Statut LMP : définition et fiscalité pour le loueur en meublé professionnel

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Le statut LMP (pour loueur en meublé professionnel) est un cadre juridique et fiscal plébiscité par les investisseurs immobiliers et tout particulièrement par ceux réalisant de la location de logements meublés de façon régulière. Il peut concerner différents types de biens pouvant faire l’objet d’une mise en location comme par exemple : 

• les logements utilisés pour de la location saisonnière (meublés de tourisme, gîtes, villages vacances) :
• les logements mis en location de courte durée pour des besoins professionnels (travailleurs saisonniers par exemple) ;
• les logements loués à l’année. 

Le statut LMP se distingue de l’autre statut fréquemment utilisé pour la location immobilière, le statut LMNP (pour louer en meublé non professionnel), de par son caractère professionnel en tant qu’activité principale. 

La différence majeure entre les statuts LMNP et LMP tient dans le caractère occasionnel ou non de l’activité de location immobilière et donc dans le niveau de chiffres d’affaires qui en découle (plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels et plus de 50 % de la totalité des revenus du foyer pour en bénéficier). 

En d’autres termes, la location immobilière constitue une activité annexe pour la LMNP alors qu’il s’agit de l’activité principale pour un loueur en LMP. Le statut LMP implique de ce fait des conditions d’application plus contraignantes (notamment d’un point de vue comptable) mais aussi des avantages fiscaux plus nombreux et plus importants.

Pourquoi passer en LMP ?

Une personne exerçant une activité de location immobilière a tout intérêt à opter pour le statut LMP si son activité devient très régulière et qu’elle implique d’importants frais et investissements. La location meublée professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle permet d'optimiser son imposition sur les revenus fonciers grâce notamment à la déduction de frais professionnels. Elle offre également des perspectives intéressantes vis-à-vis de la détention et de l’extension du patrimoine immobilier du loueur. 

Pour ce faire cependant, il convient de bien prêter attention au régime d’imposition choisi.  Celui-ci est notamment conditionné par le montant de chiffre d’affaires. La LMP offre la possibilité de faire le choix entre 2 régimes distincts : 

• le régime de la micro-entreprise (ou micro-BIC) : il permettait auparavant de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs pour un bien non-classé et de 71 % pour un bien classé. Il était jusque-là réservé aux loueurs présentant un chiffre d’affaires n’excédant pas 77 700 € par an ou 188 700 € par an pour les meublés classés de tourisme. Les plafonds ont fortement diminué depuis 2025 et sont désormais fixés à 15 000 € pour les meublés non-classés et 77 700 € pour les meublés classés. Les abattements ont également diminué en conséquence et sont désormais de 30 % pour les meublés non-classés et de 50 % pour les meublés classés ; 

• le régime des frais réels : le régime réel permet de déduire ses frais de fonctionnement de l’ensemble de ses revenus et même de créer du déficit foncier sur plusieurs exercices lorsque les charges sont supérieures aux recettes. Il offre également l’opportunité de pratiquer l’amortissement. Il est automatiquement appliqué aux loueurs dont les montants de chiffre d’affaires annuel HT dépassent les plafonds du régime micro-BIC (désormais plus de 15 000 € pour les meublés non-classés et plus de 77 700 € pour les meublés de tourisme classés). Un loueur peut toutefois faire le choix d’opter pour le régime des frais réels même en-deçà de ce montant s’il a beaucoup de charges à déduire et s’il estime que cette formule est plus profitable pour lui d’un point de vue fiscal (lorsque le montant total de ses charges est supérieur au montant de l’abattement). 

Tableau récapitulatif des plafonds de chiffre d’affaires annuel applicables pour la LMP selon les régimes d’imposition avec les abattements correspondants (avec les dernières modifications réglementaires)

Plafonds et abattement régime micro-BIC / Revenus annuels	Revenus de 2024 déclarés en 2025	Revenus de 2025 à déclarer en 2026
Plafonds de chiffre d’affaires meublés non classés	77 700 €	15 000 €
Plafonds de chiffre d’affaires meublés classés	188 700 €	77 700 €
Montant de l’abattement meublés non classés	50 %	30 %
Montant de l’abattement meublés classés	71 %	50 %

Quelles sont les conditions pour être loueur en meublé professionnel ?

En premier lieu, comme son nom l’indique, l’activité de loueur meublé professionnel implique le fait de mettre un ou plusieurs biens immobiliers en location meublée.

Remplir les critères de location meublée

La location meublée, contrairement à la location nue (ou location vide) consiste à faire en sorte que le locataire qui arrive dans le logement puisse l’utiliser immédiatement grâce à tous les équipements déjà présents en son sein. Une liste d’équipements obligatoires a été édictée par les pouvoirs publics dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Pour être considéré comme meublé, le loueur doit ainsi installer les éléments suivants : 

• une literie (comprenant une couverture ou une couette) ;
• un dispositif visant à occulter les fenêtres dans la chambre à coucher (volets, rideaux, stores) ;
• des plaques de cuisson dans la cuisine ;
• un four (ou un four micro-ondes) ;
• un réfrigérateur et un congélateur (ou a minima un combiné réfrigérateur/congélateur disposant d’un compartiment à glace d’une température inférieure ou égale à - 6°C ;
• une vaisselle et des ustensiles de cuisine pour la prise des repas ;
• une table et des chaises ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel pour effectuer le ménage correspondant aux spécificités du logement. 

La location meublée implique également l’entretien du bien pour qu’il subsiste en bon état malgré un roulement des locataires plus important que pour une LMNP.

Les critères de revenus

L’activité de loueur meublé nécessite par ailleurs de choisir entre le statut de LMNP ou le statut de LMP. Pour accéder aux avantages du statut LMP, il faut ainsi respecter les deux conditions cumulatives suivantes : 

• réaliser des recettes tirées de l’activité de location immobilière d’un montant supérieur à 23 000 € par année civile (loyers TTC + charges) ;

ET

• tirer plus de 50 % de ses revenus annuels de cette activité de location : le total des autres revenus du foyer (salaires, pensions et autres revenus complémentaires) ne peut donc excéder le montant de ces revenus locatifs. 

Si une de ces 2 conditions n’est pas réunie, alors le loueur relève du statut de la location meublée non professionnelle.

Les formalités d’enregistrement en tant que loueur meublé

Pour devenir loueur meublé professionnel, il faut en outre remplir les différentes formalités administratives pour le lancement de l’activité.

Comment déclarer ses revenus locatifs en LMP ?

La déclaration des revenus locatifs en LMP est à réaliser au moment de la déclaration de revenus annuelle n°2042 en renseignant le montant des recettes ainsi que des charges annuelles à déduire. Les formalités additionnelles dépendent ensuite du régime d’imposition choisi : 

• pour le régime micro-BIC, vous devez reporter les informations sur le formulaire n° 2042 C-Pro au niveau des cases dédiées au micro-BIC (5KP à 5MP) ; 

• pour le régime réel, il faut joindre une liasse fiscale comprenant notamment le formulaire n° 2031 (cases 5KC à 5MC) et les annexes (formulaire n° 2033). Vous devez également reporter le montant du bénéfice renseigné sur la déclaration 2031 au niveau du formulaire 2042 C-Pro (cases 5KC à 5MC).

Location meublée professionnelle : quels avantages ?

La location meublée professionnelle procure de nombreux avantages pour une personne exerçant une activité de location immobilière, la plupart d’entre eux relevant du volet fiscal.

La possibilité de créer du déficit foncier sur l’ensemble des revenus du foyer

Contrairement à la LMNP qui permet seulement d’imputer les charges à déduire sur les revenus de même nature (revenus locatifs), la LMP offre la possibilité de les déduire sur l’intégralité des revenus du foyer fiscal. Ces charges peuvent comprendre les intérêts d’emprunt du crédit immobilier, les travaux, les primes d’assurance, les impôts locaux, les frais de comptabilité ou encore les frais d’entretien et d'exploitation comme pour la LMNP. 

Il peut également s’agir des frais de notaire et des cotisations sociales qui eux ne peuvent faire l’objet d’une déduction en LMNP. Lorsque les charges sont supérieures aux revenus fonciers (par exemple en cas de rénovation énergétique), on parle de déficit foncier qui permet alors de reporter ces charges excédentaires sur les exercices suivants pendant 6 ans. L’imputation sur l’ensemble des revenus du foyer est de plus sans limitation de montant.

La possibilité d’amortissement du bien et du mobilier

L’amortissement est un mécanisme permettant à un bailleur de compenser la perte de valeur de son bien dans le temps notamment du fait de l’inéluctable usure. Il permet ainsi de déduire la valeur des biens immobiliers ainsi que du mobilier de ses revenus locatifs de façon lissée dans le temps et donc “d’effacer” une bonne partie des loyers, réduisant sensiblement le résultat imposable. La LMP offre des possibilités d’amortissement sur une période de 5 à 10 ans avec un taux d’amortissement possible compris entre 10 et 20 %.

L'exonération des plus-values de cession immobilière au titre du régime des plus-values professionnelles

Si vous envisagez de vendre un ou plusieurs de vos biens, la LMP vous permet de ne pas avoir à vous acquitter d’impôts sur la cession. Il faut toutefois pour cela exercer cette activité depuis plus de 5 ans et afficher des recettes locatives inférieures à 90 000 € HT les deux années précédant la cession. L’exonération peut aussi être partielle si le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 et 126 000 € HT.

Pas d'assujettissement à l’IFI

Les logements détenus en LMP étant considérés comme des biens professionnels, ils n’entrent pas dans le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui est dû à partir de 1,3 millions d’euros de patrimoine.

Une transmission aux héritiers facilitée

Le statut LMP permet de bénéficier d’abattements fiscaux sur les biens immobiliers faisant l’objet d’une donation ou d’une succession. La transmission aux héritiers est ainsi réalisée à moindres frais (à condition toutefois que cette activité de location meublée soit maintenue pendant au moins 5 ans suivant la transmission).

Un régime de protection sociale favorable

La location meublée permet de bénéficier du régime social des indépendants, ce qui peut être particulièrement avantageux pour un loueur dont c’est la seule activité. Même si les cotisations sociales sont supérieures aux prélèvements sociaux du régime de la LMNP, elles permettent alors de cotiser pour la retraite et de bénéficier d’une couverture sociale.

LMP : Quelle fiscalité pour les revenus locatifs ?

Outre l’impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS), les revenus locatifs tirés de la location immobilière en LMP font l’objet d’autres obligations fiscales. Le loueur LMP doit ainsi notamment s’acquitter du paiement : 

• des impôts locaux sur les biens (taxe foncière) ;
• de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle est dûe par chaque entreprise sauf exceptions ;
• de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) lorsque les recettes locatives sont supérieures à 500 000 € HT sur une année civile.