⏱L'essentiel en quelques mots
La banque peut racheter votre maison, ou plutôt votre prêt immobilier, si votre situation professionnelle ou personnelle a changé et vous empêche de rembourser les échéances de votre crédit immobilier. Voici ce qu’il faut retenir sur le sujet :
- La banque peut alors racheter votre emprunt dans le cadre d’un rachat de prêt et vous proposer un nouveau contrat.
- Pour étudier votre demande, elle réclame plusieurs pièces justificatives, dont les documents relatifs à votre situation professionnelle et au crédit à racheter, ainsi qu’un avis de valeur du bien.
- Le rachat de crédit immobilier présente des avantages (baisse du taux d’intérêt et de la mensualité, diminution du taux d’endettement…), mais il s’assortit aussi de frais à ne pas négliger (pénalités de remboursement anticipé, frais de garantie…). Il convient de bien étudier le projet afin de déterminer si l’opération est rentable ou non.
- D’autres solutions peuvent être envisagées en dehors du rachat de prêt immobilier, comme la vente à réméré ou la vente classique.
Sommaire
En quoi consiste le rachat par une banque ?
Le rachat par une banque consiste à solliciter un nouvel organisme financier pour renégocier son crédit immobilier. Celui-ci rachète le prêt à la banque émettrice et propose à l’emprunteur une nouvelle offre de crédit. Ce n’est donc pas à proprement parler un rachat de maison, mais bien un rachat de prêt immobilier.
Les raisons de vouloir faire racheter par une banque
Plusieurs raisons peuvent amener un emprunteur à demander un rachat de crédit immobilier :
- vous rencontrez des difficultés financières pour rembourser votre prêt et souhaitez rééquilibrer votre budget ;
- lors de la souscription du crédit immobilier, le taux d’intérêt était supérieur à celui du marché, mais votre banque actuelle refuse de renégocier le prêt ;
- votre situation professionnelle ou personnelle a changé (baisse de revenus par exemple) ;
- vous souhaitez financer un autre projet et cherchez à réduire votre taux d’endettement.
Les conditions du rachat de crédit immobilier par une banque
Pour valider ou non l’opération de rachat, les établissements financiers étudient différents paramètres, notamment :
- la situation professionnelle du candidat à l’emprunt et sa capacité de remboursement ;
- ses charges actuelles et ses relevés bancaires (défaillance de remboursement, échéances reportées…).
Les banques s’intéressent également au bien immobilier, à sa valeur, ainsi qu’aux détails du crédit à racheter (capital restant dû, conditions du contrat actuel…). Par ailleurs, le rachat de crédit immobilier entraîne des frais (indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de dossier…) plus ou moins importants. Ces dépenses supplémentaires peuvent réduire la pertinence de l’opération.
Bon à savoir
Pour qu’un rachat de crédit immobilier soit intéressant, il faut que :
- l’écart entre le taux d’intérêt actuel et l’ancien soit prononcé (au moins 0,7 à 1 point) ;
- vous soyez dans le premier tiers du remboursement du crédit, car plus le capital restant dû est important, plus l’opération sera pertinente.
Vous devez aussi calculer le montant des éventuelles pénalités de remboursement anticipé (IRA). Si elles sont trop élevées, l’opération de rachat risque d’être moins ou peu intéressante. N’oubliez pas non plus de comptabiliser les frais liés à l’opération (frais de dossier, d’assurance…).
Comment procéder à la demande de rachat ?
Certaines étapes sont indispensables avant d’entamer une demande de rachat.
Évaluer la valeur de votre bien immobilier
Vous devez commencer par demander une estimation de valeur immobilière actualisée. Entre le moment où vous avez acheté votre logement et celui où vous envisagez un rachat de prêt, il se peut que les prix aient évolué. En évaluant précisément la valeur de votre maison, vous pouvez déterminer si le rachat est la meilleure option. Cela permet aussi à la banque de mieux appréhender votre dossier et de vous proposer éventuellement une garantie hypothécaire.
En effet, celle-ci tient compte de la valeur de votre bien lorsqu’elle étudie votre demande de rachat. Vous pouvez vous adresser à une agence immobilière ou à un notaire pour obtenir une estimation de valeur.
Préparer et soumettre votre dossier à la banque
Pour procéder à un rachat de crédit immobilier, vous devez vous adresser à un autre établissement que la banque émettrice du prêt (sinon il s’agit d’une renégociation de crédit).
Le nouvel organisme va vous demander différents documents pour constituer et étudier votre dossier, comme les pièces relatives au crédit immobilier et à votre situation professionnelle. Les banques peuvent avoir des exigences différentes en matière de justificatifs à fournir. Reportez-vous à leur liste, mais les plus courants sont les suivants :
- des justificatifs d’état-civil et de situation familiale (pièce d’identité, livret de famille, contrat éventuel de mariage, jugement de divorce le cas échéant) ;
- des justificatifs de domicile (facture d’électricité ou d’eau, taxe foncière pour les propriétaires ou taxe d’habitation pour les locataires) ;
- des justificatifs de revenus (trois derniers bulletins de salaire ou 3 derniers bilans comptables pour les indépendants, dernier salaire de décembre, dernier avis d’imposition, contrat de travail, attestation de prestations familiales si vous en touchez) ;
- des justificatifs de gestion bancaire (relevés bancaires des trois derniers mois, relevés des produits d’épargne) ;
- l’offre de prêt et le tableau d’amortissement du crédit immobilier concerné par le rachat, indiquant le capital restant dû ;
- le titre de propriété du bien immobilier concerné et un avis de valeur récent par un professionnel (notaire, agence immobilière).
Quelles sont les alternatives au rachat par une banque ?
Le rachat par une banque n’est pas la seule solution envisageable.
La vente à réméré
La vente à réméré est une procédure particulière par laquelle un propriétaire cède son bien à un tiers, tout en continuant à l’occuper. Celui-ci s’acquitte de frais d’occupation et a la possibilité de racheter sa résidence au tiers acheteur dans un délai de cinq ans maximum.
La vente classique de la maison
Pour faire face à des difficultés financières ou à un changement de situation, le propriétaire d’un bien peut aussi envisager une mise en vente. L’opération peut se révéler intéressante si, après calculs, le rachat de crédit entraîne des dépenses conséquentes ou une hausse importante du coût global du financement.
Bon à savoir
De manière générale, lorsque le bien est vendu, le prêt immobilier qui le finance est remboursé. Mais ce n’est pas une obligation absolue, notamment si vous souhaitez racheter un autre bien dans la foulée. Certaines banques acceptent de garder le prêt immobilier après une vente, en revoyant les conditions pour s’adapter au nouveau projet : il s’agit alors d’un transfert de crédit. Un prêt relais est également possible.
Avantages et inconvénients du rachat par une banque
Dans certains cas, le rachat par une banque peut être une solution intéressante, mais il n’est pas sans risques. Voici les principaux avantages et inconvénients associés à l’opération.
Les avantages
Le rachat de crédit immobilier peut dans certains cas permettre d’obtenir des conditions d’emprunt plus avantageuses. Il aboutit parfois à une diminution du taux d’endettement, ce qui permet d’augmenter mécaniquement la capacité d’emprunt et de financer un nouveau projet.
Les inconvénients
Cependant, faire racheter son crédit immobilier par une banque occasionne aussi des frais plus ou moins conséquents. La baisse de la mensualité peut aussi allonger la durée de remboursement du crédit (les intérêts couvrant plus de temps), ce qui a pour effet d’augmenter le coût global de l’opération.
Avantages
- Conditions de crédit plus avantageuses
- Baisse du taux d’endettement
Inconvénients
- Différents frais à prendre en compte (voir ci-dessous dans les questions fréquentes)
- Allongement de la durée de remboursement possible
Rachat de prêt : les questions fréquentes
Une banque peut-elle refuser de racheter ma maison ?
Oui, une banque peut refuser de racheter un prêt, si après étude de votre dossier elle estime que toutes les conditions ne sont pas remplies ou que les risques sont trop élevés (situation professionnelle instable, salaire insuffisant, taux d’endettement élevé…).
Quels frais sont associés au rachat de crédit par une banque ?
Les frais liés au rachat par une banque sont notamment les suivants :
- les frais de dossier (variables selon les établissements financiers) ;
- les indemnités de remboursement anticipé (IRA), des pénalités appliquées lorsque l’emprunteur rembourse avant terme le crédit, qui sont précisées et détaillées dans le contrat de prêt et peuvent être négociées au moment de la souscription ;
- les frais de garantie (caution bancaire ou hypothèque) pour la création du nouvel emprunt immobilier.
Combien de temps prend le processus de rachat par une banque ?
L’opération de rachat par une banque prend entre 30 et 60 jours selon le dossier, le montant du prêt et les éventuels échanges entre établissements financiers.
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