⏱L'essentiel en quelques mots
Les frais de renégociation de prêt immobilier correspondent aux coûts appliqués par votre banque lorsque vous demandez à revoir les conditions de votre crédit en cours, notamment le taux d’intérêt. Ils rémunèrent la révision du taux, mais aussi la gestion administrative du dossier.
Il est opportun que vous compreniez ces frais avant d’engager toute démarche. Leur montant peut en effet influencer la pertinence de l’opération et déterminer s’il est plus avantageux de renégocier auprès de votre banque, de procéder à un rachat de crédit ou de ne rien faire. Voici ce que vous devez retenir :
- les frais de renégociation de prêt immobilier regroupent essentiellement les frais de dossier de la banque ;
- l’opération doit être envisagée surtout pour un prêt récent et un capital restant dû important ;
- en cas de refus de votre banque, un rachat de crédit immobilier peut être une alternative pour obtenir un meilleur taux.
Sommaire
Que facturent les banques pour une renégociation de prêt immobilier ?
Les frais de renégociation d’un crédit représentent les coûts associés à la modification des conditions de votre prêt immobilier. Ils varient selon la banque, votre situation et la complexité de votre dossier.
Les frais de dossier
Les frais de dossier correspondent au montant que la banque prélève pour la conclusion d’un avenant de renégociation. Plus concrètement, ils représentent les honoraires de votre conseiller bancaire et du service administratif pour le temps passé à étudier votre situation et à monter votre dossier de renégociation de crédit immobilier.
Plus votre dossier est difficile à traiter et plus les frais seront élevés. Vérifiez bien leur montant dans votre avenant de prêt avant de l’accepter. Vous pouvez négocier le montant des frais de dossier, qui sont à payer en une fois lors de la prochaine mensualité après la signature de l’avenant de renégociation.
Bon à savoir
La renégociation d’un prêt immobilier s'effectue auprès de votre banque actuelle, dans le but de baisser le taux d'intérêt de votre prêt.
En revanche, le rachat de crédit s’opère auprès d’un autre établissement bancaire dans le but d’obtenir des conditions plus avantageuses. Pour cela, il est nécessaire de mettre en place un nouveau prêt immobilier.
Ce dernier rembourse alors le crédit initial. Toutefois, un rachat de crédit engendre des frais supplémentaires pour l'emprunteur, notamment des indemnités de remboursement anticipé (IRA) et de nouveaux frais de garanties.
Les frais de remboursement anticipé
Les frais de renégociation de prêt immobilier n’incluent pas les indemnités de remboursement anticipé (ou IRA). Celles-ci sont à payer lorsque vous faites racheter votre crédit par un établissement bancaire concurrent, et non lorsque vous demandez à renégocier votre emprunt actuel. Le crédit auprès de votre ancienne banque va être soldé par anticipation. Dans la majorité des cas, votre contrat prévoit ce type de pénalité.
L’indemnité ne pourra jamais dépasser :
- le montant de six mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt ;
- 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
En cas de crédit immobilier à taux variable, les pénalités de remboursement anticipé peuvent être majorées d’intérêts compensateurs afin d’assurer à l’organisme prêteur le taux moyen prévu initialement.
Bon à savoir
En plus de votre prêt immobilier, une opération de rachat de crédits peut également inclure différents types de dettes, comme des crédits à la consommation par exemple.
Les frais de garanties
Tout comme les indemnités de remboursement anticipé, les coûts de garantie n’entrent pas dans les frais de renégociation de prêt immobilier. En effet, votre emprunt actuel dispose déjà d’une garantie prise par la banque à la mise en place du financement.
Comme la renégociation est un avenant au prêt et non un nouvel emprunt, la garantie actuelle reste en place. Nul besoin de la modifier et d’en ajouter une autre au contrat.
C’est donc dans le cadre d’un rachat de prêt immobilier que vous pouvez faire l’objet de frais de garanties. Effectivement, dans la grande majorité des cas, la banque demande la souscription d’une garantie afin de sécuriser le remboursement du prêt. On retrouve la caution bancaire (par exemple Crédit Logement), l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (PPD).
Si vous faites racheter votre prêt immobilier, vous allez donc devoir souscrire une nouvelle garantie auprès de votre nouvel établissement bancaire. Vous devrez également résilier la garantie liée à votre ancien prêt. Dans ce contexte, vous pouvez avoir des frais de mainlevée d’hypothèque. Vous devez prendre en compte cette charge quand vous évaluez le bien-fondé de la renégociation.
Quel est le meilleur moment pour renégocier son prêt ?
Il existe trois critères pour déterminer si c’est le bon moment pour renégocier son prêt immobilier :
- il reste plus des deux tiers de la durée totale du prêt : l’opération est intéressante uniquement dans les premières années du crédit, car c’est là que les intérêts sont les plus élevés au sein des mensualités ;
- le capital restant dû est idéalement supérieur à 70 000 € : si le capital est trop faible, le montant des intérêts que va vous faire gagner la renégociation ne sera pas suffisamment intéressant ;
- la différence entre le taux actuel et le taux renégocié doit être au minimum de 0,7 point (par exemple en passant de 2,3 % à 1,6 %).
Les conseils d’Empruntis pour diminuer les frais de renégociation de crédit immobilier
Renégocier votre crédit immobilier peut vous permettre de réduire le coût total de votre emprunt, à condition de bien anticiper les frais associés. Voici donc quelques conseils pour limiter l’impact des frais d’avenant de prêt immobilier.
- Comparez la renégociation avec le rachat de votre crédit : les taux varient d’un établissement à l’autre. Faire jouer la concurrence peut faire pencher la balance en votre faveur.
- Négociez directement avec votre banque actuelle : si votre profil est solide, votre banque peut accepter un geste commercial sur les frais de dossier pour vous conserver comme client.
- Regroupez vos démarches : en plus de la renégociation du prêt, regardez pour changer d’assurance emprunteur dans le même temps pour obtenir un coût global de financement plus avantageux.
- Évaluez la rentabilité de l’opération : avant d’engager des frais de renégociation de prêt immobilier, faites une simulation pour vérifier que le gain généré dépasse le coût des démarches.
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