Passoire thermique et location : réglementation et recours

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique, également appelée passoire énergétique, est un bâtiment (appartement ou maison) qui présente d’importantes déperditions de chaleur ainsi qu’une surconsommation énergétique. Il est notamment caractérisé par une isolation insuffisante (au niveau des murs, du toit ou encore des parois vitrées) et des équipements d’ancienne génération gourmands en énergie (chauffages électriques, chaudières ou poêles anciens, parois en simple vitrage par exemple). Cette vétusté a pour conséquence un inconfort au quotidien (notamment en hiver et en été) avec une humidité importante et des factures d’énergie élevées pour maintenir une température convenable.

Les passoires thermiques sont à ce titre classées avec une étiquette énergie F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), la fiche synthétique de l’efficacité énergétique d’un bâtiment allant de la lettre A (excellente efficacité énergétique) à la lettre G (très mauvaise efficacité énergétique). Selon la définition du DPE, sont ainsi considérés comme passoires thermiques les logements présentant les indicateurs suivants :

• étiquette énergie F : une consommation énergétique comprise entre 331 et 420 kWh/m²/an et des émissions de CO2 moyennes comprises entre 71 et 100 kg CO2/m²/an ;
• étiquette énergie G : une consommation énergétique supérieure à 420 kWh/m²/an et des émissions de CO2 moyennes supérieures à 100 kg CO2/m²/an.

Les derniers chiffres de la SDES publiés le 17 décembre 2024 répertoriaient pas moins de 5,8 millions de passoires thermiques en France au 1er janvier 2024 soit 15,6 % du total du parc immobilier national.

Réglementations sur la location de passoires thermiques

Les propriétaires de logements classés comme passoires thermiques doivent faire face à une réglementation contraignante et qui va encore se durcir dans un futur proche. Parmi leurs obligations et interdictions, on peut citer notamment :

• le gel des loyers : les propriétaires bailleurs de passoires énergétiques ne peuvent plus augmenter le loyer de leurs locataires depuis le 24 août 2022 (à l’exception des locations saisonnières). Cela s’applique aussi bien à un nouveau bail qu’à un bail ancien ;

• l’audit énergétique obligatoire avant une vente : les propriétaires d’un bien classé E, F ou G ont l’obligation de réaliser un audit énergétique par un professionnel certifié en plus du DPE afin d’en présenter les résultats à l’acheteur avant la transaction. Cette obligation sera étendue aux logements classés D en 2034 ;

• l’affichage du DPE dans les annonces immobilières : pour une plus grande transparence et une meilleure information des acquéreurs, le résultat du DPE doit désormais être obligatoirement présenté dans les annonces immobilières. Une fourchette estimative de la facture énergétique théorique du logement est également à mentionner dans l’annonce. Le DPE a à cet égard une importance de plus en plus conséquente pour l’octroi d’un crédit immobilier ;

• l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 (uniquement dans le cas d’un nouveau bail) sauf en cas d’impossibilité de réaliser des travaux (impossibilité technique ou architecturale, refus de la copropriété). Ils ne sont en effet plus considérés comme des logements décents.

Cette interdiction sera étendue aux logements classés F à partir du 1er janvier 2028 et aux logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Les propriétaires d’un logement classé F peuvent donc pour l’instant continuer à louer leur logement jusqu’à fin 2027 malgré leur statut de passoire thermique.

 

Les conséquences juridiques et les sanctions pour les bailleurs en cas de manquement à cette réglementation

Les propriétaires de logements énergivores ne respectant pas ces obligations s’exposent à différentes sanctions administratives.

• le non-respect des obligations d’affichage peut être sanctionné d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € au maximum pour un propriétaire non-professionnel. Pour un professionnel, l’amende peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. En cas d’affichage trompeur, des sanctions pénales peuvent s’appliquer pouvant aller jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans d’emprisonnement ;

• en cas de mise en location d’un bien classé G malgré l’interdiction de louer, le locataire peut entamer une procédure juridique pour demander :

• une diminution du loyer et un remboursement du trop-perçu ;
• une injonction à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour faire sortir le logement du statut de passoire thermique ;
• une suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux et la mise en conformité du logement ;
• des dommages et intérêts.

Ces différentes sanctions ne peuvent toutefois s’appliquer que sur décision d’un juge ;

• en cas de non-transmission de l’audit énergétique avant une transaction, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur en invoquant un vice caché ou un dol lorsque des travaux imprévus se révèlent nécessaires. Il peut alors demander une baisse de prix sur la vente finale.

Conséquences pour les locataires de logements classés passoires thermiques

Un locataire de passoire thermique doit faire face à plusieurs inconvénients au quotidien :

• un confort thermique sommaire avec de grandes variations de température selon les saisons. Le locataire est notamment confronté à une sensation de fraîcheur en hiver avec des parois froides, des courants d’air persistants et de grandes difficultés à augmenter la température malgré le chauffage. En été, le logement ne parvient pas à conserver la fraîcheur et devient difficilement supportable notamment pour dormir la nuit (bouilloire thermique) ;

• de potentiels problèmes de santé, notamment du fait de l'humidité et d’une mauvaise ventilation pouvant provoquer des moisissures. L’occupant d’une location de passoire thermique peut alors être confronté à des problèmes respiratoires, cutanés ou articulaires ;

• un impact financier potentiellement conséquent : un logement énergivore implique des factures de chauffage élevées pour maintenir une température relativement confortable. Les appareils de chauffage de ce type de logement sont en effet bien souvent fortement consommateurs d’énergie (notamment les radiateurs électriques de type “grille-pain”). Le recours à des chauffages d’appoint (convecteur électrique, poêle à pétrole) est par ailleurs bien souvent nécessaire pour améliorer le confort thermique, ce qui vient également renchérir le coût de la vie dans une passoire thermique.

Locataire de passoire thermique : quels sont vos droits ?

Vous êtes locataire d’un bien classé G ? La réglementation met à votre disposition certaines prérogatives pour faire valoir vos droits. La loi “Climat et résilience” entrée en vigueur le 1er janvier 2025 a notamment considérablement renforcé les possibilités de recours pour les titulaires de baux de location d’une passoire thermique. Elle prévoit ainsi la possibilité pour le locataire :

• de demander la réalisation de travaux de rénovation énergétique (isolation, remplacement de parois vitrées, remplacement d’équipements de chauffage vétustes, etc.) pour faire sortir le bien du statut de passoire thermique. Ce recours est possible lorsque le logement ne correspond pas aux critères minimaux de décence. Il peut être effectué même si le locataire était au courant du statut de passoire thermique du logement avant la signature du bail.

Elle doit être formalisée par une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) adressée au propriétaire. Sans action amiable de la part du propriétaire, le locataire peut recourir à la commission départementale de conciliation (CDC) ou à un juge pour obtenir la mise en conformité du logement en cas d’absence de réponse dans les 2 mois. Le cas échéant, des dommages et intérêts pourront même être demandés notamment si le DPE fourni au moment de la signature du bail était inexact ou trompeur. Le nouveau DPE est en effet devenu opposable depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 ;

 

 

• d’obtenir un gel des loyers et même une diminution du montant du loyer tant que les travaux de rénovation énergétique n’ont pas été effectués. Le locataire peut ainsi refuser une augmentation du montant du loyer même lorsqu’il s’agit de la simple indexation annuelle des loyers sur l’inflation ;

• de demander au juge une potentielle suspension du versement du loyer ainsi qu’une suspension du bail le temps que le logement soit mis en conformité ;

• de demander la réalisation d’un nouveau DPE après la réalisation des travaux ou pour une nouvelle reconduction du bail.

Actions et conseils pratiques pour les locataires

Si vous êtes locataire d’une passoire énergétique et souhaitez améliorer votre confort thermique au sein du logement, vous pouvez entreprendre différentes actions :

• vérifiez la performance énergétique du logement et son potentiel état de vétusté : pour ce faire, consultez la dernière version du DPE ou sollicitez-en un à nouveau auprès du propriétaire si celui-ci n’est plus valable ou en cas de reconduction du bail ;

• rapprochez-vous du propriétaire pour un accord amiable si le DPE mentionne que le logement ne répond pas aux critères de décence énergétique. Demandez le cas échéant la réalisation de travaux de mise en conformité énergétique ainsi que le gel des loyers par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d’absence de réponse dans les 2 mois, contactez la commission départementale de conciliation pour tenter de parvenir à une solution négociée. En cas d’échec, vous êtes en droit de saisir la justice pour faire valoir vos droits ;

• n’entreprenez pas d’action unilatérale (gros travaux de rénovation, suspension du loyer, etc.) sans l’accord du propriétaire ou sans que la justice ne vous ait donné raison. Vous pourriez à l’inverse vous trouver en infraction et risquer différentes sanctions (remise en l’état initial du bien, injonctions de régularisation ou dans le pire des cas expulsion) ;

• envisagez des solutions temporaires pour améliorer l’efficacité énergétique du logement et limiter les coûts le temps que la situation ne se décante (rideau isolant thermique, survitrage, boudins de porte, joints d’étanchéité, panneaux réflecteurs de chaleur, thermostats connectés, etc.).

Quelles aides disponibles pour les locataires de passoire énergétique ?

Même si vous disposez d’aides moins importantes que les propriétaires pour faire face à une situation de précarité énergétique, vous pouvez cependant, en tant que locataire, également solliciter les dispositifs suivants :

-       le chèque énergie, destiné aux foyers à revenus modestes leur permettant de régler certaines factures d’énergie ou de payer certains combustibles. Son montant peut aller de 48 à 277 €. Il est normalement automatiquement attribué selon les revenus ;

-       les aides du fonds de solidarité pour le logement : le FSL peut venir en aide à certains ménages en grande précarité énergétique afin de prendre en charge tout ou partie de leurs factures d’énergie ;

-       la prime énergie dans le cadre des certificats d’économie d’énergie (CEE) pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer le DPE (une soixantaine de travaux sont éligibles) ;

-       les aides des collectivités locales : certaines collectivités (mairie, département, région) prévoient des dispositifs spéciaux d’aide aux particuliers en situation de précarité énergétique. Renseignez-vous directement auprès de votre collectivité pour connaître les aides en vigueur près de chez vous ;

-       pour obtenir des conseils sur la façon d’optimiser un logement énergivore, vous pouvez enfin solliciter des informations auprès d’un conseiller France Rénov’ ou auprès de l’ADIL (agence départementale d’information sur le logement) notamment pour connaître vos droits vis-à-vis du propriétaire dans le cadre d’une procédure juridique.