Qu'est-ce qu'un prêt à taux capé ?

Définition du taux capé

Le taux capé est une variante du prêt immobilier à taux révisable pur. En effet, contrairement au taux révisable classique, le taux est dit capé ou sécurisé lorsqu'il ne peut varier que dans les limites prévues contractuellement. Dans la majorité des cas, il est capé sur le taux à +/- 1 ou 2 points, mais il existe des formules de cap sur la mensualité et la durée.

Ainsi, une forte augmentation des taux du marché ne pourra pas faire monter le taux de votre prêt capé. En revanche, s’il y a des baisses, vous pourrez en bénéficier.

Fonctionnement du taux capé

Le calcul du taux capé est basé sur un taux initial révisé périodiquement (en général tous les trois à cinq ans) en fonction des fluctuations de l’indice Euribor (taux interbancaire européen). Lors de la révision, le taux initial du prêt est ajusté à la baisse ou à la hausse, mais sans jamais dépasser le plafond du cap.

Quelle est la différence entre un taux variable, un taux capé et un taux fixe ?

Le taux fixe d’un prêt immobilier prévoit des mensualités de crédit constantes durant toute la durée de l’emprunt. Il évite tout risque de hausse des taux, mais s’ils baissent, il faut passer par une renégociation du contrat de prêt pour en bénéficier.

Le taux variable est également indexé sur un indice de référence et peut donc augmenter ou baisser selon les fluctuations des taux du marché. En revanche, si la hausse est très importante, rien ne limite l’augmentation des mensualités du crédit. 

Au contraire, le taux révisable capé implique des mensualités variables à la hausse comme à la baisse, durant toute la période de remboursement du prêt, en fonction de l’évolution de l’indice de référence. Le tout impacte donc le coût global du crédit.

Différences entre types de taux 

Critère	Taux fixe	Taux variable	Taux capé
Mensualités	Fixes	Évolution à la hausse ou à la baisse sans plafond	Évolution plafonnée à la hausse
Risque de hausse du taux	Aucun	Fort	Limité
Possibilité de baisse du taux	Aucune	Automatique en cas de baisse de l’indice de référence	Oui, mais avec un plancher
Prévision du coût total du crédit à la signature	Oui	Difficile	Oui, avec un minimum et un maximum

Les meilleurs moments pour choisir un taux capé

Le taux capé étant variable et plafonné, il constitue une option pertinente dans certaines situations. Il faut aussi tenir compte de vos attentes et de la conjoncture économique.

Les meilleurs moments pour opter pour un taux révisable capé sont ceux où les taux d’intérêt sont bas et une possibilité de hausse modérée, afin de bénéficier d’un taux initial intéressant.

Par ailleurs, les emprunteurs qui souhaitent un peu plus de sécurité en profitant des avantages d’un taux variable ont tout intérêt à opter pour le taux capé, plus sécurisé lorsqu’il y a une hausse.

Si la durée de votre prêt dépasse dix ans et que vous prévoyez de conserver le bien (résidence principale par exemple), le taux capé protège votre budget des hausses cycliques. Il offre également une certaine flexibilité si vous comptez rembourser votre prêt avant son terme (par exemple en cas de revente du bien dans les cinq à sept ans). En effet, le plafond instauré par le cap permet d’éviter de payer la prime d’un taux fixe sur toute la durée du prêt.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un taux révisable capé ?

Le prêt à taux capé est plus ou moins intéressant selon votre degré d’acceptation du risque. Même si cette solution correspond à votre projet, prenez en compte tous les avantages et les inconvénients pour analyser votre dossier objectivement et faire le meilleur choix. Nous vous conseillons aussi d’effectuer une simulation de crédit immobilier pour comparer les différentes modalités de crédit.

Les avantages d’un taux révisable capé

• un taux variable capé est souvent plus faible en début de prêt qu’un taux fixe ;
• le risque de hausse du taux est limité ;
• vous pouvez bénéficier de la baisse des taux sans limite si le taux n’est pas capé à la baisse ;
• le taux variable n’est pas immuable, vous pouvez généralement passer à un taux fixe pour anticiper une hausse des taux à venir et/ou pour vous rapprocher des prix du marché.

Les inconvénients d’un taux révisable capé

• même avec un taux capé, les mensualités et la durée du crédit peuvent subir des variations ;
• il est alors difficile d’avoir une vision précise de son plan de remboursement, ni du coût total de son crédit ;
• le taux variable pour un crédit immobilier est globalement intéressant uniquement lorsque certaines conditions de marché sont réunies (notamment un écart important entre taux fixe et valeur de l’indice de référence).

Les prêts à taux capé sont-ils encore proposés par les banques ?

Les crédits à taux capé étaient moins proposés en France depuis quelques années, jusqu’à leur disparition progressive. Ils ne sont d’ailleurs souvent plus mentionnés dans les catalogues des établissements bancaires.

Comment souscrire à un taux capé ?

Pour souscrire à un taux révisable capé, il faut se tourner vers une banque qui le propose encore et analyser attentivement vos besoins. Les différentes étapes de souscription sont les suivantes :

• analyse de votre situation financière pour savoir si le taux capé est adapté à vos besoins, à la durée du projet, à votre capacité de remboursement et à votre tolérance au risque ;
• comparaison des offres des établissements financiers en mettant en regard le taux initial, mais aussi les plafonds (cap) ainsi que les conditions spécifiques du prêt (et notamment l’assurance emprunteur) ;
• évaluation de l’évolution des mensualités en demandant une simulation de crédit afin d’avoir une idée précise des fluctuations potentielles des échéances ;
• préparation du dossier de demande de prêt avec les pièces nécessaires (justificatifs d’identité et de domicile, relevés de comptes bancaires, avis d’imposition ou derniers bulletins de salaire, apport personnel…) ;
• examen et signature de l’offre de prêt si les conditions vous conviennent.

De manière générale, essayez d’obtenir un taux avec un plafond bas. Vous pouvez faire appel à un courtier pour négocier en votre nom des taux plus intéressants et vous aider à filtrer les meilleures offres en fonction de votre profil.

Taux capé : ce qu’il faut retenir

• à l’inverse d’un crédit à taux fixe, un prêt à taux capé peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon les évolutions des indices de référence, ce qui modifie le montant des mensualités à rembourser ;
• le taux capé permet de réguler les trop grandes fluctuations de taux et de les encadrer avec un plafond déterminé ;
• il n’est pertinent que lorsqu’il y a un écart notable entre le taux fixe et la valeur de l’indice de référence.