Qu'est-ce que l'amortissement in fine ?

Prêt in fine vs crédit amortissable : quelles différences ?

Le crédit amortissable permet à l’emprunteur de rembourser chaque mois une partie du capital emprunté. Le paiement des intérêts est dégressif au fil des échéances et s’étale dans la durée du prêt. D’après la loi en vigueur, chaque mensualité doit être indiquée dans un tableau d’amortissement fourni par l’établissement prêteur. Ainsi, il est possible de calculer le montant du crédit en comparant les taux immobiliers.

Le prêt in fine, lui, prévoit uniquement le paiement mensuel des intérêts (et/ou assurance). Chaque mensualité que les emprunteurs remboursent auprès de la banque est donc fixe. Le capital restant est réglé en une seule fois à la fin du prêt. Plus coûteux au niveau des intérêts, le prêt in fine permet néanmoins d’obtenir des mensualités moins importantes. Ce type de crédit immobilier est privilégié pour un investissement locatif ou pour l’achat d’une résidence secondaire.

Quelles sont les spécificités du prêt in fine ?

En général, les banques exigent des garanties solides pour s'assurer de votre capacité à rembourser vos crédits. Elles accordent un prêt in fine dans les cas suivants :

• Placement d’une somme significative dans un type de contrat bancaire (assurance-vie en général, bons de caisse, livrets, bons de capitalisation...) servant de nantissement ;
• Constitution d’une épargne permettant le remboursement final de l'emprunt ;
• Attente d’une revente d’un bien immobilier pour solder le capital.

Contrairement à l'hypothèque (qui porte sur un bien immobilier), le nantissement concerne un bien mobilier ou incorporel : le placement privilégié pour les investisseurs est celui d’une assurance-vie. Cette garantie sécurise le remboursement final du capital. Dans le cas où le créditeur décède, les héritiers deviennent propriétaires du bien immobilier en question.

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, la banque analyse attentivement les profils des emprunteurs et exige souvent des garanties, comme le nantissement d’un placement financier, afin de sécuriser l’opération. Le taux appliqué dépend alors de la nature de la transaction, qu’il s’agisse d’un investissement classique ou d’une stratégie patrimoniale plus spécifique. Avant de s’engager, il est essentiel de réaliser une simulation afin d’évaluer la pertinence du montage financier et de s’assurer que l’emprunt correspond bien à la situation et aux objectifs de l’emprunteur.

Les risques et les points à considérer ?

Le crédit in fine : on ne rembourse que les intérêts

La spécificité du remboursement in fine est que l’emprunteur n’effectue le remboursement du capital qu’à la dernière échéance. Les mensualités à rembourser chaque mois concernent ainsi uniquement les intérêts et les assurances prêt immobilier. Cette forme d'emprunt permet ainsi de limiter considérablement le prélèvement mensuel sur le long terme, qui est normalement couvert par le montant du loyer dans le cadre d'un investissement locatif. 

Un prêt qui s'avère être plus cher

Même si les prélèvements mensuels sont moins importants, le remboursement in fine représente une somme bien plus importante que dans le cadre d’un emprunt amortissable. Avant de souscrire, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour estimer vos mensualités et le coût total du crédit ou vous pouvez faire appel à un courtier qui fera la simulation pour vous et qui pourra vous aiguiller au mieux selon votre profil et vos revenus pour limiter les risques. 

Le crédit amortissable est conseillé pour investir ailleurs 

Le crédit amortissable est recommandé pour financer un projet immobilier classique, tandis que le prêt in fine convient mieux à un investissement locatif ou à une stratégie patrimoniale.  Le faible coût des remboursements mensuels dans le cadre d’un prêt in fine fait qu’il est particulièrement adapté aux personnes désirant investir dans un autre projet immobilier, et prévoyant de revendre l’acquisition pour financer le remboursement du capital à la dernière échéance. Par ailleurs, la banque demande souvent un nantissement sur un produit financier, comme l'assurance-vie, pour sécuriser le remboursement. 

Prêt in fine : un crédit avantageux pour certains profils

Le remboursement in fine est complexe dans le montage financier à mettre en place, mais, si le montant à rembourser lors de la dernière échéance est bien amorti, il peut se révéler très rentable.

Avantages d’un amortissement in fine

1. Une fiscalité optimisée car les intérêts sont déductibles des impôts dans la mesure d’un certain niveau de revenu ;
2. Le rendement de l’épargne à l’issue du prêt ;
3. Des mensualités plus faibles que pour les crédits amortissables ;
4. Un niveau d’imposition sur la fortune immobilière qui diminue.