Revente d'un logement en LMNP : comment ça fonctionne ?

Revente LMNP : quelles différences entre une résidence de service et un bien sans services ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) exige plusieurs conditions. La principale d'entre elle étant de mettre un logement meublé à la location, incluant tous les équipements nécessaires pour y vivre (lit, table, vaisselle et électroménager). Pour éviter de basculer dans le régime LMP (loueur meublé professionnel), vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € annuels, ou la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Avant de revendre un logement en LMNP, il convient de bien différencier :

• les biens meublés en résidence de services tels que les résidences pour étudiants, pour personnes âgées, les résidences d’accueil et de soins agréés ou encore les résidences de tourisme. Ce type de bien bénéficie d’une fiscalité spécifique, notamment au travers de la loi Censi-Bouvard dont les conséquences sont importantes en cas de revente anticipée.
• d'autres biens meublés sans services, non confiés à un gestionnaire contrairement aux biens en résidence de services. Ils concernent des studios ou appartements loués à des particuliers.

Comment revendre un bien en LMNP en résidence de services ?

Les logements meublés en résidence de services bénéficient du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Ce dernier permet à l’investisseur de :

• récupérer le montant de la TVA, soit 20 % de la valeur du bien ;
• bénéficier d’une réduction d'impôt de 11 % du prix du logement HT pendant neuf ans, période durant laquelle l’acquéreur s’engage à conserver le bien.

Si le bien est revendu avant 9 ans, vous rompez votre engagement avec l’Administration fiscale. De ce fait, vous êtes tenu de rembourser les réductions d'impôt perçues les années précédentes au titre de cet investissement locatif. Toutefois, certains cas spécifiques n’imposent pas de sanctions tels que l’expropriation, la perte d’emploi et le décès.

Après neuf ans, la revente d’un bien en LMNP dans une résidence de services est autorisée en toute liberté. 

Cette notion de durée de détention en résidence de service revêt une importance majeure qu’il convient de prendre en considération avant de vous lancer dans un investissement en LMNP bénéficiant du dispositif Censi-Bouvard.

Y a t-il des spécificités pour revendre un bien sans services sous le statut LMNP ?

Les règles de revente d’un bien en LMNP sans services ne diffèrent guère d’un bien immobilier classique. En effet, le propriétaire peut vendre son bien quand il le souhaite. Pour autant, il faut savoir que des règles fiscales s'appliquent en cas de plus-value. Ces dernières dépendent de la durée de détention du bien.

Quelle fiscalité s'applique pour la revente d’une location meublée non professionnelle ?

La revente d’un bien en LMNP est soumise à une fiscalité spécifique. La plus-value est imposable à hauteur de 19 %, puis dégressive jusqu’à la 22e année.

La plus-value bénéficie d’un abattement de 6 % par an à partir de la 6e année, et ce, jusqu’à la 21e année. Ensuite, un abattement de 4 % s’ajoute la 22e année.

En clair, après 22 années de détention, le vendeur est donc totalement exonéré d'impôt.

À noter que les prélèvements sociaux dus en cas de revente d’un bien en LMNP sont exonérés au bout de 30 ans.

Revente d’un bien en LMNP : 5 critères à prendre en compte selon nos experts

Nous avons recensé cinq critères clés à suivre pour bien revendre votre bien en LMNP.

1.Choisir le professionnel adéquat

Pour une location meublée classique en LMNP, le propriétaire peut solliciter une agence immobilière ou se charger lui-même de la vente. En revanche, il convient de s’adresser aux bons professionnels en cas de revente d’un bien dans une résidence de services gérée.

Trois solutions sont préconisées :

• publier une annonce sur un site spécialisé ou généraliste ;
• s’adresser directement à une société spécialisée dans ce type de revente ;
• revendre le logement directement au gestionnaire.

En vous adressant à la bonne personne, la vente se réalisera plus rapidement.

2.Attendre le bon moment pour vendre

Avant de vendre un bien meublé, il convient de se renseigner sur l’état du marché locatif en LMNP. En effet, la location meublée séduit toujours les locataires, mais le marché peut connaître des hauts et des bas.

Attention, si votre bien en résidence de services dépend du dispositif fiscal Censi-Bouvard, vous devez attendre la fin de la 9e année pour revendre le logement, sous peine de devoir rembourser l'Administration fiscale.

3.Fixer le juste prix

Il faut arriver à calculer le prix idéal tout en portant votre attention sur la rentabilité du bien LMNP, sans pour autant négliger votre plus-value. Gardez à l'esprit qu’en augmentant le prix et donc votre plus-value, vous diminuez le rendement locatif futur, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur les futurs acquéreurs.

4.Rafraîchir le bien avant la vente

Pour accélérer la revente d’un bien en LMNP, il peut être pertinent de réaliser quelques réparations, passez un coup de peinture ou encore changez certains équipements du mobilier. Un logement bien entretenu et au goût du jour se vendra mieux et plus rapidement.

5.Respecter les bonnes pratiques concernant le bail de location

Un logement meublé dans une résidence de services oblige le propriétaire à le conserver pendant neuf ans. Concernant tous les autres biens meublés, peu importe la durée de détention des logements, ils peuvent être vendus à n'importe quel moment. 

Pour autant, il existe des règles à respecter scrupuleusement en matière de revente et de bail de location :

• évitez de rompre le bail avec le gestionnaire avant la mise en vente. En effet, un bail en cours rassure les acquéreurs et accélère la revente.
• ne mettez pas votre bien en vente juste avant la fin du bail, cela pourrait dissuader de potentiels acquéreurs. En effet, les investisseurs expérimentés savent que les exploitants ajoutent souvent de nouvelles conditions à l’occasion du renouvellement d’un bail. Mieux vaut privilégier une revente en début ou en cours de bail.