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Qu'est-ce qu'une SCI d'attribution ? Principe, fonctionnement et avantages

L'essentiel en quelques mots

Parmi les différents types de SCI, la société civile immobilière d’attribution est destinée à la réalisation d’un projet immobilier important, comme la construction ou à la rénovation d’un immeuble. Celle-ci peut présenter de nombreux avantages fiscaux pour les particuliers qui en prennent part. Dans ce guide, nous allons vous présenter :

  • ce qu’est une SCI d’attribution ;
  • comment celle-ci est géré par ses associés ;
  • les avantages, notamment fiscaux, de l’investissement en SCIA ;
  • ce qu’il se passe une fois la structure dissoute ;
  • les options pour financer ce type de projet.

Qu’est-ce qu’une SCI d’attribution ?

La société civile immobilière d'attribution est un type de société dont la propriété est gérée par plusieurs personnes, d'une même famille ou non. Ce type de SCI est généralement mise en place :

En effet, une SCIA est destinée à la construction ou à l’acquisition d’un immeuble en vue d’être, à terme, fractionné en plusieurs parcelles attribuées aux associés devenant alors copropriétaires.

Comment fonctionne une SCI d’attribution ?

Le rôle des associés dans une SCIA

Si vous êtes parmi les associés d’une SCI d’attribution, vous participerez activement à sa gestion à travers des assemblés générales. Au cours de celles-ci, vous aurez généralement un droit de vote proportionnel à votre participation financière, mais il est possible que les statuts de votre SCIA prévoient d’autres modalités.

La nomination du gérant de la SCIA

Les associés d’une SCI d’attribution sont aussi en charge de la nomination d’un gérant, voire de plusieurs. Celui-ci, dont les missions sont définies par les statuts, va devenir le représentant légal de la société et ainsi opérer un certain nombre d’actes de gestion au quotidien.

La fiscalité d’une SCI d’attribution

D’un point de vue fiscal, une SCIA est identique à une SCI. Autrement dit, chaque associé devra payer lui-même ses impôts en lien avec la structure. Vous pouvez ainsi choisir le régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou celui de l’impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier peut se révéler parfois plus avantageux pour les contribuables. Une SCI se voit appliquée le régime de la transparence fiscale selon le BOFIP.

Pourquoi investir via une SCI d'attribution ?

Partager la gestion et les bénéfices des biens immobiliers

La société civile immobilière (SCI) correspond à un regroupement d'un ou plusieurs biens immobiliers appartenant à différentes personnes. Ce type de société n'a pas d'objectif commercial, il permet simplement de partager la gestion et les bénéfices liés à ces biens immobiliers entre les différents associés de la SCIA.

Ces sociétés civiles de patrimoine peuvent être de différents types : familiale ou d'attribution. On parle de SCI d'attribution lorsque la société est créée dans l'objectif de construire ou d'acheter un bien immobilier pour ensuite diviser les parts entre les différents associés. Le capital investi par chacun des associés peut être variable ou fixe selon les termes posés au préalable pour la SCIA.

Faciliter la transmission d’un bien immobilier

En plus de représenter une bonne opération financière, l'investissement dans une SCI d'attribution permet notamment de faciliter la transmission d'un bien immobilier et de réduire les droits de donation. La création ou l'investissement dans ce type de société est donc surtout là pour garantir le patrimoine des associés de la SCIA et d'éviter les problèmes lors de la succession. 

Bénéficier d’avantages fiscaux

Investir dans une SCIA peut présenter certains avantages fiscaux. Par exemple, dans le cadre d’un régime d’imposition sur le revenu, une plus-value réalisée sur un bien appartenant à la société depuis plus de 22 ans sera exonérée d’impôt. Toujours à travers l’IR, les bénéficies réalisé par un associé seront soumis, sur la déclaration de revenu, aux bénéfices non commerciaux (BNC). Celui pourra alors bénéficier d’un abattement de 34 %.

Choisir le régime de l’impôt sur les sociétés peut aussi permettre, pour certains ménages, d’être imposé d’une manière plus intéressante qu’à travers l’impôt sur le revenu. Il faut cependant être vigilant au moment d’opter pour cette solution. Une fois prise, cette décision est irrévocable.

Dissolution de la société civile d’attribution : comment ça fonctionne ?

Bien qu’il soit possible de prévoir une durée d’existence allant jusqu’à 99 ans pour votre SCIA, celle-ci est généralement dissoute au moment de l’achat et du partage en lots entre associé du bien immobilier.

Après sa dissolution, les anciens associés de la SCIA deviennent copropriétaire. À partir de ce moment-là, c’est donc le régime de la copropriété qui est instauré et chaque propriétaire peut gérer comme il le souhaite ses parties privatives.

Comment financer une SCIA ?

Il n'existe pas de prêt immobilier spécifique pour le financement d'une SCIA. Cependant, l'investissement via ce type de société peut se faire de deux manières : crédit immobilier contracté directement par la SCIA ou chaque associé contracte un prêt immobilier.

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