/

Quels sont les inconvénients de la location-vente ?

Pour le vendeur

Si le vendeur décide de révoquer la vente après la signature de l’accord, il est tenu de verser une indemnité équivalente à 3 % du prix du bien au locataire-accédant. De plus, il est important de noter que le vendeur doit déclarer les loyers perçus (sous forme d'indemnité d'occupation) en tant que revenus fonciers pendant toute la période locative.

Pour l’acheteur

Il verse une compensation de jouissance (une sorte de loyer), somme qui n’entre pas dans la transaction, et doit prendre à sa charge l’entretien et les réparations. Il doit également attendre la fin de la phase locative prévue dans le contrat avant de devenir pleinement propriétaire. Par ailleurs, s’il décide de ne pas acheter le bien, le vendeur peut lui demander, conformément à la loi de 1984, le paiement d'une indemnité équivalente à 1 % du prix de vente. Dans ce cas, il devra quitter le logement en le restituant en bon état.

Inconvénients de la location-accession

Pour l’acheteur	Pour le vendeur
Verse une compensation à fonds perdu	Revenus fonciers imposables
Charges d’entretien et de réparation	Ne peut pas jouir de son bien
Indemnité en cas de renonciation	Indemnité en cas de révocation

Comment financer la location-vente ?

En tant que locataire-accédant, vous pouvez décider d’acquérir le bien après la phase locative. Vous pouvez alors financer le capital restant dû par différents types de prêt immobilier.

Le prêt classique

Financer la location-vente d’une maison via un crédit immobilier sans apport personnel est possible, dans la mesure où vous épargnez durant votre phase d’occupation du logement. Ainsi, les sommes que vous mettez de côté durant les premières années  sont considérées comme de l’apport, critère indispensable pour obtenir un crédit auprès d’un établissement bancaire. C’est la raison pour laquelle ce dispositif est privilégié par les jeunes actifs et les primo-accédants.

Le PSLA ou Prêt Social Location-Accession

Le prêt social location-accession (PSLA) est un crédit destiné à financer l'acquisition ou la construction de logements neufs agréés par l’État, qui seront proposés sous forme de contrat de location-accession. Il peut être transféré de l’opérateur à l'acheteur lorsque le bien est vendu après la période locative. En outre, cet emprunt offre plusieurs avantages, notamment :

• une exonération de la taxe foncière pendant une durée pouvant aller jusqu'à 15 ans après la date de livraison du bien ;
• une garantie de relogement en cas de renoncement à l'achat par le locataire, qui serait contraint de quitter l’habitation ;
• une garantie de rachat, dans le cas où le locataire devenu propriétaire rencontrerait des difficultés à rembourser son crédit en raison d'événements difficiles, tels que le décès ou la séparation (cette garantie est valable jusqu'à 15 ans après la signature de l'acte de vente).

L’acquéreur peut, en complément d’un PSLA transféré, mobiliser d’autres prêts aidés (prêt Accession Logement, prêt à taux zéro…) pour financer l’ensemble de l’opération.

L’acheteur peut-il renoncer à acquérir le logement ?

Oui, le locataire-accédant peut choisir de ne pas acquérir le bien. Dans ce cas-là, il devra quitter les lieux. Le vendeur devra lui rembourser les sommes versées qui correspondent à la fraction acquise de la redevance. Ce remboursement doit être effectué dans un délai de trois  mois. Il est important de noter que le vendeur peut retenir une indemnité, mais cette indemnité ne peut pas excéder 1 % du prix du logement.

Que contient le contrat de location-vente ?

Pour qu'un accord  de location-accession soit valide, il doit impérativement inclure certaines informations essentielles. Voici une liste des principaux éléments à mentionner :

• une description détaillée du logement concerné ;
• le prix de vente du bien ;
• les modalités de paiement (le contrat doit spécifier si des paiements anticipés, en tout ou en partie, sont autorisés) ;
• les modalités de paiement par l'acheteur, notamment s'il s'agit d'un crédit immobilier ;
• la date à laquelle l’acquéreur prendra possession du bien ;
• les conditions permettant une éventuelle levée anticipée de l'option d'achat ;
• le montant de la redevance, sa périodicité, et le cas échéant, les modalités de révision de cette redevance ;
• les règles pour calculer le prix de vente en fonction des redevances déjà versées ;
• les clauses relatives à d'éventuelles indemnités en cas d'annulation de la vente, que ce soit de la part de l'acheteur ou du vendeur ;
• les informations concernant la garantie de l’emprunt, y compris la nature de la garantie, le nom et l'adresse du garant s'il y en a un ;
• une liste des frais qui seront à la charge de l’acquéreur, accompagnée d'une estimation de leur montant ;
• les conditions d'interdiction de logement dans les lieux en cas de renonciation à l'acquisition du bien ;
• les références des contrats d'assurance relatifs au bien en question.

Pour être valable, cet accord  doit être signé en présence d'un notaire, car la location-accession comporte des aspects techniques nécessitant l'expertise notariale.